У нас расхождение в площади в договоре купли- продажи и в ЕГРН. Какую площадь укажет нотариус?

Добрый день. У нас расхождение в площади в договоре купли-продажи и в ЕГРН. Какую площадь укажет нотариус?

Здравствуйте! Нотариус при удостоверении сделки укажет в договоре ту площадь объекта, которая содержится в Едином государственном реестре недвижимости на момент обращения, — то есть в актуальной выписке из ЕГРН, а не площадь, указанную в старом договоре, техническом паспорте или иных ранее выданных документах. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов действий при расхождении.

Почему нотариус ориентируется на данные ЕГРН

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права согласно статье 8.1 Гражданского кодекса РФ. Порядок ведения реестра, состав вносимых сведений и требования к их достоверности установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно сведения ЕГРН считаются официальными и подлежащими применению до тех пор, пока в реестр не внесены иные данные в установленном порядке.

Перед удостоверением сделки нотариус обязан проверить принадлежность объекта продавцу и отсутствие обременений, для чего запрашивает актуальную выписку из ЕГРН. Площадь объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи, должна соответствовать сведениям реестра на дату сделки. Если в старом правоустанавливающем документе или техническом паспорте указана иная площадь — например, из-за изменения методики подсчета площади балконов и лоджий, округления или технической ошибки прошлых лет, — это само по себе не основание для отказа в удостоверении сделки: нотариус берет за основу именно данные ЕГРН, а не более раннего документа.

Что делать при расхождении площади в договоре и ЕГРН

Если расхождение выявлено до сделки, разумнее устранить его заранее, а не переносить противоречие в новый договор. Порядок действий зависит от причины расхождения.

• Если причина — техническая ошибка или устаревшие обмеры, стоит заказать у кадастрового инженера технический план объекта по фактическим замерам и подать документы на государственный кадастровый учет изменений через МФЦ или напрямую в орган регистрации прав, чтобы актуальная площадь была официально внесена в ЕГРН до подписания договора.
• Если расхождение связано с переустройством или перепланировкой, которая не была узаконена, сначала нужно узаконить изменения в установленном порядке, и только затем ставить объект на кадастровый учет с новой площадью.
• Если расхождение незначительное и стороны согласны, что верны именно данные ЕГРН, отдельных действий может не требоваться — нотариус укажет в договоре площадь по актуальной выписке, а прежний документ утратит практическое значение для целей сделки.

В любом случае перед подписанием договора целесообразно заказать свежую выписку из ЕГРН именно на дату, максимально близкую к сделке: сведения реестра могут меняться, и данные, полученные заранее, к моменту визита к нотариусу способны устареть.

Риски покупателя при существенном расхождении площади

Если фактическая площадь объекта, переданного покупателю, оказывается меньше или больше площади, согласованной в договоре, это может расцениваться как передача недвижимости ненадлежащего качества. В таком случае покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены на основании статей 475 и 557 Гражданского кодекса РФ. Если же расхождение было настолько существенным, что покупатель, зная о нем, не заключил бы сделку на тех же условиях, и оно не оговаривалось сторонами, сделка в отдельных случаях может быть оспорена как совершенная под влиянием существенного заблуждения по статье 178 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы избежать таких споров, продавцу и покупателю лучше зафиксировать в договоре, что площадь указывается по данным ЕГРН на дату его заключения, а не по ранее выданным документам, и заранее устранить выявленное расхождение — уточнением обмеров через кадастрового инженера либо внесением изменений в реестр.

Таким образом, нотариус при удостоверении договора купли-продажи указывает площадь объекта по данным Единого государственного реестра недвижимости на момент сделки, а не по старому договору или техническому паспорту. При выявленном расхождении его стоит устранить заранее — через уточнение обмеров у кадастрового инженера и внесение изменений в ЕГРН, а при существенном расхождении, не устраненном до сделки, покупатель вправе требовать уменьшения цены либо оспаривать сделку.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Адвокат по договорам