В каких случаях допускается выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу в отношении прав и обязанностей арендатора?

Добрый день. В каких случаях допускается выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу в отношении прав и обязанностей арендатора?

Здравствуйте!

Коротко: свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (статья 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате) выдаётся только на имущество, принадлежавшее супругам на праве собственности. Права и обязанности нанимателя (арендатора) по договору найма или аренды жилья в него не входят — они переходят к наследнику в общем порядке наследования (статья 1112, статья 617 Гражданского кодекса РФ).

Ниже приведён подробный разбор того, что именно удостоверяет свидетельство пережившего супруга, как переходят по наследству права нанимателя (арендатора) жилья и что делать наследнику, если наймодатель настаивает на переоформлении договора.

Что такое свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов?

По статье 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в случае смерти одного из супругов нотариус по месту открытия наследства выдаёт пережившему супругу свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе, нажитом в браке, — по его письменному заявлению и с обязательным извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство удостоверяет половину общего имущества: по статье 34 Семейного кодекса РФ всё, что супруги нажили в браке, является их совместной собственностью независимо от того, на кого из них оно оформлено. По письменному заявлению наследников и с согласия пережившего супруга в свидетельстве может быть также определена доля умершего супруга — тогда эта доля включается в состав наследства и переходит к наследникам по правилам статьи 1150 Гражданского кодекса РФ, а не автоматически пережившему супругу целиком.

1. После выдачи свидетельства нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня направить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и приложенные документы в орган регистрации прав.
2. Если по независящим от нотариуса причинам подать документы электронно не удалось, он обязан представить их на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства.

Входят ли права и обязанности нанимателя (арендатора) жилья в состав такого свидетельства?

Нет. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов удостоверяет только вещное право — право собственности. Право пользования жильём по договору о его найме или аренде — обязательственное право, а не право собственности, поэтому предметом такого свидетельства оно быть не может, даже если жильё фактически использовалось семьёй как своё. Термин «арендатор» в быту нередко применяют и к гражданину, который снимает квартиру для проживания, хотя закон для этого случая использует термин «наниматель» и правила главы 35 Гражданского кодекса РФ о найме жилого помещения; собственно аренда (глава 34 Гражданского кодекса РФ) — это чаще отношения с участием организаций или аренда нежилых помещений. На переход прав по наследству это разграничение влияет, поэтому дальше рассмотрены оба варианта.

Согласно статье 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, а также имущественные права и обязанности — за исключением прав и обязанностей, неразрывно связанных с личностью наследодателя (например, право на алименты, право на возмещение вреда жизни или здоровью), и личных неимущественных прав. Право нанимателя (арендатора) по договору найма или аренды к числу неразрывно связанных с личностью не относится, поэтому оно переходит по наследству на общих основаниях — но не через свидетельство пережившего супруга, а по правилам о наследовании обязательственных прав. Подробнее о том, что в принципе входит в наследственную массу, — в материале «Что входит в состав наследства?».

Как переходят права и обязанности нанимателя при смерти одного из супругов?

Если умерший супруг снимал квартиру по договору найма жилого помещения и проживал в ней вместе с членами семьи, применяется статья 686 Гражданского кодекса РФ: один из постоянно проживавших с нанимателем граждан может с согласия остальных проживающих и наймодателя стать нанимателем по этому же договору. Если такое согласие не достигнуто, нанимателями по договору становятся все постоянно проживавшие в жилом помещении граждане и отвечают перед наймодателем солидарно.

Если же помещение снималось по договору аренды в смысле главы 34 Гражданского кодекса РФ, действует статья 617 Гражданского кодекса РФ: смерть гражданина-арендатора сама по себе договор не прекращает, а его права и обязанности переходят к наследнику, если иное не установлено законом или договором. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия — кроме случая, когда заключение договора было прямо обусловлено личными качествами арендатора. Независимо от того, идёт ли речь о найме или об аренде, права и обязанности умершего супруга переходят к наследникам не через свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе, а в порядке общего правопреемства.

Нужно ли наследнику заключать новый договор с наймодателем (арендодателем)?

По закону — нет: права и обязанности по договору переходят к наследнику в силу самого факта принятия наследства (статья 1112 Гражданского кодекса РФ), и наймодатель не вправе в одностороннем порядке прекратить отношения только потому, что наниматель умер. На практике наймодатели нередко настаивают на переоформлении — подписании дополнительного соглашения о замене стороны договора или нового договора на тех же условиях. Такое переоформление не создаёт нового права, а лишь фиксирует уже состоявшийся переход, поэтому отказ наследника его подписать сам по себе не лишает наследника статуса нанимателя. Подробнее о порядке и сроках принятия наследства — в материале «Принятие наследства: способы, сроки и восстановление права». Вопрос о том, кто именно из проживавших совместно членов семьи станет нанимателем, они решают между собой по соглашению — свидетельство о праве собственности пережившего супруга на этот вопрос не влияет и такое соглашение не заменяет.

Кто отвечает по долгам умершего нанимателя, например по невнесённой плате за жильё?

По статье 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, но каждый — только в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Поэтому, если на день смерти нанимателя за ним числилась задолженность по договору найма или аренды, она включается в состав долгов наследодателя и погашается наследниками в указанных пределах, а не в полном объёме независимо от размера унаследованного. Это же ограничение действует и в отношении пережившего супруга, если он наряду с получением своей доли по свидетельству также выступает наследником доли умершего.

Частые вопросы

Нужно ли обращаться к нотариусу, чтобы переоформить права нанимателя на пережившего супруга?

Нет. Нотариус свидетельством о праве собственности переоформляет только вещные права на имущество, принадлежавшее супругам на праве собственности. Права нанимателя (арендатора) переходят по наследству автоматически как часть наследственной массы (статья 1112 Гражданского кодекса РФ) и подтверждаются общим свидетельством о праве на наследство наравне с другим имуществом, а не отдельным свидетельством пережившего супруга.

Может ли наймодатель (арендодатель) отказать наследнику в дальнейшем пользовании жильём?

По общему правилу нет: и статья 686, и статья 617 Гражданского кодекса РФ запрещают наймодателю (арендодателю) в одностороннем порядке прекращать отношения только из-за смерти нанимателя. Исключение — случаи, когда договор был заключён с учётом личных качеств именно умершего нанимателя, но такое условие должно быть прямо выражено в договоре, а не предполагаться.

С какого момента права и обязанности нанимателя переходят к наследнику?

С момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (статья 1114 Гражданского кодекса РФ), а не с момента получения свидетельства о праве на наследство — свидетельство лишь подтверждает уже возникшее право, но не создаёт его.

Входит ли в состав наследства обеспечительный платёж, уплаченный наймодателю?

Да: право требовать возврата обеспечительного платежа, если он не был удержан в счёт погашения задолженности или иных предусмотренных договором сумм, — это имущественное право наследодателя, и оно входит в состав наследства наравне с другими правами по статье 1112 Гражданского кодекса РФ.

Краткая сводка: свидетельство пережившего супруга и права нанимателя (арендатора)

• Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (статья 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате) удостоверяет только вещное право собственности на имущество, нажитое в браке.
• Права и обязанности нанимателя (арендатора) жилья — обязательственные права; в состав такого свидетельства они не входят (статья 1112 Гражданского кодекса РФ).
• При смерти нанимателя жилого помещения применяется статья 686 Гражданского кодекса РФ, при смерти арендатора недвижимости — статья 617 Гражданского кодекса РФ: права переходят к наследнику, а наймодатель (арендодатель) не вправе отказать во вступлении в договор, кроме случая, обусловленного личными качествами нанимателя.
• Доля умершего супруга в совместно нажитом имуществе входит в наследство и переходит наследникам по правилам статьи 1150 Гражданского кодекса РФ, а не пережившему супругу автоматически.
• По долгам, связанным с договором найма (аренды), наследник отвечает в пределах стоимости унаследованного имущества (статья 1175 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов охватывает только имущество, принадлежавшее супругам на праве собственности, а права и обязанности нанимателя (арендатора) снятого внаём или арендованного жилья переходят к наследнику не через это свидетельство, а в общем порядке наследования — по статье 1112, статье 617 или статье 686 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от вида договора.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Наследство — услуги адвоката
• Адвокат по гражданским делам: вступление в наследство