Если один из собственников квартиры, дома или земельного участка фактически пользуется всем объектом целиком — например, постоянно проживает в единственной жилой комнате однокомнатной квартиры, — а другой сособственник не может реализовать своё право владения и пользования частью имущества, соразмерной его доле, он вправе требовать от пользующегося сособственника денежную компенсацию. Это прямо следует из пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, и Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что такая компенсация — не штраф и не арендная плата в чистом виде, а возмещение имущественных потерь, которые сособственник несёт из-за объективной невозможности пользоваться своей долей. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Когда у сособственника возникает право на компенсацию
Пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, который определяет суд. Пункт 2 той же статьи развивает это правило для ситуации, когда договориться не удалось или соглашение невозможно исполнить: участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Чаще всего невозможность выделить часть имущества по размеру доли возникает, когда квартира или дом однокомнатные либо иным образом не позволяют организовать раздельное проживание людей, не состоящих в родстве, либо когда доля сособственника слишком мала, чтобы соответствовать отдельной комнате или иной обособленной части объекта. Компенсация по пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ — это самостоятельный способ защиты прав сособственника, который сохраняет право собственности на свою долю; её не следует путать с принудительным выкупом незначительной доли по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, при котором сособственник, наоборот, теряет право собственности в обмен на денежную выплату.
Верховный Суд РФ в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 21.05.2019 № 4-КГ19-5 сформулировал правовую природу такой компенсации предельно ясно: «компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества». Это же указание Судебная коллегия повторила в Определении от 11.06.2019 № 4-КГ19-18 — оба дела касались однокомнатных квартир, где один из сособственников постоянно проживал, а второй физически не мог реализовать право пользования своей долей.
Как суды определяют размер компенсации
Размер компенсации определяется соразмерно доле истца и исходя из рыночной стоимости пользования соответствующей частью имущества — то есть суды ориентируются на то, сколько стоило бы возмездное пользование аналогичным имуществом на сопоставимых условиях. На практике это чаще всего означает оценку через сравнение со стоимостью найма (аренды) похожих объектов недвижимости, которую проводит эксперт или оценщик по заказу истца. Однако Верховный Суд РФ обратил внимание нижестоящих судов на важный нюанс методики расчёта: нельзя просто взять рыночную арендную ставку за объект целиком (например, всю однокомнатную квартиру, сдаваемую свободной от жильцов) и пропорционально разделить её по долям сторон. В деле № 4-КГ19-5 суд апелляционной инстанции взыскал компенсацию, рассчитанную экспертом исходя из среднерыночной аренды аналогичных однокомнатных квартир, сдаваемых целиком, с последующим определением половины этой суммы. Верховный Суд РФ указал, что такой подход ошибочен: спорная квартира не является свободной, в ней постоянно проживает сособственник, поэтому оценке подлежала стоимость платы именно за пользование долей, обременённой правами проживающего в ней сособственника, а не абстрактная арендная ставка за весь объект. Аналогичный вывод сделан и в Определении от 11.06.2019 № 4-КГ19-18, где также было отменено решение о взыскании компенсации, рассчитанной без учёта того, что квартира занята постоянно проживающим сособственником.
Практический смысл этой позиции в том, что доля, обременённая правом проживания другого лица, по объективным рыночным условиям стоит меньше, чем пропорциональная часть стоимости найма свободного жилья: найти арендатора, готового поселиться в квартире вместе с посторонним человеком либо разделить дом с чужой семьёй, на практике почти невозможно, и это должно отражаться в итоговой сумме. Поэтому в судебном споре о компенсации важно, чтобы экспертное заключение прямо учитывало факт занятости объекта и характер сложившегося в нём порядка пользования, а не ограничивалось формальным делением рыночной арендной ставки на размер долей.
Что ещё учитывает суд при взыскании компенсации
Помимо методики расчёта, суды принимают во внимание и другие обстоятельства конкретного дела. Во-первых, важно, знал ли истец при приобретении доли о том, что имуществом уже пользуется другой сособственник, и мог ли он предвидеть, что реализовать право на фактическое проживание будет невозможно — в деле № 4-КГ19-5 Верховный Суд РФ подчеркнул, что истица приобрела долю в 2017 году, уже зная о том, что другая половина квартиры принадлежит лицу, постоянно в ней проживающему, а само жильё однокомнатное и по техническому назначению не рассчитано на совместное проживание чужих друг другу людей. Во-вторых, имеет значение реальная невозможность совместного пользования: планировка (однокомнатная квартира без возможности выделить изолированную часть), состояние здоровья одного из сособственников, препятствующее совместному проживанию, отсутствие соглашения или судебного решения об определении порядка пользования. В-третьих, суды разграничивают компенсацию за пользование долей по статье 247 Гражданского кодекса РФ и обязанность собственника участвовать в расходах на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг по статье 249 Гражданского кодекса РФ: в деле № 4-КГ19-18 суд отказал истцу во взыскании с ответчика уплаченных истцом коммунальных платежей, указав, что эти платежи — не имущественные потери, а собственная обязанность собственника жилого помещения, существующая независимо от того, кто фактически пользуется квартирой.
Отдельно стоит учитывать, что фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом влияет на оценку добросовестности сторон и на распределение бремени доказывания. Этот подход подтверждается и более поздней практикой Верховного Суда РФ применительно к нежилым объектам: коллегия указывает, что длительно соблюдавшийся всеми сособственниками порядок пользования общим имуществом порождает у них правомерные ожидания, и одностороннее несогласие одного из участников не может произвольно менять сложившийся баланс без достаточных оснований (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8). Применительно к жилым помещениям это означает, что суд оценивает не только формальное соотношение долей, но и то, как стороны фактически пользовались имуществом до возникновения спора.
Как получить компенсацию: порядок действий
Прежде чем обращаться в суд, имеет смысл направить сособственнику, фактически пользующемуся имуществом сверх своей доли, письменное предложение — определить порядок пользования по соглашению либо согласовать размер компенсации. Если соглашения достичь не удаётся, требование о выплате компенсации предъявляется в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости — для земельных участков и домов — либо по месту жительства ответчика. Важно заранее заказать независимую оценку стоимости пользования долей: она должна учитывать состояние и обременённость объекта, а не быть простым расчётом от арендной ставки на свободное жильё, иначе суд, следуя описанной выше позиции Верховного Суда РФ, может признать расчёт необоснованным и вернуть дело на новое рассмотрение. В исковом заявлении целесообразно одновременно заявить требование об определении порядка пользования имуществом, если оно физически возможно, и, как альтернативу или дополнение, требование о взыскании компенсации за период, когда пользование частью, соразмерной доле истца, было объективно невозможно. Размер компенсации может взыскиваться как за прошедший период, так и на будущее — в виде периодических, например ежемесячных, платежей до изменения фактических обстоятельств пользования.
Таким образом, право на компенсацию за пользование долей в общей долевой собственности возникает у сособственника, который объективно не может владеть и пользоваться частью имущества, соразмерной его доле, — в силу пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ. Размер компенсации определяется исходя из рыночной стоимости пользования именно этой долей с учётом её обременённости правами проживающего сособственника, а не путём формального деления арендной ставки за весь объект на размер долей — этот подход прямо закреплён в определениях Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 4-КГ19-5 и от 11.06.2019 № 4-КГ19-18. Для взыскания компенсации потребуется независимая оценка и, при отсутствии добровольного согласия сособственника, обращение в суд с одновременным или отдельным требованием об определении порядка пользования имуществом.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
- Адвокат по гражданским делам: общая совместная и долевая собственность
- Адвокат по гражданским делам: выделение в натуре стоимости доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности
- Раздел земельного участка между наследниками: почему раздел в натуре часто невозможен и как оформить порядок пользования
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
