Верховный суд РФ рассмотрел жалобу по делу об установке собственником квартиры кондиционера с наружным блоком на фасаде: управляющая компания потребовала его демонтировать, так как эти работы не были с нею согласованы.
Истец пояснил, что целостность фасада, который является общим имуществом собственников, была нарушена, к тому же договором управления, утвержденным решением общего собрания, установлена обязанность владельцев квартир не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров.
Суд первой инстанции обязал собственницу демонтировать наружный блок кондиционера, а также взыскал судебную неустойку в 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Апелляционным определение это решение оставлено без изменения.
Однако кассационный суд общей юрисдикции вернул дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция посчитала, что на установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов. При этом сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования или распоряжения общим имуществом, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены, решила кассация.
Позиция ВС
При рассмотрении настоящего дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией, а в силу норм закона он относится к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
По решению владельцев недвижимости, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
При этом право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, отмечает ВС.
Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, напоминает высшая инстанция правовую позицию Президиума ВС (пункт 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 4 декабря 2013 года).
«Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», — считает ВС.
При этом ссылка суда кассационной инстанции на то, что в результате размещения ответчиком наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома общее имущество жильцов дома не уменьшилось, не отвечает требованиям части 1 статьи 379, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, предоставляющим суду кассационной инстанции при проверке судебных постановлений право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяющим ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, поскольку указанное обстоятельство судами первой и апелляционной инстанций не устанавливалось, соответствующие доказательства не исследовались, указывает высшая инстанция.
«Более того, обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, не являются юридически значимыми при разрешении вопроса о соблюдении одним из собственников установленного законом порядка пользования общим имуществом», — поясняет ВС.
В результате Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила направить дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Алиса Фокс
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
Всего комментариев: 3
У моей сестры есть недоброжелательный сосед, который сказал, что не позволит ей установить кондиционер. Согласно паспорту прибор издаёт шум не более 40дб, однако она все-равно оказалась заложницей ннедобросовестного соседа
Прежде всего необходимо понимать, что установка кондиционера в многоквартирном доме регулируется несколькими отраслями права одновременно: жилищным, гражданским и административным правом. Ключевым вопросом является определение правового статуса фасада здания и процедуры получения согласований. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включающее в себя ограждающие несущие данного дома. Фасад здания, являясь ограждающей конструкцией, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Данная правовая позиция подтверждается пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», где прямо указывается, что ограждающие конструкции входят в состав общего имущества.
Статья 246 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это означает, что для размещения внешнего блока кондиционера на фасаде здания требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Верховный суд Российской Федерации в 2023 году окончательно разрешил данный спор в определении № 5-КГ22-150-К2, указав, что установка кондиционера на фасаде здания без согласования с собственниками помещений нарушает их право на общее имущество многоквартирного дома. Суд подчеркнул, что доводы о неуменьшении общего имущества не имеют юридического значения для данного спора.
Что касается уровня шума, то действующие санитарные нормы устанавливают четкие требования. Согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», допустимые уровни шума в жилых помещениях составляют 40 дБА в дневное время и 30 дБА в ночное время. Однако стоит отметить, что СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» устанавливает допустимые уровни шума в жилых помещениях в дневное время до 55 дБА, а в ночное время до 45 дБА. При этом документ утратил силу с 2021 года, но на практике его нормы еще применяются судами. Судебная практика показывает, что суды принимают решения о демонтаже кондиционеров при превышении санитарных норм шума. Например, в Ленинском районном суде г. Орска было рассмотрено дело, где пенсионерка добилась демонтажа кондиционера соседки, поскольку уровень шума в ночное время превышал допустимый на 7 дБ (норма 30 дБ, фактический уровень 37 дБ). Суд учел, что по техническим характеристикам кондиционер издавал шум 50 дБ, что значительно превышает допустимые нормы.
За нарушение санитарно-эпидемиологических требований предусмотрена административная ответственность по статье 6.3 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет от 100 до 500 рублей, для должностных лиц – от 500 до 1000 рублей. При превышении допустимого уровня шума могут быть применены данные санкции.
В данной конкретной ситуации рекомендую следующие действия:
✔️ Во-первых, необходимо провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для получения согласия на установку кондиционера. Согласно статье 44 ЖК РФ, решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений. При этом важно подготовить техническую документацию, подтверждающую соответствие кондиционера санитарным нормам.
✔️ Во-вторых, учитывая, что уровень шума кондиционера составляет 40 дБ, что соответствует дневным нормам, но превышает ночные (30 дБ по СанПиН 2.1.2.2645-10), следует предусмотреть меры по дополнительной звукоизоляции или установке таймера отключения в ночное время.
✔️ В-третьих, рекомендую обратиться в управляющую компанию для выяснения позиции по данному вопросу и возможности включения вопроса об установке кондиционеров в повестку очередного общего собрания собственников.
✔️ В-четвертых, следует учесть требования пункта 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, который предусматривает недопустимость установки кондиционеров на стенах зданий без соответствующего разрешения.
Установка кондиционера без соблюдения установленной процедуры может повлечь следующие правовые последствия: обращение управляющей компании или соседей в суд с требованием о демонтаже оборудования, привлечение к административной ответственности, взыскание расходов на восстановление фасада здания. Кроме того, при превышении допустимого уровня шума возможны иски соседей о возмещении морального вреда.
В качестве альтернативы можно рассмотреть установку внутреннего мобильного кондиционера, не требующего размещения внешнего блока на фасаде, или оконного кондиционера с выводом в оконный проем. Также возможна установка внешнего блока на балконе или лоджии, если таковые имеются, поскольку эти помещения являются частной собственностью.
Важно понимать, что недобросовестность соседа в данном случае может заключаться не в самом факте несогласия, а в препятствовании проведению общего собрания собственников или необоснованном возражении при соблюдении всех технических требований. В такой ситуации можно обратиться в суд за защитой права на беспрепятственное пользование жилым помещением.
УК пишет, что установка кондиционера это перепланировка