Добрый день. Я продаю дом под материнский капитал, договор купли-продажи подписан, документы сданы на регистрацию, уже надо получать. Теперь покупатель хочет расторгнуть договор, так как передумал покупать. Как быть мне? Ведь я другим покупателям отказала и понесла потери по платежам, госпошлины.
Адвокат Антонов А.П.
Здравствуйте!
Коротко: Покупатель не может в одностороннем порядке отказаться от уже подписанного договора просто потому что передумал — это запрещает статья 450 ГК РФ. У Вас два пути: требовать через суд оплаты либо расторгнуть договор, но взыскать с покупателя убытки и упущенную выгоду.
Ниже разберём подробно, почему согласие покупателя на сделку нельзя отозвать просто по его желанию, какие у Вас есть практические варианты действий и на что обратить особое внимание, когда расчёт по сделке идёт через материнский капитал.
Почему покупатель не может просто «передумать» и отказаться от подписанного договора?
Договор купли-продажи дома считается заключённым с момента, когда стороны подписали его в надлежащей форме и согласовали все существенные условия (статья 432, статья 550 ГК РФ). Именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации, у сторон возникают взаимные обязательства: Вы обязаны передать дом, а покупатель — принять его и оплатить (статья 454, статья 456 ГК РФ). То, что документы уже сданы на регистрацию, означает, что стороны приступили к исполнению уже заключённого и действующего договора, а не находятся на «предварительном» этапе, который можно свободно прекратить по желанию одной стороны.
Отдельно нужно развести два момента, которые часто путают. Сам договор связывает стороны обязательствами с момента подписания. А переход права собственности на дом к покупателю происходит именно в момент государственной регистрации перехода права (статья 551 ГК РФ) — до этого момента покупатель формально ещё не стал собственником, но обязанности из договора (в том числе обязанность оплатить) на нём уже лежат независимо от того, состоялась ли регистрация.
Изменение и расторжение уже заключённого договора по общему правилу возможны только в трёх случаях:
- по соглашению обеих сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ);
- по решению суда — при существенном нарушении договора одной из сторон, то есть таком, из-за которого другая сторона в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ);
- по иным основаниям, прямо предусмотренным законом или самим договором, включая право на односторонний отказ от договора, если оно предоставлено законом или условиями договора (статья 450.1 ГК РФ).
То, что покупатель просто «передумал покупать», ни к одному из этих оснований не относится: это не соглашение сторон (Вы с расторжением не согласны), не существенное нарушение с Вашей стороны и не право на отказ, предусмотренное законом или договором. Пока покупатель не докажет иное, юридически он остаётся связанным договором и обязан его исполнить.
Что делать, если Вы хотите настоять на сделке?
Если Вы не хотите терять сделку, у Вас есть право требовать от покупателя реального исполнения его обязанности — то есть оплаты дома, а не денежной компенсации взамен исполнения. Общее правило гражданского права таково: кредитор вправе требовать исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (статья 309, статья 396 ГК РФ). Применительно к купле-продаже это прямо закреплено отдельно: покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи продавцом, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором, а при неисполнении этой обязанности продавец вправе требовать оплаты переданного товара (статья 486 ГК РФ).
Порядок действий на практике обычно такой:
- направить покупателю письменную претензию с требованием исполнить договор и произвести оплату в установленный Вами разумный срок;
- если ответа нет или покупатель прямо отказывается платить — обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств по договору и процентов за просрочку;
- после вступления решения в законную силу получить исполнительный лист и, если покупатель не платит добровольно, передать его в службу судебных приставов для принудительного взыскания.
Дополнительно за период просрочки оплаты можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами: они начисляются на сумму долга со дня, когда оплата должна была быть произведена по условиям договора, и до дня фактической оплаты (статья 395 ГК РФ). Размер процентов определяется действующими в соответствующие периоды ключевыми ставками Банка России, если стороны не установили в договоре иной размер.
Что делать, если Вы готовы расторгнуть договор, но хотите получить компенсацию?
Если продолжать сделку с покупателем, который явно не настроен её исполнять, Вам самой невыгодно (например, дом нужно продать быстрее, а судебное принуждение к оплате может занять месяцы), разумный вариант — согласиться на расторжение договора купли-продажи по соглашению сторон. Это не лишает Вас права одновременно требовать с покупателя возмещения убытков, причинённых его отказом от исполнения: лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере (статья 15, статья 393 ГК РФ).
В состав убытков в Вашей ситуации потенциально входят:
- реальный ущерб — фактически понесённые и документально подтверждённые расходы, связанные именно с этой сделкой (в частности, расходы на уплату госпошлины за регистрацию, если она относится на Вас как на продавца);
- упущенная выгода — доход, который Вы получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы Ваше право не было нарушено, то есть цена, за которую Вы могли продать дом другим покупателям, которым отказали именно в связи с этой сделкой (статья 15 ГК РФ прямо включает неполученные доходы в состав убытков).
Для суда важно не просто заявить об упущенной выгоде, а доказать её размер и причинно-следственную связь с отказом покупателя: пригодятся переписка или предложения от других покупателей, письменные отказы им в продаже со ссылкой на уже заключённый договор с этим покупателем, платёжные документы по госпошлине и иным расходам. Голословное утверждение «могла бы продать дороже кому-то ещё» без таких подтверждений суд, как правило, не принимает. Поэтому, если Вы рассчитываете на компенсацию, стоит зафиксировать сумму и основания требований письменно — в претензии или в проекте соглашения о расторжении — ещё до того, как соглашаться на сам факт расторжения.
Как оплата материнским капиталом влияет на риски продавца?
У сделок, где часть или вся стоимость дома оплачивается за счёт средств материнского (семейного) капитала, есть особенность, о которой важно помнить именно в Вашей ситуации. Средства материнского капитала перечисляются Социальным фондом России не покупателю и не в момент подписания договора, а продавцу — и только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, по итогам рассмотрения заявления о распоряжении средствами капитала и представленных документов (порядок распоряжения средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий определён Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Иными словами, оплата в такой сделке структурно идёт «в рассрочку» и привязана к действиям, часть которых зависит от самого покупателя.
Это делает положение продавца более уязвимым именно на той стадии, на которой Вы сейчас находитесь: если регистрация перехода права всё же состоится, а покупатель после этого начнёт затягивать или уклоняться от подачи заявления в Социальный фонд о перечислении средств, право собственности к нему формально перейдёт, а денег продавец может не увидеть ещё долгое время. Это дополнительный аргумент в пользу того, чтобы не спешить соглашаться на расторжение вслепую и заранее продумать, как обеспечить фактическое поступление денег — вплоть до того, чтобы обсудить с покупателем и, если необходимо, с сотрудниками Росреестра и МФЦ, возможность приостановить регистрационные действия до урегулирования разногласий, либо сразу переходить к судебному пути, описанному выше, если покупатель отказывается и от оплаты, и от переговоров. Если по итогам общения с покупателем окажется, что деньги от него (или от Социального фонда) в принципе не поступят, а сама сделка для Вас более невыгодна, чем поиск нового покупателя, — стоит заранее оценить, не выгоднее ли Вам вариант с оспариванием сделки из-за непоступления оплаты, чем долгое ожидание.
Частые вопросы
Обязательно ли обращаться в суд, если покупатель просто отказывается платить и не идёт на переговоры?
Если покупатель не платит добровольно и не соглашается на расторжение с возмещением убытков, единственный способ понудить его к исполнению или взыскать деньги — обращение в суд с иском о взыскании оплаты по договору либо о расторжении договора и взыскании убытков (статья 486, статья 393 ГК РФ). Обязательный досудебный претензионный порядок для такого спора законом обычно не установлен, но направить письменную претензию до суда стоит: она фиксирует Вашу позицию и требования.
Что если покупатель просто перестанет выходить на связь?
Это не освобождает его от обязательств по договору: срок исполнения определяется договором и законом, а не поведением стороны. Направьте письменную претензию по адресу, указанному в договоре (в том числе почтой с описью и уведомлением, чтобы зафиксировать отправку), и при отсутствии ответа обращайтесь в суд — уклонение от контактов само по себе не прекращает договор и не мешает взысканию.
Может ли покупатель требовать назад аванс или обеспечительный платёж, если он вносился?
Это зависит от того, как платёж назван и оформлен в договоре. Если это задаток в смысле статьи 380 ГК РФ и договор не исполнен по вине покупателя, задаток по общему правилу остаётся у продавца (пункт 2 статьи 381 ГК РФ). Если это был обычный аванс в счёт будущей оплаты без признаков задатка, при расторжении договора он, как правило, подлежит возврату покупателю за вычетом подтверждённых убытков продавца, если они предъявлены к зачёту.
Можно ли включить в убытки уплаченную госпошлину за регистрацию?
Госпошлина, уплаченная в связи с обращением за регистрационными действиями, сама по себе не возвращается автоматически из-за отказа покупателя от сделки. Но если Вы понесли такие расходы именно из-за этой сделки и сможете документально подтвердить их размер и связь с отказом покупателя, их можно включить в состав убытков, предъявляемых покупателю по статье 15 ГК РФ, — вопрос об их взыскании тогда решается в общем порядке, вместе с остальными убытками.
Сколько времени есть на то, чтобы потребовать оплату или убытки с покупателя?
В пределах общего срока исковой давности — три года со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права (статья 196, статья 200 ГК РФ), то есть, как правило, с момента, когда покупатель должен был исполнить обязанность по оплате, но не сделал этого.
Краткая сводка: что делать продавцу дома, если покупатель передумал после подачи документов на регистрацию
- Договор купли-продажи считается заключённым с момента подписания и порождает обязательства для обеих сторон уже сейчас, независимо от того, завершена ли государственная регистрация перехода права (статья 432, статья 550, статья 551 ГК РФ).
- Односторонний отказ покупателя от исполнения договора просто потому что он «передумал», законом не допускается: изменить или расторгнуть договор можно только по соглашению сторон, по решению суда при существенном нарушении либо по основаниям, прямо предусмотренным законом или договором (статья 450, статья 450.1 ГК РФ).
- Продавец вправе требовать от покупателя исполнения обязанности по оплате в судебном порядке, а также процентов за просрочку платежа (статья 486, статья 395, статья 309, статья 396 ГК РФ).
- Если продавец согласен расторгнуть договор, он вправе одновременно требовать с покупателя возмещения убытков — реального ущерба (в том числе расходов на госпошлину) и упущенной выгоды от отказа другим покупателям, при условии, что их размер и причинно-следственная связь доказаны (статья 15, статья 393 ГК РФ).
- При оплате материнским капиталом деньги поступают продавцу от Социального фонда России уже после регистрации перехода права собственности — это дополнительный риск, который стоит учитывать при выборе стратегии (Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).
- Требовать оплату или убытки с покупателя можно в пределах трёхлетнего срока исковой давности (статья 196 ГК РФ).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
