Адвокат по гражданским делам: можно ли обязать соседей отключиться от пользования общей сливной ямой?

Добрый день. Можно ли обязать соседей отключиться от пользования общей сливной ямой, находящейся на моем земельном участке?

Здравствуйте!

Коротко: если пользование соседями сливной ямой на Вашем участке не оформлено сервитутом, Вы вправе как собственник ограничить им доступ и потребовать прекратить пользование (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Если сервитут установлен, отключить соседей можно только через суд.

Ниже разберём, когда пользование чужим участком считается сервитутом, что делать, если он не оформлен, и как прекратить уже установленный сервитут.

Когда пользование ямой соседями считается сервитутом?

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое устанавливается для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации линейных объектов и других нужд собственника недвижимости, которые нельзя обеспечить иначе (статья 274 Гражданского кодекса РФ). Он возникает по соглашению между собственниками участков, а если соглашение не достигнуто — по решению суда, и подлежит государственной регистрации. Само по себе многолетнее фактическое пользование ямой соседями — без договора и без решения суда — сервитута не создаёт: у соседей просто нет зарегистрированного права, и это отдельная ситуация от «дачной давности» или иных оснований приобретения права собственности.

Подробнее о том, в каких случаях сосед вправе на законных основаниях пользоваться чужой землёй, — в материале «Сервитут: когда соседи имеют право пользоваться вашей землёй».

Сервитут оформлен или нет — что это меняет?

Можно ли ограничить соседям доступ, если сервитут не оформлен?

Да. Пока сервитут не зарегистрирован, у соседей нет юридически защищённого права пользоваться объектом на чужом участке. Как собственник Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим участком по собственному усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса РФ) и требовать устранения любых нарушений этого права, даже если они не связаны с лишением владения, — то есть заявить негаторный иск (статья 304 Гражданского кодекса РФ). На практике это означает, что можно письменно уведомить соседей о прекращении пользования ямой и разумном сроке для отключения, а при отказе — добиваться устранения препятствий через суд. Подробный порядок такого спора описан в материале «Спор об устранении препятствий в пользовании земельным участком: как работает негаторный иск».

Как прекратить уже установленный сервитут?

Если сервитут в пользу соседей всё же зарегистрирован, снять его в одностороннем порядке нельзя — требуется либо соглашение сторон, либо решение суда. Основания для судебного прекращения сервитута:

• отпадение оснований, по которым сервитут был установлен, — например, у соседей появился собственный способ водоотведения (пункт 1 статьи 276 Гражданского кодекса РФ);
• участок, обременённый сервитутом, в результате этого обременения не может использоваться по целевому назначению (пункт 2 статьи 276 Гражданского кодекса РФ).

Порядок действий: как ограничить соседям доступ к яме

1. Заказать выписку из ЕГРН на свой земельный участок и проверить, зарегистрирован ли на нём сервитут в пользу соседей.
2. Если обременения в ЕГРН нет — направить соседям письменное уведомление о прекращении пользования ямой с указанием разумного срока для отключения.
3. При отказе соседей отключиться добровольно — обратиться в суд с требованием устранить препятствия в пользовании участком (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
4. Если сервитут зарегистрирован — собрать доказательства отпадения оснований для него либо невозможности использовать участок по назначению и подать иск о прекращении сервитута (статья 276 Гражданского кодекса РФ) в суд по месту нахождения участка.
5. После вступления решения суда в законную силу — подать заявление в Росреестр о снятии записи об обременении.

Частые вопросы

Нужно ли обращаться в суд, если сервитут никогда не оформлялся?

Не обязательно. Раз сервитут не зарегистрирован, соседи пользуются ямой без юридических оснований, и собственник вправе ограничить доступ самостоятельно, заранее письменно уведомив соседей. В суд имеет смысл идти, только если соседи оспаривают само право собственника ограничить доступ.

Может ли многолетнее пользование ямой само по себе превратиться в сервитут?

Нет. Сервитут возникает только по соглашению сторон или по решению суда (статья 274 Гражданского кодекса РФ) и подлежит регистрации в ЕГРН. Одно лишь длительное фактическое пользование без такого оформления юридических прав у соседей не создаёт.

Обязательно ли снимать обременение в Росреестре после прекращения сервитута?

Да. После вступления решения суда в силу либо после заключения соглашения о прекращении сервитута собственник участка подаёт заявление в Росреестр о снятии записи об обременении из ЕГРН — иначе формально сервитут продолжит числиться на участке.

Полагается ли соседям компенсация за прекращение пользования ямой?

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование, только пока сервитут действует. При его прекращении по решению суда или по соглашению сторон обязанность вносить такую плату прекращается вместе с сервитутом; закон не обязывает выплачивать соседям отдельную компенсацию за сам факт прекращения.

Краткая сводка: прекращение пользования сливной ямой соседями

• Многолетнее пользование ямой соседями сервитута само по себе не создаёт — он возникает только по соглашению сторон или решению суда (статья 274 Гражданского кодекса РФ).
• Пока сервитут не зарегистрирован в ЕГРН, собственник участка вправе ограничить соседям доступ и потребовать прекратить пользование на основании статей 209 и 304 Гражданского кодекса РФ.
• Уже оформленный сервитут прекращается только по соглашению сторон либо в судебном порядке — при отпадении оснований для его установления или невозможности использовать участок по назначению (статья 276 Гражданского кодекса РФ).
• После прекращения сервитута запись об обременении снимается в ЕГРН через Росреестр по заявлению собственника участка.

Таким образом, если пользование ямой соседями не оформлено сервитутом, Вы вправе как собственник ограничить им доступ и потребовать прекратить его. Если сервитут установлен соглашением или решением суда, прекратить его можно только через суд — при отпадении оснований для сервитута или невозможности использовать участок по назначению (статья 276 Гражданского кодекса РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Частный сервитут
• Земельные дела