Адвокат по жилищным вопросам: оспаривание сделок купли-продажи недвижимости

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец недвижимости не имел права ее продавать, или была зарегистрирована сделка с малолетним, что прямо запрещено законом. Нарушение законодательства очевидно, в связи с чем сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона, перечень которых указан в ГК РФ.

Согласно ГК РФ, ничтожными являются следующие сделки:

• сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ);
  
• сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  
• сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
  
• сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
  
• мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);
  
• притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ);
  
• сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ).

Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления, или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена и признана недействительной, если:

• сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ);
  
• сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
  
• сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);
  
• сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
  
• сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  
• сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Также сделка с квартирой может быть признана судом недействительной, когда:

• на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца;
  
• не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов;
  
• в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних.

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки купли-продажи недвижимости, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры» (В).

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.