Биометрическая идентификация при сделках с недвижимостью с 1 июля 2026

С 1 июля 2026 года в Российской Федерации вступил в силу новый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество при совершении отдельных сделок в электронной форме, предусматривающий возможность использования биометрической идентификации участников сделки. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 07.06.2025 № 133‑ФЗ «О внесении изменения в статью 36.2 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“». Изменения направлены на расширение способов подтверждения личности заявителей при подаче документов на государственную регистрацию прав в электронном виде.

Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В редакции, действующей с 1 июля 2026 года, пункт 6 части 6 статьи 36.2 указанного закона предусматривает возможность представления заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых документов в электронной форме без предварительного внесения в Единый государственный реестр недвижимости отметки о возможности подачи документов с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи — при одновременном соблюдении установленных законом условий.

К таким условиям относятся:

• установление личности правообладателя посредством государственной информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных» (далее — Единая биометрическая система, ЕБС);
• подписание заявления и иных необходимых документов усиленной квалифицированной электронной подписью заявителей.

Использование биометрической идентификации не заменяет применение усиленной квалифицированной электронной подписи, а выступает дополнительным способом подтверждения личности участников сделки. Таким образом, для государственной регистрации прав в предусмотренных законом случаях требуется одновременное использование двух механизмов идентификации: прохождение идентификации посредством Единой биометрической системы и подписание документов усиленной квалифицированной электронной подписью.

Единая биометрическая система представляет собой государственную информационную систему, функционирование которой регулируется Федеральным законом от 29.12.2022 № 572‑ФЗ «Об осуществлении идентификации и (или) аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Закон определяет порядок размещения, хранения, обработки и использования биометрических персональных данных, а также требования к проведению идентификации и аутентификации физических лиц посредством государственной информационной системы.

Под биометрическими персональными данными в рамках Федерального закона от 29.12.2022 № 572‑ФЗ понимаются сведения, позволяющие установить личность человека на основании его физиологических и биологических особенностей — такое определение прямо закреплено в статье 2 указанного закона. При этом в Единой биометрической системе для совершения юридически значимых действий используются строго определённые виды биометрических данных: изображение лица и запись голоса. Это следует из части 4 статьи 2 Федерального закона № 572‑ФЗ, где установлен исчерпывающий перечень видов биометрических персональных данных, допустимых к размещению и обработке в ЕБС, — к ним отнесены изображение лица человека, полученное с помощью фотовидеоустройств, и запись голоса человека, полученная с помощью звукозаписывающих устройств. Указанные данные должны быть размещены в системе в соответствии с требованиями законодательства.

Новый порядок применяется при государственной регистрации прав по электронным заявлениям сторон договора об отчуждении объекта недвижимости. Документы направляются в Росреестр в электронной форме, а подтверждение личности участников осуществляется посредством Единой биометрической системы. При соблюдении требований пункта 6 части 6 статьи 36.2 Федерального закона № 218‑ФЗ необходимость предварительного внесения правообладателем специальной записи о возможности регистрации на основании электронных документов, подписанных электронной подписью, не требуется.

При этом положения о новом порядке не распространяются на сделки, в отношении которых законодательством Российской Федерации прямо предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (в частности, сделки с долями в праве общей собственности, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних и иные случаи, установленные законом). В таких ситуациях применяются общие правила подачи документов, включая нотариальную форму сделки.

Внесённые изменения распространяются на государственную регистрацию перехода права собственности и иные регистрационные действия, совершаемые в электронной форме в соответствии с Федеральным законом № 218‑ФЗ. Традиционные способы подачи документов — включая личное обращение в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг, обращение непосредственно в орган регистрации прав либо нотариальное удостоверение сделки в случаях, предусмотренных законодательством, — продолжают применяться на общих основаниях.

Порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи определяется Федеральным законом от 06.04.2011 № 63‑ФЗ «Об электронной подписи». Юридическая значимость электронных документов при государственной регистрации прав сохраняется при соблюдении требований указанного федерального закона, а также требований законодательства о государственной регистрации недвижимости.

Обработка биометрических персональных данных осуществляется с соблюдением требований Федерального закона от 27.07.2006 № 152‑ФЗ «О персональных данных» и Федерального закона № 572‑ФЗ. Указанные нормативные акты устанавливают правовые основания обработки персональных данных, требования к их защите, порядок использования государственных информационных систем, а также права субъектов персональных данных.

Таким образом, с 1 июля 2026 года законодательство Российской Федерации предусматривает возможность дистанционного подтверждения личности участников сделок с недвижимостью посредством Единой биометрической системы при государственной регистрации прав в электронной форме. Использование биометрической идентификации осуществляется в совокупности с усиленной квалифицированной электронной подписью и применяется в случаях и порядке, установленных пунктом 6 части 6 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ (в редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 133‑ФЗ), с учётом требований Федерального закона от 29.12.2022 № 572‑ФЗ, Федерального закона от 06.04.2011 № 63‑ФЗ «Об электронной подписи» и Федерального закона от 27.07.2006 № 152‑ФЗ «О персональных данных».

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.