Что делать, если в вашей квартире зарегистрирован человек, не имеющий к ней отношения

Как выписать из квартиры совершенно постороннего человека, к собственности жилья никаким образом не имеющего отношения и никогда в ней не проживающего, без его непосредственного участия?

Здравствуйте!

Коротко: Без согласия зарегистрированного человека снять его с учёта можно только по вступившему в законную силу решению суда — этого требует пункт 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Собственник подаёт в районный суд иск о признании ответчика не приобретшим (или утратившим) право пользования квартирой со ссылкой на статьи 209, 304 Гражданского кодекса РФ и статьи 30, 35 Жилищного кодекса РФ.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов: когда обойтись без суда, какое именно требование заявлять, какие доказательства собрать, сколько времени и денег занимает процедура и кого не удастся выписать даже через суд.

Можно ли выписать постороннего человека из квартиры без его согласия?

Да, но только через суд. Собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса РФ), использует квартиру для проживания сам и вправе предоставлять её другим лицам (статья 288 Гражданского кодекса РФ, часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ), а также требовать устранения любых нарушений своего права, даже если они не связаны с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Чужая регистрация в квартире — как раз такое нарушение: она ограничивает Вас в распоряжении жильём, увеличивает начисления по коммунальным услугам, рассчитываемым по числу зарегистрированных, и мешает продаже.

При этом сама по себе регистрация — только способ учёта граждан. Согласно статье 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или её отсутствие не может служить основанием ограничения прав гражданина и сама по себе никакого права на жилое помещение не порождает. Обратная сторона того же правила: аннулировать чужую регистрацию собственным заявлением собственник не может — органы регистрационного учёта снимают гражданина с учёта только по основаниям, прямо перечисленным в статье 7 Закона № 5242-1 и пункте 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Когда человека снимают с учёта без суда?

Прежде чем готовить иск, стоит проверить, не подходит ли Ваша ситуация под внесудебное основание: это быстрее и бесплатно. Пункт 31 Правил № 713 относит к основаниям снятия с регистрационного учёта по месту жительства, в частности, следующие обстоятельства.

Судя по Вашему вопросу, ни один из «быстрых» вариантов не подходит: человек жив, на связь не выходит и добровольно выписываться не собирается. Значит, остаётся судебный путь. Отдельно отметим: писать заявление за постороннего человека, подделывать его подпись или пытаться снять его с учёта «по доверенности», которой Вам не давали, нельзя — это самостоятельное правонарушение, а полученная так запись всё равно будет восстановлена.

Какое требование заявлять: «не приобрёл» или «утратил» право пользования?

Это ключевая развилка, на которой чаще всего ошибаются при самостоятельной подготовке иска. Формулировка требования зависит от того, вселялся ли человек в квартиру и жил ли в ней хоть когда-нибудь.

• Признать не приобретшим право пользования жилым помещением — если человека только зарегистрировали, но фактически он в квартиру не вселялся, вещей не завозил, расходов не нёс и никогда там не жил. Именно этот вариант описан в Вашем вопросе. Право пользования у члена семьи собственника возникает из факта вселения (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ), а без вселения оно попросту не возникло, и «утратить» его человек не мог.
• Признать утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением — если человек вселялся и жил в квартире как член семьи собственника, а затем семейные отношения прекратились или он выехал. Основание — часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением с собственником.
• Выселить из жилого помещения — дополнительное требование, которое заявляют, когда человек не только зарегистрирован, но и физически занимает квартиру. Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ обязывает лицо, у которого право пользования прекратилось, освободить помещение, а при отказе — суд выселяет его по требованию собственника.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил (пункт 13), что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны его освободить, а в противном случае собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилья. Требование «снять с регистрационного учёта» отдельно формулировать не обязательно — основанием для снятия служит само решение суда, но на практике его включают в просительную часть, чтобы у миграционного подразделения не возникло вопросов при исполнении.

В какой суд подавать иск, сколько это стоит и что приложить?

Дело рассматривает районный суд: мировому судье такие споры не подсудны. По общему правилу статьи 28 Гражданского процессуального кодекса РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика, а раз он зарегистрирован именно в Вашей квартире, это будет районный суд по её адресу. Если известно, что ответчик давно живёт в другом месте, а нового адреса Вы не знаете, применяется часть 1 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса РФ — иск подаётся по последнему известному месту жительства ответчика в России или по месту нахождения его имущества.

Требование неимущественное, поэтому государственная пошлина уплачивается в размере, установленном статьёй 333.19 Налогового кодекса РФ для исков, не подлежащих оценке. Обратите внимание: ставки пошлин были повышены Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ и применяются к обращениям, поданным с 9 сентября 2024 года, — перед оплатой сверьте сумму с действующей редакцией статьи, иначе иск оставят без движения.

Содержание и приложения иска определяют статьи 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. К заявлению обычно прикладывают:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру (или свидетельство о праве, договор, свидетельство о праве на наследство — документ-основание);
• документ о зарегистрированных в квартире лицах — адресную справку подразделения по вопросам миграции МВД России, справку о лицах, состоящих на регистрационном учёте, выписку из домовой (поквартирной) книги, если она ведётся;
• акт о непроживании ответчика, составленный с участием соседей, представителя управляющей организации или ТСЖ;
• квитанции и платёжные документы по жилищно-коммунальным услугам, оформленные и оплаченные Вами;
• копию письменного требования ответчику о добровольном снятии с учёта и почтовую квитанцию с описью вложения (досудебный порядок по этой категории дел не обязателен, но письмо показывает суду добросовестность собственника);
• документ об уплате государственной пошлины и подтверждение направления копии иска с приложениями ответчику и третьему лицу — органу регистрационного учёта.

Какие доказательства подтверждают, что человек в квартире не живёт?

Каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Вам нужно убедить суд в двух вещах: ответчик не является членом Вашей семьи и не имеет самостоятельного права на квартиру, и фактически он в ней не живёт. Работают следующие доказательства:

• показания свидетелей — соседей по подъезду, участкового, представителя управляющей организации: они подтверждают, что ответчика в квартире никогда не видели;
• акт обследования жилого помещения: отсутствие личных вещей, мебели, одежды и предметов быта ответчика;
• ответ участкового уполномоченного полиции на Ваше обращение о том, кто фактически проживает по адресу;
• платёжные документы: ответчик не участвует в расходах на содержание жилья и коммунальные услуги, тогда как обязанность нести такие расходы лежит на пользователе помещения;
• сведения о том, что корреспонденция на имя ответчика по адресу не получается и возвращается отправителю;
• документы об основании возникновения Вашего права: если квартира куплена, унаследована или получена в дар уже с зарегистрированным посторонним лицом, договор и выписка из ЕГРН показывают, что ответчик никогда не был членом Вашей семьи;
• по возможности — сведения о фактическом месте жительства ответчика: это исключает довод о том, что ему негде жить, и снимает вопрос о сохранении права пользования на срок.

Отдельно оговоримся о доводе, который часто встречается в исках: «человек не платит за квартиру, значит, утратил право». Сама по себе неоплата коммунальных услуг посторонним лицом основанием для снятия с учёта не является — это лишь одно из доказательств того, что человек помещением не пользуется, и вне совокупности с другими доказательствами суд его не примет.

Как проходит дело, если ответчик не появляется, и сколько занимает процедура?

Неявка ответчика процесс не останавливает. Если место жительства ответчика неизвестно, суд рассматривает дело после поступления сведений с последнего известного адреса (статья 119 Гражданского процессуального кодекса РФ), а для защиты интересов такого ответчика назначает ему адвоката в качестве представителя (статья 50 Гражданского процессуального кодекса РФ). При надлежащем извещении ответчика, который не явился и не сообщил об уважительных причинах, суд с согласия истца вправе рассмотреть дело в порядке заочного производства (глава 22, статья 233 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Сроки ориентировочно такие: районный суд рассматривает и разрешает гражданские дела до истечения двух месяцев со дня поступления заявления (часть 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ); решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование — месяца со дня принятия решения в окончательной форме (статья 209, часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса РФ). Заочное решение ответчик вправе отменить по заявлению, поданному в семидневный срок со дня вручения ему копии, поэтому по таким делам вступление решения в силу нередко сдвигается.

Дальше — исполнение. Порядок действий простой:

1. Получите в суде решение с отметкой о вступлении в законную силу.
2. Обратитесь с ним в подразделение по вопросам миграции МВД России по месту нахождения квартиры (заявление можно подать и через МФЦ) — снятие с регистрационного учёта производится на основании решения суда в силу пункта 31 Правил № 713, присутствие самого ответчика для этого не нужно.
3. Если суд, помимо прочего, постановил выселить человека, а он не съезжает, получите исполнительный лист и предъявите его в отдел судебных приставов — принудительное выселение проводится по правилам Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
4. После снятия с учёта запросите новую справку о зарегистрированных лицах и при необходимости обратитесь в управляющую организацию за перерасчётом коммунальных начислений, зависящих от количества проживающих.

Что делать, если зарегистрирован бывший член семьи или несовершеннолетний ребёнок?

С бывшими членами семьи действует часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: право пользования за ними не сохраняется. Но Пленум Верховного Суда РФ в пункте 15 постановления от 02.07.2009 № 14 указал, что суд обязан обсудить вопрос о сохранении за бывшим членом семьи права пользования на определённый срок — даже без встречного иска, если ответчик возражает. Основания для такой отсрочки: у человека нет другого жилья в собственности или по договору найма и нет имущественной возможности обеспечить себя жильём. Суд учитывает и другие обстоятельства — состояние здоровья, срок совместного проживания, наличие иждивенцев. Практический вывод: чем убедительнее Вы покажете, что ответчику есть где жить, тем меньше вероятность, что суд даст ему отсрочку.

С детьми правила строже. Место жительства несовершеннолетнего до четырнадцати лет — место жительства его родителей (пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ), а согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 прекращение семейных отношений между родителями ребёнка не влечёт утрату им права пользования квартирой, принадлежащей одному из родителей. Поэтому ребёнка, зарегистрированного по месту жительства родителя, «выписать в никуда» не получится: снять его с учёта, как правило, можно лишь одновременно с регистрацией по новому адресу вместе с родителем, а суды в таких спорах привлекают органы опеки и попечительства. Если же в квартире зарегистрирован ребёнок постороннего для Вас человека, который сам права на жильё не имеет и в квартире не живёт, требование заявляется и к ребёнку — в лице его законного представителя.

Кого не получится выписать даже через суд?

Есть категории жильцов, за которыми право пользования сохраняется независимо от воли собственника. Проверьте их до подачи иска, чтобы не потерять время и пошлину:

• Отказавшиеся от участия в приватизации. Если человек в момент приватизации имел равное с приватизирующим право пользования и дал согласие на приватизацию, отказавшись от своей доли, положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ к нему не применяются — статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Право пользования у него бессрочное и сохраняется даже при смене собственника.
• Получатели завещательного отказа. Гражданин, которому по завещанию предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с собственником в течение срока, указанного в завещании (статья 33 Жилищного кодекса РФ, статья 1137 Гражданского кодекса РФ).
• Получатели ренты. Право пользования по договору пожизненного содержания с иждивением сохраняется на условиях договора (статья 34 Жилищного кодекса РФ).
• Лица, вселённые по действующему договору. Если с человеком заключён договор найма или безвозмездного пользования и он не расторгнут, сначала прекращают договорные отношения, а уже потом ставят вопрос о прекращении права пользования.
• Сособственники и их несовершеннолетние дети. Человека, у которого есть хотя бы небольшая доля в праве собственности, выписать нельзя: он владеет и пользуется квартирой на своём собственном основании (статья 209, статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Отдельно отметим: если квартира не в собственности, а занимается по договору социального найма, механика другая. Там выехавшего жильца признают утратившим право пользования по части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, и суд, как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 32 постановления от 02.07.2009 № 14, выясняет причину и длительность отсутствия, добровольным или вынужденным был выезд, не чинились ли человеку препятствия в пользовании жильём и приобрёл ли он право пользования другим помещением.

Частые вопросы

Я купил квартиру, а в ней остался зарегистрирован родственник прежнего хозяина. Что делать?

Переход права собственности к новому владельцу прекращает право пользования жильём членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ). Если добровольно человек не выписывается, подаётся иск о признании утратившим право пользования. Исключение — отказавшиеся от приватизации: за ними право сохраняется и после продажи.

Обязательно ли направлять ответчику письмо до суда?

Обязательный досудебный порядок по этой категории споров законом не установлен, поэтому иск примут и без письма. Но письменное требование о снятии с учёта, направленное заказным письмом с описью вложения, показывает добросовестность собственника и фиксирует дату, с которой ответчик знал о претензии. На такое доказательство суды охотно ссылаются.

Можно ли взыскать с ответчика расходы на юриста и пошлину?

Да. Стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возмещение судебных расходов с другой стороны (часть 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ), а расходы на представителя — в разумных пределах (статья 100 Гражданского процессуального кодекса РФ). Заявить о них можно как в самом иске, так и отдельным заявлением после рассмотрения дела.

Отменят ли решение, если ответчик объявится через год?

Заочное решение может быть отменено судом, вынесшим его, по заявлению ответчика в семидневный срок со дня вручения копии; после этого остаётся апелляционное обжалование, а пропущенный срок восстанавливается только по уважительной причине (статья 112 Гражданского процессуального кодекса РФ). Поэтому важно, чтобы ответчик был извещён по всем известным адресам — это делает решение устойчивым.

Влияет ли чужая регистрация на размер платы за квартиру?

Да, если в квартире нет приборов учёта: плата за коммунальные услуги в таком случае рассчитывается по нормативам исходя из числа проживающих или зарегистрированных граждан. После снятия человека с учёта имеет смысл обратиться в управляющую организацию или расчётный центр за перерасчётом, приложив решение суда и новую справку о зарегистрированных лицах.

Краткая сводка: как выписать постороннего человека из квартиры

• Регистрация сама по себе прав на жильё не даёт, но и снять её собственник своей волей не может: перечень оснований закрыт — статья 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 и пункт 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
• Без согласия человека его снимают с учёта по вступившему в законную силу решению суда о выселении или о признании утратившим право пользования жилым помещением.
• Если посторонний никогда не вселялся, требование формулируется как признание не приобретшим право пользования; если жил и выехал или перестал быть членом семьи — как признание утратившим право пользования (часть 4 статьи 31, часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ).
• Иск подаётся в районный суд по месту жительства ответчика (статья 28 Гражданского процессуального кодекса РФ), пошлина — по ставке для неимущественных требований (статья 333.19 Налогового кодекса РФ), неявка ответчика позволяет рассмотреть дело заочно (статья 233 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• За бывшим членом семьи суд вправе сохранить право пользования на срок при отсутствии у него другого жилья (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14), а права ребёнка не прекращаются из-за развода родителей (пункт 14 того же постановления).
• Не подлежат выселению отказавшиеся от приватизации (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), получатели завещательного отказа и ренты (статьи 33, 34 Жилищного кодекса РФ), а также сособственники.

Таким образом, в Вашей ситуации порядок действий такой: получите выписку из ЕГРН и справку о зарегистрированных в квартире лицах, направьте человеку заказное письмо с требованием сняться с учёта, соберите доказательства того, что он никогда не вселялся и не живёт в квартире (акт с соседями, ответ участкового, платёжные документы на Ваше имя), после чего подайте в районный суд по адресу квартиры иск о признании его не приобретшим право пользования жилым помещением со ссылкой на статьи 209, 304 Гражданского кодекса РФ и статьи 30, 35 Жилищного кодекса РФ. Вступившее в силу решение предъявите в подразделение по вопросам миграции МВД России — присутствие ответчика для снятия с учёта не потребуется.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Жилищные споры