Что делать, если жильцы МКД не предоставляют доступ в подвал?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Как воздействовать на соседей? Ситуация такая. Под лестничной клеткой первого этажа в подъезде установлена решетка, на которую соседи первого этажа установили свой замок и ни кому не дают ключ от замка. Права на установку этого замка у них нет. Так как ОСС разрешающего им установить этот замок не проводился. Совет дома принял решение установить под лестницей водяной кран для возможности клиринговой компанией набирать воду и мыть пол в подъезде. Для этого обратились в управляющую компанию. Но соседи установившие этот замок, препятствуют сотрудникам УК произвести установку крана. На попытки призвать к диалогу отвечают грубостью. Подскажите, как на них можно воздействовать?

Здравствуйте!

Коротко: место под лестницей и подвал — общее имущество собственников МКД (ст. 36 ЖК РФ), и управляющая компания вправе требовать доступ к нему для обслуживания сетей. Замок без решения общего собрания — самоуправство: фиксируйте отказ актом и обращайтесь в УК, жилинспекцию или суд (ст. 304 ГК РФ).

Ниже приведён разбор норм о статусе технических помещений многоквартирного дома, порядке доступа к общему имуществу и последствиях для того, кто препятствует его обслуживанию.

Является ли пространство под лестницей и подвал общим имуществом дома?

Да. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, в том числе — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ — помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы). Пространство под лестничной клеткой, где проходят коммуникации и куда управляющая компания планирует поставить водопроводный кран для обслуживания подъезда, относится к этой же категории — оно предназначено для обслуживания дома в целом, а не одной квартиры.

Состав и содержание общего имущества конкретизируют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Важно: право общей долевой собственности на такие помещения принадлежит ВСЕМ собственникам дома, а не жильцам ближайших квартир. Установка замка, ключ от которого есть только у одной семьи, — это фактическое присвоение общего имущества и ограничение прав остальных собственников и управляющей компании, а не законное владение своей частью дома.

Кто вправе требовать доступ к общему имуществу для инженерных работ?

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества дома (ст. 161 ЖК РФ) и вправе для этого проводить осмотры общего имущества — текущие, сезонные (весенние и осенние) и внеочередные, в течение суток после аварий, — с оформлением акта осмотра и ведением журнала осмотра (п. 13, 13(1) и 14 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Установка водопроводного крана для нужд клининговой компании, если решение об этом принял совет дома, — часть содержания общего имущества, и управляющая компания не просто вправе, а обязана обеспечить доступ к месту работ.

Само по себе пользование общим имуществом — вопрос, который решается по соглашению всех участников долевой собственности, а не по усмотрению одного из них: при отсутствии согласия порядок пользования устанавливает суд (ст. 247 ГК РФ). Ограничение доступа к общему имуществу или изменение порядка его использования относится к компетенции общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ) — то есть один собственник не вправе единолично «приватизировать» решётку под лестницей замком и решать, кого туда пускать. Похожий вопрос о доступе к общему имуществу разобран в материале «Могу ли я в МКД иметь доступ к помещению, где электрощитовая?».

Что делать, если сосед не пускает к общему имуществу и грубит?

Действовать стоит последовательно, не вступая в самостоятельный конфликт с соседом:

1. Зафиксировать отказ в допуске актом: его составляет комиссия — представитель управляющей компании, представитель совета дома и по возможности ещё один-два свидетеля, — с указанием даты, времени, адреса и содержания отказа. Акт подписывают все присутствующие; отказ соседа от подписи фиксируется отдельной записью.
2. Направить письменное обращение (заявление) в управляющую компанию с требованием обеспечить доступ к общему имуществу и указанием на обязанность УК по его содержанию (ст. 161 ЖК РФ).
3. Если УК бездействует — подать жалобу в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию), который контролирует соблюдение правил содержания общего имущества и вправе выдать предписание об устранении нарушения (ст. 20 ЖК РФ).
4. При отказе устранить нарушение добровольно — обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В иске можно требовать демонтажа самовольно установленного замка и обязания предоставить доступ.

Какая ответственность грозит жильцу, который самовольно ограничивает доступ?

Установка замка на элементе общего имущества без решения общего собрания, вопреки интересам остальных собственников и управляющей компании, содержит признаки самоуправства — самовольного, вопреки установленному порядку осуществления своего действительного или предполагаемого права. Если такими действиями не причинён существенный вред, наступает административная ответственность по ст. 19.1 КоАП РФ: предупреждение или штраф на граждан в размере от ста до трёхсот рублей. Если же вред существен (например, из-за невозможности вовремя обслужить или устранить аварию на инженерных сетях), возможна уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ — штраф в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы (иного дохода) осуждённого за период до шести месяцев, либо обязательные работы на срок до 480 часов, исправительные работы на срок до двух лет либо арест на срок до шести месяцев.

Кроме того, о полном перечне обязанностей управляющей компании по содержанию дома, которые она вправе и обязана отстаивать в подобных ситуациях, можно прочитать в материале «Какие обязанности несёт управляющая компания многоквартирного дома?». Если решение суда об устранении препятствий не исполняется добровольно, оно исполняется принудительно судебными приставами, в том числе с начислением исполнительского сбора (ст. 105 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Частые вопросы

Нужно ли согласие всех собственников на установку замка на решётке под лестницей?

Да. Вопросы пользования общим имуществом и ограничения доступа к нему отнесены к компетенции общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ). Без такого решения замок, ограничивающий доступ управляющей компании и остальных собственников, установлен неправомерно.

Можно ли самостоятельно спилить или сломать чужой замок?

Не стоит: самовольное вмешательство в чужое имущество создаёт встречные риски. Правильный путь — акт об отказе в допуске и обращение в управляющую компанию, жилищную инспекцию или суд, который вправе обязать демонтировать замок и обеспечить доступ (ст. 304 ГК РФ).

Что делать, если управляющая компания сама бездействует?

Бездействие управляющей компании по обращению о препятствиях в доступе к общему имуществу — самостоятельное нарушение её обязанностей по содержанию дома (ст. 161 ЖК РФ). На такое бездействие жалуются в орган государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ) либо оспаривают его в суде.

Является ли грубость соседа поводом для отдельного заявления в полицию?

Сама по себе грубость в разговоре — не повод для административного или уголовного дела, если она не переходит в оскорбление, угрозы или иные признаки конкретного правонарушения. Но сам факт отказа в допуске стоит зафиксировать актом с участием свидетелей — этот документ пригодится и в управляющей компании, и в суде.

Что если сосед проигнорирует и решение суда?

Решение суда об устранении препятствий исполняется принудительно судебными приставами: должнику устанавливают новый срок исполнения и взыскивают исполнительский сбор (ст. 105 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Систематическое неисполнение усиливает и оценку самоуправства по ст. 19.1 КоАП РФ или ст. 330 УК РФ.

Краткая сводка: доступ управляющей компании к общему имуществу МКД

• Место под лестничной клеткой и подвал с инженерными коммуникациями — общее имущество собственников МКД (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; Правила содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
• Ограничивать доступ к общему имуществу единолично нельзя — это вопрос общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ) и порядка пользования общей долевой собственностью (ст. 247 ГК РФ).
• Управляющая компания обязана содержать общее имущество и проводит его осмотры — текущие, сезонные и внеочередные — с оформлением акта (ст. 161 ЖК РФ; п. 13, 13(1), 14 Правил № 491).
• Отказ в доступе фиксируется актом, дальше — письменное обращение в управляющую компанию и жалоба в орган государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ).
• Неустранённое препятствие — основание для иска об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (ст. 304 ГК РФ).
• Самовольное ограничение доступа может повлечь административную (ст. 19.1 КоАП РФ) и, при существенном вреде, уголовную ответственность (ст. 330 УК РФ), а неисполнение решения суда — исполнительный сбор (ст. 105 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Таким образом, Вам следует зафиксировать отказ в допуске актом, направить письменное обращение в управляющую компанию, а при бездействии — обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или с иском в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, потребовав обязать демонтировать самовольно установленный замок и обеспечить доступ для обслуживания инженерных сетей.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры