Что такое жилые помещения жилищного фонда социального использования?

Добрый день! Жилые помещения жилищного фонда социального использования — это какие-то государственные помещения?

Здравствуйте!

Коротко: Нет, не обязательно. По статье 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд социального использования — это не форма собственности, а цель использования жилья. В него входят и государственные, и муниципальные, и частные жилые помещения, если они предоставлены по договору социального найма либо по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов: что именно закон относит к этому фонду, что такое наёмный дом социального использования, кто вправе претендовать на такое жильё, чем этот договор отличается от социального и от коммерческого найма и куда обращаться за постановкой на учёт.

Что такое жилищный фонд социального использования по статье 19 ЖК РФ?

Жилищный кодекс РФ делит весь жилищный фонд страны двумя независимыми способами. Первый — по форме собственности: частный, государственный и муниципальный фонды. Второй — по целям использования: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования. Обе классификации закреплены в статье 19 ЖК РФ и накладываются одна на другую. Именно поэтому вопрос «это государственные помещения?» не имеет короткого ответа «да»: принадлежность к фонду социального использования говорит о том, на каких условиях жильё передаётся гражданину, а не о том, кто является его собственником.

По статье 19 ЖК РФ жилищный фонд социального использования образуют три группы жилых помещений:

• жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые гражданам по договорам социального найма (это привычные «муниципальные квартиры», которые дают очередникам);
• жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
• жилые помещения частного жилищного фонда, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Первая группа — старый и хорошо знакомый институт социального найма (глава 8 ЖК РФ). Вторая и третья появились в Жилищном кодексе РФ позже, в 2014 году, вместе с целым разделом III.1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» (статьи 91.1–91.20 ЖК РФ). Этот раздел ввёл в оборот новый договор — наём жилого помещения жилищного фонда социального использования — и новый объект, наёмный дом.

Обязательно ли такое жильё государственное или муниципальное?

Нет. На практике основная масса помещений этого фонда действительно находится в собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований — просто потому, что жильё по договорам социального найма исторически формировалось за счёт публичной собственности. Но закон прямо допускает и частную собственность. Ключевой объект здесь — наёмный дом. По статье 91.16 ЖК РФ наёмным домом признаётся здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Наёмный дом может быть домом социального использования или домом коммерческого использования; к фонду социального использования относится первый.

Собственником наёмного дома социального использования может быть и публичное образование, и частная организация — застройщик, инвестор, специализированная компания. Наймодателем по договорам найма жилых помещений такого фонда выступают орган государственной власти, орган местного самоуправления либо уполномоченная организация или собственник дома (статья 91.2 ЖК РФ). Для создания и эксплуатации наёмных домов социального использования закон предусматривает государственную, муниципальную и иную поддержку — например, предоставление земельных участков и льготных условий (статья 91.19 ЖК РФ). Сведения о таких домах учитываются: учёт наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных для их строительства, ведётся в порядке статьи 91.18 ЖК РФ.

Практический вывод для гражданина простой: искать нужно не «государственную квартиру», а наёмный дом социального использования на территории Вашего муниципального образования. Если таких домов в городе или районе не создано, воспользоваться этим механизмом негде — тогда остаются социальный наём (для малоимущих и иных категорий, названных в статье 49 ЖК РФ) и обычный коммерческий наём.

Кто вправе претендовать на жильё по договору найма жилищного фонда социального использования?

Нанимателем по такому договору может быть гражданин, признанный нуждающимся в предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования и принятый на соответствующий учёт (статья 91.3 ЖК РФ). Этот институт рассчитан на людей «между двух категорий»: они не настолько бедны, чтобы получить жильё по социальному найму, но и не могут купить квартиру или взять ипотеку на рыночных условиях. Условия признания нуждающимся по статье 91.3 ЖК РФ применяются одновременно:

• гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим (то есть право на социальный наём у него отсутствует);
• он признан нуждающимся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьёй 51 ЖК РФ (нет своего жилья, обеспеченность ниже учётной нормы, проживание в непригодном помещении и другие основания), либо по дополнительным основаниям, установленным законом субъекта РФ;
• размер дохода гражданина и постоянно проживающих с ним членов семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышают максимального размера, который устанавливается на местном уровне в порядке, определённом законом субъекта РФ.

Конкретные пороги дохода и стоимости имущества, дополнительные категории граждан и детали процедуры Жилищный кодекс РФ намеренно не устанавливает: они закрепляются законом субъекта РФ и муниципальным правовым актом. Поэтому цифры в разных регионах отличаются, и проверять их нужно по действующим актам своего региона и муниципалитета — общероссийской единой суммы здесь нет.

Чем этот договор отличается от социального найма и коммерческого найма?

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования — самостоятельный вид договора, а не разновидность социального найма. Он занимает промежуточное положение между социальным наймом и рыночной арендой жилья. Основные различия удобно свести в таблицу.

Отдельно подчеркну вопрос приватизации, потому что он возникает чаще остальных. Бесплатная передача жилья в собственность граждан по Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» распространяется на помещения, занимаемые на условиях социального найма. Жильё, полученное по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, приватизировать нельзя: наниматель получает право пользования на срок договора, а не потенциальную собственность. Это плата за более мягкие требования к доходу и более быстрый доступ к жилью.

На какой срок заключается договор, сколько стоит и когда его могут расторгнуть?

Договор заключается в письменной форме на срок не менее одного года и не более десяти лет (статья 91.6 ЖК РФ). Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании такого договора, заключённого на срок не менее года, подлежит государственной регистрации — это защищает нанимателя при смене собственника дома. Смена наймодателя или переход прав на помещение сами по себе договор не прекращают: он сохраняется на прежних условиях (статья 91.11 ЖК РФ).

Плата за наём вносится всегда — бесплатного пользования, как у малоимущих при социальном найме, здесь нет. При этом её размер ограничен сверху: максимальный размер платы за наём жилого помещения по такому договору устанавливается органом государственной власти субъекта РФ (статья 156.1 ЖК РФ), и наймодатель не вправе его превышать. Коммунальные услуги наниматель оплачивает по общим правилам о структуре платы за жильё (статья 154 ЖК РФ). Конкретные тарифы и максимумы смотрите в акте своего субъекта РФ.

Наниматель, который продолжает отвечать условиям статьи 91.3 ЖК РФ, имеет право заключить договор на новый срок (статья 91.9 ЖК РФ). Если же доход или имущество выросли выше установленного максимума либо у гражданина появилось собственное жильё, наймодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок. Основания расторжения и прекращения договора перечислены в статье 91.10 ЖК РФ: по соглашению сторон, по требованию нанимателя, а по требованию наймодателя — только в судебном порядке и лишь по прямо названным в законе основаниям (в частности, длительное невнесение платы, разрушение или повреждение жилого помещения, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей). После расторжения или прекращения договора граждане обязаны освободить помещение, а при отказе выселяются в судебном порядке (статья 91.12 ЖК РФ).

Куда обращаться и какие документы нужны?

Учёт граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, ведёт орган местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ (статья 91.13 ЖК РФ). Отдельно наймодатель ведёт учёт заявлений граждан о предоставлении жилых помещений в конкретном наёмном доме (статья 91.14 ЖК РФ), а сами помещения предоставляются гражданам, состоящим на учёте, в порядке очерёдности (статья 91.15 ЖК РФ). Порядок действий выглядит так:

1. Выяснить в администрации муниципального образования, созданы ли на территории наёмные дома социального использования и какой орган ведёт учёт нуждающихся (учёт домов — статья 91.18 ЖК РФ).
2. Уточнить условия по региональному закону и муниципальному акту: максимальный размер дохода и стоимости имущества, перечень документов, форму заявления.
3. Подать заявление о принятии на учёт нуждающихся в предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования с приложением документов.
4. После принятия на учёт подать наймодателю наёмного дома заявление о предоставлении жилого помещения — оно регистрируется и рассматривается в порядке очерёдности.
5. При подходе очереди заключить договор в письменной форме и зарегистрировать возникающее обременение права собственности.

Точный перечень документов утверждается на региональном и муниципальном уровне, но набор в целом типовой. Обычно требуются:

• заявление по установленной форме и документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи;
• документы о составе семьи и о родственных отношениях;
• документы о доходах заявителя и членов семьи за расчётный период;
• сведения о подлежащем налогообложению имуществе, находящемся в собственности заявителя и членов семьи;
• документы, подтверждающие нуждаемость в жилом помещении по основаниям статьи 51 ЖК РФ (о правах на жилые помещения, о занимаемом жилье, при необходимости — о признании помещения непригодным для проживания);
• решение об отказе в признании малоимущим либо документы, подтверждающие отсутствие оснований для такого признания, если этого требует региональный порядок.

Отказ в принятии на учёт или в предоставлении помещения оформляется решением уполномоченного органа и может быть обжалован — в вышестоящий орган или в суд. Практика показывает, что чаще всего спор упирается в расчёт дохода семьи и в оценку нуждаемости по статье 51 ЖК РФ, поэтому документы о доходах и о жилищных условиях стоит собирать особенно тщательно.

Частые вопросы

Можно ли одновременно стоять в очереди на социальный наём и на жильё фонда социального использования?

Это разные учёты с разными основаниями. Социальный наём рассчитан на малоимущих и иные категории, названные в статье 49 ЖК РФ, а наём жилого помещения жилищного фонда социального использования — на граждан, которые малоимущими не признаны (статья 91.3 ЖК РФ). Признание малоимущим фактически закрывает второй путь, поэтому обычно выбирают одно основание.

Что будет, если доход семьи вырастет уже после заключения договора?

Договор действует до окончания своего срока — рост дохода сам по себе не является основанием для его расторжения по статье 91.10 ЖК РФ. Но при истечении срока наймодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок, если наниматель перестал отвечать условиям статьи 91.3 ЖК РФ (статья 91.9 ЖК РФ). Тогда помещение придётся освободить.

Переходит ли такое жильё по наследству?

Нет. Помещение остаётся в собственности наймодателя, у нанимателя есть только право пользования на срок договора, поэтому в наследственную массу оно не входит. Права членов семьи нанимателя, постоянно проживающих вместе с ним, определяются статьёй 91.8 ЖК РФ; их судьба после смерти нанимателя решается по правилам этой статьи и условиям договора.

Обязан ли наймодатель заключить договор, если я состою на учёте?

Постановка на учёт даёт право на предоставление помещения в порядке очерёдности, а не немедленно (статья 91.15 ЖК РФ). Пока в наёмном доме нет свободных помещений или Ваша очередь не подошла, договор не заключается. Заявления учитываются наймодателем по правилам статьи 91.14 ЖК РФ, и очерёдность можно проверить.

Можно ли получить такое жильё, если у меня есть квартира в другом регионе?

Наличие в собственности жилого помещения учитывается при оценке нуждаемости по статье 51 ЖК РФ независимо от того, где оно расположено. Если обеспеченность общей площадью с учётом этой квартиры выше учётной нормы, нуждающимся Вас не признают. Дополнительные основания может устанавливать закон субъекта РФ.

Краткая сводка: жилищный фонд социального использования

• Жилищный фонд социального использования выделяется по цели использования жилья, а не по форме собственности, и включает помещения государственного, муниципального и частного фондов (статья 19 ЖК РФ).
• В него входят помещения, предоставленные по договорам социального найма, и помещения, предоставленные по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (раздел III.1, статьи 91.1–91.20 ЖК РФ).
• Такие помещения располагаются в наёмных домах социального использования, собственником которых может быть и частное лицо (статьи 91.16, 91.19 ЖК РФ).
• Претендовать на жильё вправе гражданин, не признанный малоимущим, нуждающийся в жилье по статье 51 ЖК РФ, с доходом и имуществом не выше установленного максимума (статья 91.3 ЖК РФ).
• Договор заключается на срок от одного года до десяти лет, плата за наём ограничена максимумом субъекта РФ, приватизация не предусмотрена (статьи 91.6, 156.1 ЖК РФ, Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1).
• Учёт нуждающихся ведёт орган местного самоуправления, помещения предоставляются в порядке очерёдности (статьи 91.13, 91.15 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения жилищного фонда социального использования — это не обязательно государственные помещения: закон относит к этому фонду и частное жильё, если оно передаётся гражданам по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (статья 19 ЖК РФ). Если Вы рассматриваете такой вариант, начните с двух шагов: узнайте в администрации, есть ли на территории наёмные дома социального использования, и сверьте свой доход и жилищные условия с региональными и муниципальными требованиями, а затем подавайте заявление о принятии на учёт с полным комплектом документов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Жилищные споры