Коротко: если даритель и одаряемый — близкие родственники (родители и дети, супруги, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры), подаренная недвижимость освобождается от НДФЛ независимо от того, коммерческая она или жилая, и независимо от того, зарегистрирован ли кто-то из сторон как индивидуальный предприниматель. Верховный Суд РФ подтвердил это в деле № 44-КАД26-3-К7, включённом в тематический обзор судебной практики № 3 за 2026 год.
Ниже приведён подробный разбор правовых норм, обстоятельств дела и практических выводов для тех, кто планирует дарение недвижимости внутри семьи.
Какое имущество можно подарить родственнику без НДФЛ?
По общему правилу доходы в виде подарков освобождаются от НДФЛ, но для недвижимости, транспортных средств, акций, долей и паёв закон делает оговорку: такие подарки облагаются налогом, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками. Это прямо следует из статьи 217 Налогового кодекса РФ. Если же стороны сделки состоят в близком родстве, освобождение действует без ограничений по виду и стоимости объекта — именно это правило оказалось в центре спора, который разбирал Верховный Суд.
Кого закон признаёт близким родственником для льготы по НДФЛ?
Круг лиц, дарение между которыми не облагается налогом, определён в абзаце втором пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ со ссылкой на понятия Семейного кодекса РФ. К ним относятся:
- супруги;
- родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Этот перечень исчерпывающий: тётя и племянник, тесть и зять, двоюродные братья и другие родственники более дальней степени в него не входят, и подарок между ними облагается НДФЛ на общих основаниях (мы разбирали похожую ситуацию в материале о дарении между зятем и тещей). Понятие близкого родства по статье 14 Семейного кодекса РФ также используется судами как ориентир при определении круга лиц, подпадающих под льготу.
Лишает ли льготы статус предпринимателя или коммерческое назначение объекта?
Именно этот вопрос стал предметом спора, дошедшего до Верховного Суда. Сын, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, подарил отцу 16 объектов недвижимости с признаками коммерческой — помещений в торговом центре, не предназначенных для личного или семейного использования. После сделки отец тоже зарегистрировался как ИП, чтобы использовать помещения в своей деятельности. Налоговая инспекция по итогам 2021 года начислила отцу НДФЛ, посчитав, что льгота на такое имущество не распространяется.
Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика: отец и сын — близкие родственники, а значит доход от дарения освобождён от налога. Апелляция это решение отменила, кассация с ней согласилась: нижестоящие суды сочли важным, что объекты имели коммерческое назначение, а обе стороны сделки — предприниматели. Верховный Суд оставил в силе решение именно первой инстанции, то есть в пользу отца.
Правовая позиция Верховного Суда сформулирована однозначно: единственное условие для освобождения от НДФЛ при дарении недвижимости — наличие близких родственных отношений между дарителем и одаряемым. Ни цель использования подаренного имущества, ни его коммерческие характеристики, ни наличие у сторон статуса индивидуального предпринимателя на применение льготы не влияют — такого основания для отказа в освобождении статья 217 Налогового кодекса РФ не содержит.
Что проверяет налоговая при дарении недвижимости родственникам?
Даже когда льгота применяется бесспорно, дарение недвижимости внутри семьи привлекает внимание инспекции чаще, чем кажется, — особенно если объект используется в коммерческой деятельности или одна из сторон отчитывается как предприниматель. На практике стоит заранее подготовиться к тому, что инспекция может запросить пояснения, поэтому важно:
- оформить договор дарения в письменной форме с точным указанием объекта и родства сторон (требования к форме — в статье 572 Гражданского кодекса РФ);
- сохранить документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, о браке);
- для недвижимости — зарегистрировать переход права в Росреестре в установленном порядке;
- не указывать в договоре встречное предоставление и не подтверждать его фактически — иначе сделку могут переквалифицировать из дарения в возмездную с иным налоговым режимом.
Частые вопросы
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если недвижимость подарена близким родственником?
Нет, если доход освобождён от налога на основании близкого родства, обязанности подавать декларацию по этому доходу не возникает: пункт 4 статьи 229 Налогового кодекса РФ освобождает от отчётности по доходам, полностью не подлежащим налогообложению.
Повлияет ли количество подаренных объектов на применение льготы?
Нет, закон не ограничивает льготу числом объектов или их суммарной стоимостью — в разобранном деле речь шла о 16 объектах одновременно, и это не стало препятствием для освобождения от налога.
Что если подарок оформлен между членами семьи, не входящими в льготный перечень, например между отчимом и падчерицей?
Формально отчим и падчерица в перечень близких родственников статьи 217 Налогового кодекса РФ не входят, поэтому НДФЛ по такой сделке по общему правилу уплачивается; льгота в таких случаях требует отдельной правовой оценки конкретной ситуации.
Может ли налоговая оспорить сам факт родства или переквалифицировать дарение в другую сделку?
Да, если у инспекции есть основания считать, что дарение прикрывает возмездную сделку или совершено не теми лицами, которые указаны в документах, спор может дойти до суда — тогда решающее значение будут иметь документы о родстве и реальные обстоятельства передачи имущества.
Краткая сводка: НДФЛ при дарении недвижимости родственникам
- Подарки недвижимости облагаются НДФЛ, кроме случаев дарения между членами семьи и близкими родственниками (ст. 217 НК РФ).
- Близкие родственники для этой льготы — супруги, родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- Статус ИП у дарителя или одаряемого и коммерческое назначение объекта на льготу не влияют — позиция Верховного Суда РФ по делу № 44-КАД26-3-К7 (Обзор практики ВС № 3 за 2026 год).
- По доходу, освобождённому от налога, декларация 3-НДФЛ не подаётся (п. 4 ст. 229 НК РФ).
- Договор дарения стоит оформлять письменно, с указанием объекта и степени родства, и сохранять подтверждающие документы.
Таким образом, при дарении недвижимости между близкими родственниками освобождение от НДФЛ применяется независимо от вида объекта, цели его использования и наличия у сторон статуса индивидуального предпринимателя. Единственное значимое условие — факт близкого родства, подтверждённый документами.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
