Как закон регулирует дарение недвижимости между родственниками?

Коротко: С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между родственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — простой письменной формы больше недостаточно ни для доли, ни для всего объекта. Переход права по-прежнему регистрируется в Росреестре. От НДФЛ дарение освобождено только между близкими родственниками по закрытому перечню Семейного кодекса РФ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ); остальные получатели платят налог с кадастровой стоимости объекта.

Ниже приведён подробный разбор формы сделки, порядка регистрации, налоговых последствий и оснований для отмены дарения.

Какую форму должен иметь договор дарения недвижимости между родственниками?

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это установил п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ. Требование действует без исключений для близкого родства: удостоверять сделку у нотариуса обязаны и посторонние друг другу люди, и супруги, родители с детьми, бабушки, дедушки и внуки — из итоговой редакции закона убрали оговорку, которая освобождала от этого правила близких родственников. Договор, составленный только в простой письменной форме и не заверенный нотариусом, ничтожен, а Росреестр откажет в регистрации перехода права по такому документу.

До 2025 года нотариус был обязателен только при дарении доли в праве общей собственности на недвижимость (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и при дарении имущества несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (ст. 54 того же закона); дарение объекта целиком одним собственником оформлялось простой письменной формой. Сейчас это различие не имеет значения именно для дарения: нотариус нужен в любом случае — и при передаче доли, и при дарении всего объекта. Договоры, поданные на государственную регистрацию до 13 января 2025 года, сохраняют силу и без нотариального удостоверения.

Нужно ли регистрировать переход права на подаренную недвижимость?

Да. Само по себе нотариальное удостоверение договора не делает одаряемого собственником — право переходит только после государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После удостоверения сделки нотариус обязан сам, не позднее окончания рабочего дня, направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, если стороны не возражают против такой подачи, — это ускоряет оформление по сравнению с самостоятельной подачей документов сторонами. До внесения записи в ЕГРН даритель формально остаётся собственником, а одаряемый не вправе распоряжаться подаренной недвижимостью.

Кто из родственников считается близким для налоговой льготы при дарении?

Доходы, полученные в порядке дарения недвижимости, по общему правилу облагаются НДФЛ. Освобождение от налога действует только тогда, когда даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники по перечню Семейного кодекса РФ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). К близким родственникам для этой льготы отнесены:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• дедушка, бабушка и внуки;
• полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сёстры.

Этот перечень закрытый и повторяет ст. 14 Семейного кодекса РФ. За его пределами остаются тесть, тёща, зять, невестка, дядя, тётя, племянники, двоюродные братья и сёстры, крёстные — при дарении им недвижимости налоговая льгота не действует, даже если родство фактически близкое по бытовому смыслу этого слова.

Сколько НДФЛ платит родственник, который не входит в перечень близких?

Если даритель и одаряемый не входят в перечень из п. 18.1 ст. 217 НК РФ, одаряемый обязан задекларировать доход и заплатить НДФЛ по ставке 13% для налоговых резидентов РФ (30% — для нерезидентов); при годовом доходе свыше 2,4 млн руб. часть суммы облагается по повышенным ставкам прогрессивной шкалы, вплоть до 22% (ст. 224 НК РФ). Налоговая база — кадастровая стоимость подаренного объекта, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права, без каких-либо вычетов и без учёта договорной стоимости (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог — уплатить до 15 июля.

Сколько стоит нотариальное удостоверение дарения недвижимости между родственниками?

Нотариальный тариф за удостоверение договора зависит от кадастровой стоимости объекта. С 23 июля 2025 года для близких родственников — супругов, родителей и детей (включая усыновлённых), бабушек, дедушек и внуков, братьев и сестёр, в том числе неполнородных, — действует скидка 50% на эту часть тарифа: не более 10 000 руб. вместо 20 000 руб. для остальных плательщиков. Помимо тарифа нотариуса отдельно оплачивается региональный компонент (устанавливается нотариальной палатой субъекта) и государственная пошлина за регистрацию перехода права в Росреестре.

Можно ли отменить дарение недвижимости после того, как право уже зарегистрировано?

Да, но только по основаниям ст. 578 ГК РФ и через суд. Даритель вправе требовать отмены дарения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь членов его семьи либо близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, требовать отмены вправе наследники дарителя. Отмена возможна и тогда, когда обращение одаряемого с подаренной недвижимостью создаёт угрозу её безвозвратной утраты, если объект представляет для дарителя большую неимущественную ценность. Право дарителя отменить дарение на случай, если он переживёт одаряемого, действует только тогда, когда такое условие прямо указано в самом договоре (п. 4 ст. 578 ГК РФ). При отмене дарения одаряемый обязан вернуть недвижимость, если она сохранилась в натуре. Подробный порядок такого возврата разбирает материал «Отмена договора дарения».

Частые вопросы

Нужно ли согласие супруга дарителя, если недвижимость в совместной собственности?

Да. Если объект приобретён в браке и оформлен в общую совместную собственность супругов, для дарения требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на распоряжение общим имуществом (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Без такого согласия сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о дарении. Особенности согласия при дарении между самими супругами разбирает материал «Особенности заключения договора дарения между супругами».

Можно ли подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребёнку?

Да, закон это не запрещает: от имени одаряемого младше 14 лет договор подписывает законный представитель, а ребёнок от 14 до 18 лет подписывает сам с письменного согласия родителей. Сделка в любом случае удостоверяется нотариусом — и по общему правилу 2025 года, и отдельно по ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ, если дарится доля несовершеннолетнего. Подробнее — в материале «Дарение доли в квартире несовершеннолетнему».

Что будет, если оформить дарение недвижимости без нотариуса?

Договор, заключённый в простой письменной форме после 13 января 2025 года, ничтожен независимо от того, состоят ли стороны в родстве. Росреестр откажет в регистрации перехода права по такому договору, а если запись всё же внесена по ошибке, её можно оспорить в суде как основанную на ничтожной сделке.

Может ли одаряемый отказаться от подарка?

Да, до фактической передачи недвижимости одаряемый вправе в любое время отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Поскольку договор дарения недвижимости заключается в нотариальной форме, отказ от него также оформляется письменно у нотариуса; если переход права уже зарегистрирован, вернуть недвижимость дарителю можно только через отмену дарения по основаниям ст. 578 ГК РФ или отдельную обратную сделку.

Нужно ли платить налог, если близкому родственнику подарили не квартиру целиком, а долю в ней?

Нет. Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ распространяется на дарение недвижимости в любом объёме — и целого объекта, и доли в праве общей собственности, — если даритель и одаряемый входят в закрытый перечень близких родственников из Семейного кодекса РФ.

Краткая сводка: дарение недвижимости между родственниками

• Форма — с 13.01.2025 обязательно нотариальное удостоверение для любого объекта недвижимости и любых сторон сделки, включая близких родственников (п. 3 ст. 574 ГК РФ, Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ).
• Переход права регистрируется в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ); документы на регистрацию нотариус подаёт сам в электронном виде не позднее конца рабочего дня.
• От НДФЛ освобождено только дарение между супругами, родителями и детьми, дедушками/бабушками и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Остальные получатели платят НДФЛ — 13% для резидентов (30% для нерезидентов) — с кадастровой стоимости объекта, без вычетов (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).
• Для близких родственников с 23.07.2025 действует скидка 50% на нотариальный тариф за удостоверение договора (не более 10 000 руб.).
• Отменить уже исполненное дарение можно только через суд по узкому перечню оснований ст. 578 ГК РФ.

Таким образом, дарение недвижимости между родственниками с 2025 года требует обязательного участия нотариуса независимо от степени родства, а налоговая льгота действует не для всех родственников, а только для перечня, закреплённого Семейным кодексом РФ. Перед сделкой стоит заранее уточнить, входит ли получатель подарка в этот перечень, и подготовить нотариально удостоверенное согласие супруга, если недвижимость находится в совместной собственности.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Гражданские дела
• Юристы по семейному праву