Да, сохраняется. Если участник долевого строительства не может получить нежилое помещение в собственность из-за банкротства застройщика и вместо этого приобретает лишь денежное требование, оно не теряет обеспечения залогом, которое возникло в силу закона при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. То, что покупатель нежилого помещения площадью более 7 кв. метров не признаётся «участником строительства» в специальном смысле, придаваемом этому понятию законодательством о банкротстве застройщиков, и не может требовать передачи объекта в натуре по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), само по себе не прекращает залог. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, позиции Верховного Суда РФ и практических вариантов поведения кредитора в такой ситуации.
Почему требование о передаче нежилого помещения не может остаться в реестре в прежнем виде
По смыслу пункта 2 статьи 2 и статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участниками долевого строительства признаются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения, — закон не делает различия по виду объекта на этапе заключения договора. Разница появляется, когда застройщик впадает в несостоятельность: специальные механизмы завершения строительства — передача участникам объекта незавершенного строительства и передача уже построенных жилых помещений по правилам статьи 201.10 и статьи 201.11 Закона о банкротстве — рассчитаны только на дольщиков жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. метров (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Владелец более крупного нежилого помещения — офиса, склада, торгового павильона — под это понятие не подпадает и получить объект в натуре в деле о банкротстве не может: его денежное требование включается в четвёртую очередь реестра по подпункту 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.
Позиция Верховного Суда РФ: залог возник в силу закона и банкротством не отменяется
Именно этот вопрос — сохраняется ли залог у дольщика, чьё требование о передаче нежилого помещения вынужденно превратилось в денежное, — рассмотрела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017, включённом в пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019. Кредитор К. заключила с застройщиком договор участия в долевом строительстве нежилого помещения, полностью оплатила его цену, однако помещение ей передано не было. Суды трёх инстанций включили требование К. в реестр, но отказали в признании за ним залогового статуса: по их мнению, у покупателя нежилого помещения нет статуса участника строительства по смыслу статей 201.1 и 201.9 Закона о банкротстве, а значит, нет и залоговых прав, предусмотренных для дольщиков этим параграфом.
Верховный Суд РФ с этим выводом не согласился и требование К. признал обеспеченным залогом. Коллегия указала, что по смыслу статей 12.1 и 13 Закона № 214-ФЗ обеспечение обязательства застройщика залогом применяется независимо от вида объекта долевого строительства — жилого или нежилого. Ни ГК РФ, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания для прекращения залога, возникшего в силу закона, как возбуждение дела о банкротстве залогодателя — это расходилось бы и с общим принципом статьи 353 ГК РФ о сохранении залога при перемене лиц в обязательстве. Поскольку покупатель нежилого помещения лишён возможности требовать от застройщика передачи объекта в натуре, его положение по существу совпадает с положением дольщика, отказавшегося от исполнения договора: оба вправе заявить только денежное требование, а по аналогии с практикой в отношении жилых помещений (определение Верховного Суда РФ от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5)) оно сохраняет залоговый статус. Признать иное — значит поставить исход спора в зависимость от вида помещения, что противоречило бы самой сути залога как способа обеспечения по статье 334 ГК РФ, рассчитанного в первую очередь на случай неплатёжеспособности должника.
Как распределяются деньги от продажи предмета залога
Практическое значение залогового статуса — в очерёдности получения денег. Кредитор с обычным денежным требованием четвёртой очереди получает удовлетворение наравне со всеми прочими кредиторами этой очереди и нередко лишь в части долга — либо не получает вовсе, если имущества должника недостаточно. Кредитор, чьё требование признано обеспеченным залогом, получает приоритет: по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве он вправе претендовать на распределение денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, — то есть на первоочередное получение шестидесяти процентов стоимости заложенного имущества. Расчёты с участниками строительства производятся по правилам статьи 201.13, а порядок предъявления и рассмотрения требований — по статье 201.4 Закона о банкротстве. Признание залогового статуса нередко определяет, получит кредитор реальное удовлетворение или его требование останется формальной записью в реестре.
Что происходит с залогом, если дом уже достроен
Если строительство дома завершено и он введён в эксплуатацию, а нежилое помещение покупателю в натуре передать уже нельзя, помещение включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать право собственности на него за собой. С этого момента залог трансформируется дальше — иначе, чем описано в статье 13 Закона № 214-ФЗ применительно к обычной, небанкротной ситуации. До регистрации права собственности застройщика дольщик являлся созалогодержателем наравне с другими участниками строительства в отношении всего объекта незавершённого строительства; после регистрации его требование обеспечено залогом именно того помещения, которое подлежало передаче по договору, — кредитор становится единоличным залогодержателем этого объекта, если на него не установлены залоги третьих лиц. Верховный Суд РФ подчеркнул: залоговый статус требования, включённого в реестр, признаётся независимо от того, заявлял ли кредитор его отдельно, — если только кредитор прямо не отказался от обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога.
Что делать кредитору на практике
Чтобы залоговый статус денежного требования был учтён, при обращении с заявлением о включении требования в реестр имеет смысл прямо указать на обеспечение залогом и приложить документы, подтверждающие его возникновение в силу закона: зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, платёжные документы об оплате цены договора в полном объёме, отсутствие подписанного передаточного акта. Если требование уже включено в реестр как необеспеченное, а срок на возражения не пропущен, стоит рассмотреть отдельное заявление об установлении залогового статуса — приведённая практика Верховного Суда РФ для этого достаточное основание. Отдельно стоит проверить, не содержится ли в уже вынесенных судебных актах прямого указания на отсутствие у кредитора права залога и не заявлял ли сам кредитор об отказе от обеспечения по статье 348 ГК РФ — оба обстоятельства лишают требование залогового статуса.
Краткая сводка: залог сохраняется вне зависимости от вида помещения
Денежное требование, в которое трансформировалось требование участника долевого строительства о передаче нежилого помещения, при банкротстве застройщика сохраняет залоговый статус, возникший в силу закона при регистрации договора участия в долевом строительстве. Отсутствие у покупателя нежилого помещения площадью более 7 кв. метров статуса «участника строительства» для целей специальных банкротных механизмов передачи объекта в натуре не лишает его залогового обеспечения — эта позиция сформулирована Верховным Судом РФ в определении от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017 и включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019).
Таким образом, кредитор по денежному требованию, возникшему взамен требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на приоритетное распределение средств от реализации предмета залога по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, а после регистрации права собственности застройщика на невостребованное помещение — на залог именно этого конкретного объекта. Для реализации этого права важно прямо заявить о залоговом статусе при включении требования в реестр и подтвердить его документально.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
