Верховный Суд РФ уточнил порядок защиты участников долевого строительства на одном из ключевых этапов банкротства застройщика — при передаче недостроенного дома новому инвестору или иному лицу для завершения строительства. Коллегия по экономическим спорам указала: сама по себе такая передача не означает, что требования дольщиков уже удовлетворены, а значит, дольщики не должны нести на себе расходы, связанные с формальным закрытием этого этапа процедуры, пока дом фактически не введен в эксплуатацию. Ниже приведен подробный разбор того, что это означает для дольщика и что стоит проверять на каждом этапе банкротства застройщика.
Что установил Верховный Суд
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 30.12.2025 № 305-ЭС20-1689(10) по делу № А41-50847/2017 рассмотрела спор о вознаграждении конкурсного управляющего застройщика после передачи объекта незавершенного строительства новому инвестору. Нижестоящие суды посчитали, что раз новый застройщик принял на себя обязательства перед дольщиками, требования участников строительства уже погашены, а значит, управляющему причитается процентное вознаграждение, рассчитанное по статье 20.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Верховный Суд с этим не согласился: передача прав и обязанностей застройщика по статье 201.15-1 Закона о банкротстве — это лишь перемена лиц в обязательстве, а не реальное удовлетворение требований дольщиков. Дом на момент спора в эксплуатацию введен не был, поэтому право на процентное вознаграждение у управляющего, по позиции Коллегии, возникает только с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — именно с этого момента цель специальных правил о банкротстве застройщиков можно считать достигнутой.
Важен и второй вывод определения: если дом всё же будет достроен и вознаграждение управляющего рассчитано корректно, платить его должны не дольщики, получившие квартиры в натуре, а инвестор — приобретатель объекта незавершенного строительства, и только в пределах 5% от стоимости передаваемых ему прав, по аналогии с правилом пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве о выплатах за счет заложенного имущества. Прямым текстом Коллегия указала: возложение вознаграждения управляющего на дольщиков «нарушало бы цель введения специального нормативного регулирования банкротства застройщиков по обеспечению приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов». Это и есть новый акцент в защите дольщиков: их право на квартиру не должно уменьшаться или обременяться расходами процедуры банкротства, пока дом реально не передан им в эксплуатацию.
Как устроена защита дольщика в банкротстве застройщика в целом
Отношения дольщика и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но если застройщик становится банкротом, к делу подключается специальный § 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — «Банкротство застройщиков» (статьи 201.1–201.15-4). Он вводит правила, которых нет в обычном банкротстве: участник строительства вправе заявить не только денежное требование, но и требование о передаче жилого помещения; такие требования включаются в отдельный реестр требований о передаче жилых помещений, а сами дольщики получают приоритет перед многими другими кредиторами застройщика.
Закон предусматривает три основных сценария завершения истории дольщика в банкротстве застройщика: передачу объекта незавершенного строительства новому застройщику (в том числе жилищно-строительному кооперативу, созданному самими дольщиками) с возложением на него обязательств по завершению стройки; передачу самого объекта незавершенного строительства и земельного участка публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ППК «ФРТ») с последующей выплатой дольщикам денежного возмещения либо достройкой дома силами Фонда; и погашение требований дольщика через реализацию имущества застройщика на торгах с распределением вырученных средств в порядке очередности, установленной статьей 201.9 Закона о банкротстве. Роль ППК «ФРТ» и порядок расчета возмещения гражданам закреплены в Федеральном законе от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», прежде всего в его статье 13.
Почему передача недостроя не означает, что дольщик уже все получил
Разобранное выше определение важно именно потому, что на практике управляющие и суды нередко воспринимали момент передачи прав на объект новому инвестору или ЖСК как финал процедуры в отношении дольщика — со всеми вытекающими последствиями: закрытием реестра, расчетом вознаграждений, формальным «погашением» требований в отчетности по делу. Верховный Суд разграничил два момента: начало расчетов с дольщиками (передача недостроя новому лицу) и их фактическое завершение (ввод дома в эксплуатацию и передача готовой квартиры). Это разграничение уже встречалось в практике Коллегии ранее — в определении от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387, — но в определении от 30.12.2025 Верховный Суд прямо соотнес его с вопросом о финансовой нагрузке на дольщиков, не позволив переложить на них расходы процедуры банкротства до того, как их жилищный вопрос реально решен.
Для дольщика это означает следующее: если после передачи недостроя новому застройщику или в ФРТ строительство затягивается, дольщик вправе указывать, что его требование юридически все еще не удовлетворено, а значит сохраняет право требовать отчета о ходе завершения строительства, участвовать в контроле за расходованием средств специального счета и оспаривать попытки списать с него дополнительные суммы (в том числе вознаграждение управляющего) до момента фактической передачи жилья.
Что делать дольщику на практике при банкротстве застройщика
Прежде всего необходимо своевременно заявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (либо денежное требование, если квартира по каким-то причинам не нужна или уже утрачен интерес к объекту) — срок и порядок заявления определяет арбитражный управляющий, публикующий сведения о банкротстве застройщика в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Пропуск срока не лишает права на защиту полностью, но требование в этом случае может быть удовлетворено позже требований, заявленных вовремя, а при уступке права после начала конкурсного производства — как показывает практика Верховного Суда — есть риск вовсе не получить денежное возмещение от ФРТ, если оно предусмотрено (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 08.06.2026 № 305-ЭС21-18615(16) по делу № А41-16087/2016 подтвердило, что часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ исключает выплату возмещения гражданину, приобретшему требование о передаче жилого помещения у юридического лица уже после открытия конкурсного производства в отношении застройщика).
Далее стоит отслеживать решения собрания участников строительства и наблюдательного совета ФРТ: именно на этой стадии определяется, пойдет ли дом на завершение строительства (через нового застройщика или ЖСК) либо дольщикам предложат денежное возмещение. Дольщик вправе участвовать в собрании, голосовать и настаивать на варианте, который лучше защищает его интерес — как правило, завершение строительства предпочтительнее денежной компенсации, рассчитанной по формуле закона, если рыночная стоимость жилья выросла. Наконец, после передачи объекта новому застройщику или в ФРТ дольщику имеет смысл сохранять все документы по договору участия в долевом строительстве и уступкам (если они были) и периодически запрашивать у нового застройщика или конкурсного управляющего информацию о сроках получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — именно эта дата в силу обновленной практики Верховного Суда считается моментом, с которого дольщик может говорить, что его требование действительно исполнено.
Краткая сводка: банкротство застройщика не лишает дольщика жилищных прав — приоритет требований о передаче жилого помещения обеспечен § 7 главы IX Закона № 127-ФЗ, а достройка дома через нового застройщика, ЖСК или ППК «Фонд развития территорий» происходит по правилам ФЗ № 218-ФЗ. Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2025 № 305-ЭС20-1689(10) закрепило важный практический ориентир: передача недостроя новому лицу — это лишь начало расчетов с дольщиками, а не их завершение, поэтому расходы процедуры банкротства (в частности, вознаграждение арбитражного управляющего) не должны перекладываться на дольщиков, пока дом не введен в эксплуатацию. При этом важно соблюдать сроки заявления требования и особенно осторожно относиться к уступке права после открытия конкурсного производства — в этом случае право на денежное возмещение от Фонда развития территорий может быть утрачено.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-С)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
