Продление аренды земли сельхозназначения после 1 марта 2015 года: что нужно знать арендатору

Если Вы продолжаете пользоваться земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в государственной или муниципальной собственности, после истечения срока договора аренды, заключённого до 1 марта 2015 года, — при отсутствии возражений со стороны арендодателя такой договор по общему правилу считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, а у Вас как у добросовестного арендатора возникает право требовать заключения нового договора аренды без проведения торгов. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Реформа земельного законодательства 2014–2015 годов: что изменилось

Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2015 года кардинально изменил порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если раньше значительная часть таких участков, включая земли сельскохозяйственного назначения, могла предоставляться в аренду без торгов по решению уполномоченного органа, то новая редакция Земельного кодекса РФ закрепила аукцион в качестве общего правила (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Заключение договора аренды без торгов с 1 марта 2015 года допускается только в случаях, прямо перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, — это исчерпывающий перечень исключений. Одно из таких исключений напрямую касается арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, которые добросовестно использовали участок по целевому назначению.

Реформа поставила закономерный вопрос: что происходит с договорами аренды, заключёнными ещё до вступления реформы в силу, если срок их действия истёк уже после 1 марта 2015 года, а арендатор продолжает пользоваться участком? Ответ на этот вопрос долгое время формировался именно судебной практикой, а не буквальным текстом переходных положений закона.

Возобновление договора на неопределённый срок по правилам статьи 621 ГК РФ

Верховный Суд РФ прямо разъяснил эту ситуацию в пункте 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства», утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020. Правовая позиция сформулирована следующим образом: если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Ключевой довод Верховного Суда РФ: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не устанавливали запрета на возобновление на неопределённый срок договоров аренды публичных участков, заключённых без торгов. А положения Земельного кодекса РФ в действующей редакции прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору, который был правомерно заключён без торгов, если у арендатора есть право на заключение нового договора аренды тоже без торгов. Эта позиция опирается и на более раннее разъяснение — пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если он был заключён до вступления в силу закона, потребовавшего обязательного проведения торгов (статья 422 ГК РФ).

Право на новый договор аренды без торгов: условия и ограничения

Возобновление договора на неопределённый срок — не самоцель, а основание для следующего шага: обращения к арендодателю с заявлением о заключении нового договора аренды на определённый срок. Это право закреплено в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и корреспондирует пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако право это не безусловное — оно предоставлено не любому арендатору, а только тому, кто добросовестно использовал участок по целевому назначению.

Верховный Суд РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876 по делу № А79-8550/2020) указал, что этим правом обладает только арендатор, добросовестно использующий участок по назначению и не допустивший (либо устранивший) нарушения земельного законодательства. Ключевое условие — на момент обращения с заявлением у уполномоченного органа должна отсутствовать информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства при использовании участка. Эта позиция подтверждена и Конституционным Судом РФ: как указано в определении от 28.09.2021 № 1907-О, льготный порядок предоставления земли арендаторам, имеющим опыт ведения сельского хозяйства и освоившим участок, создаёт предпосылки для его дальнейшего рационального использования и согласуется с публичными интересами продовольственной безопасности. При этом отсутствие у органа информации о нарушениях — это опровержимая презумпция добросовестности, а не безусловная гарантия: арендодатель вправе представлять доказательства ненадлежащего использования участка, и бремя подтверждения сельскохозяйственной деятельности лежит на самом арендаторе.

Риски: фактическое пользование — это не то же самое, что юридически оформленное продление

Важно различать две вещи. Первая — фактическое продолжение пользования участком после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя: само по себе оно порождает возобновление договора на неопределённый срок в силу закона, без каких-либо дополнительных действий сторон. Вторая — заключение нового договора аренды на определённый срок: для этого арендатору необходимо самостоятельно обратиться с заявлением, причём, как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, сделать это нужно в период действия уже возобновлённого договора. Если арендатор просто продолжает пользоваться землёй, ничего не предпринимая, он рискует остаться в состоянии юридической неопределённости: договор на неопределённый срок в любой момент может быть прекращён арендодателем по правилам статьи 610 ГК РФ (с предупреждением за три месяца, если иной срок не установлен договором или законом), а право на льготное переоформление без торгов реализуется только по инициативе самого арендатора.

Отдельный риск связан с возражениями арендодателя. Если публично-правовое образование в лице уполномоченного органа заявляет о несогласии с продолжением пользования участком (например, требует его освобождения или заявляет о расторжении), возобновление договора на неопределённый срок не происходит, и правовым основанием пользования участком становится только заключённый ранее договор, срок которого истёк. В такой ситуации арендатор рискует лишиться земли по иску об истребовании участка или о взыскании неосновательного обогащения за пользование без надлежащего оформления.

Практические рекомендации арендатору

Если Ваш договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения был заключён до 1 марта 2015 года без проведения торгов и его срок уже истёк, рекомендуем: во-первых, зафиксировать отсутствие возражений со стороны арендодателя (переписку, отсутствие требований об освобождении участка, факт продолжающегося внесения арендной платы и её принятия арендодателем); во-вторых, не откладывая, обратиться к арендодателю с письменным заявлением о заключении нового договора аренды на новый срок со ссылкой на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пункт 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ; в-третьих, заранее подготовить доказательства добросовестного использования участка по целевому назначению — акты обследования, документы о ведении сельскохозяйственной деятельности, отсутствие предписаний органов земельного надзора. Если уполномоченный орган откажет в заключении нового договора, у Вас есть право оспорить отказ в суде и заявить требование о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

Краткая сводка

• Если Вы продолжаете пользоваться земельным участком сельхозназначения после истечения срока договора, заключённого до 1 марта 2015 года, и арендодатель не возражает — договор считается возобновлённым на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
• Это подтверждено пунктом 3 Обзора судебной практики Президиума Верховного Суда РФ от 23.12.2020 и определением СКЭС Верховного Суда РФ от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876.
• Право на заключение нового договора аренды без торгов принадлежит только добросовестному арендатору, использующему участок по назначению без неустранённых нарушений земельного законодательства (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ).
• Фактическое пользование участком не заменяет юридическое переоформление — с заявлением о новом договоре нужно обращаться самостоятельно и своевременно.
• При отказе арендодателя в переоформлении арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Услуги адвоката по земельным спорам