Если я куплю квартиру на торгах по банкротству, как правильно выписать из неё прописанного там человека? В заявлении в суд на что ссылаться?

Добрый день. Если я куплю квартиру на торгах по банкротству, как правильно выписать из неё прописанного там человека? В заявлении в суд на что ссылаться?

Здравствуйте!

Коротко: чтобы снять прописанного с учёта, если сниматься с учета добровольно он откажется — придётся идти в районный суд с иском о признании прекратившим право пользования квартирой (при необходимости — и о выселении). Ссылаться нужно на п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ и подпункт «е» п. 31 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Почему после покупки квартиры на торгах прописанный в ней человек теряет право пользования?

Имущество гражданина, признанного банкротом, реализуется по правилам ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: финансовый управляющий действует на основании положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества, утверждённого арбитражным судом, а недвижимость продаётся на открытых торгах. Победитель торгов заключает договор купли-продажи с финансовым управляющим и становится собственником с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 8.1 и ст. 551 ГК РФ). С этой даты вопрос о людях, оставшихся зарегистрированными в квартире, решается уже не в арбитражном деле о банкротстве, а по общим правилам гражданского и жилищного законодательства — в суде общей юрисдикции по Вашему иску. Финансовый управляющий никого «выписывать» за Вас не обязан и полномочий на это не имеет: с завершением расчётов его роль в судьбе квартиры заканчивается.

Правовое основание Вашего требования — п. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Сам прежний собственник-должник утрачивает правомочия владения, пользования и распоряжения вместе с прекращением у него права собственности (ст. 235 ГК РФ), а Вы как новый собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, даже если они не соединены с лишением владения (ст. 209 и ст. 304 ГК РФ). Жилищный кодекс продолжает эту логику: по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, у которого право пользования жилым помещением прекратилось, обязан его освободить, а если он этого не делает добровольно — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Именно эти нормы и образуют «скелет» искового заявления.

Важно правильно понимать природу регистрации по месту жительства. Сама по себе прописка никакого права на квартиру не создаёт и не прекращает — это административный учёт, введённый Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Поэтому в суде доказывается не «незаконность прописки», а прекращение права пользования жилым помещением; снятие с регистрационного учёта — лишь производное последствие такого решения. Требования вроде «признать регистрацию недействительной» или «обязать МВД снять с учёта» — типичная ошибка, из-за которой иск уточняют уже в процессе и теряют время.

Можно ли снять человека с регистрационного учёта без суда?

Без суда — только при содействии самого зарегистрированного. Основания снятия с регистрационного учёта по месту жительства перечислены в п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, и продублированы в ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1. Их логика проста: орган регистрационного учёта действует либо по заявлению самого гражданина, либо по документу, который бесспорно подтверждает основание (свидетельство о смерти, вступившее в законную силу решение суда). Заявления нового собственника «прошу выписать постороннего человека» среди таких оснований нет, и подразделение по вопросам миграции МВД России откажет Вам совершенно законно.

• подпункт «а» п. 31 Правил — изменение места жительства: гражданин подаёт заявление сам, а при регистрации по новому адресу снятие с прежнего происходит без его повторного обращения;
• подпункт «г» — признание безвестно отсутствующим на основании вступившего в законную силу решения суда;
• подпункт «д» — смерть или объявление умершим;
• подпункт «е» — выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда (это Ваш случай);
• подпункт «ж» — обнаружение недостоверных сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, на основании решения суда;
• подпункт «к» — выявление факта фиктивной регистрации, по решению самого органа регистрационного учёта.

Обязательного досудебного порядка по таким спорам закон не устанавливает, и обращаться к ответчику до иска Вы не обязаны. Но письменное требование освободить квартиру и сняться с учёта стоит направить: во-первых, часть людей после покупки жилья с торгов действительно выписывается сама, чтобы не платить судебные расходы; во-вторых, документ, подтверждающий отправку, суд воспринимает как доказательство того, что ответчик знал о смене собственника и добровольно ничего не сделал. Направляйте требование заказным письмом с описью вложения по адресу самой квартиры и по другим известным Вам адресам, давая разумный срок на исполнение, и сохраняйте квитанции и опись — они пригодятся в приложении к иску.

На что ссылаться в исковом заявлении и как его правильно составить?

Ответчиком по иску выступает сам зарегистрированный человек, а не орган регистрационного учёта: подразделение по вопросам миграции МВД России при необходимости привлекается третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований (ст. 43 ГПК РФ). Требование формулируется как признание ответчика прекратившим право пользования жилым помещением — именно «прекратившим», потому что основанием служит переход права собственности по п. 2 ст. 292 ГК РФ, а не длительное непроживание. Отдельно просить «снять с регистрационного учёта» можно, но не обязательно: вступившее в силу решение о признании прекратившим право пользования само по себе является основанием для снятия по подпункту «е» п. 31 Правил № 713. Если человек фактически живёт в квартире и не выезжает, добавьте требование о выселении на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ — без него принудительно освободить квартиру приставы не смогут. По делам о выселении в процессе даёт заключение прокурор (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ), это нормальная часть процедуры. Подробнее о самой конструкции требования мы писали в материале Признание утратившим право пользования жилым помещением.

Дело рассматривает районный суд: жилищные споры неимущественного характера мировым судьям не подсудны (ст. 23 и ст. 24 ГПК РФ). Иск, связанный с правами на жилое помещение, предъявляется по месту нахождения квартиры по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ); если требование сводится только к снятию с учёта, применяется общее правило ст. 28 ГПК РФ — по месту жительства ответчика, а поскольку ответчик зарегистрирован в самой квартире, оба правила чаще всего приводят в один и тот же суд. Требование неимущественное, поэтому государственная пошлина уплачивается в фиксированном размере по подпункту 3 пункта 1 ст. 333.19 НК РФ (для граждан — 3 000 рублей; ставку удобно сверить на дату подачи через сервис расчёта пошлины на сайте суда). Содержание и приложения иска — по ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ, включая документ о направлении копии иска ответчику.

Доказательственная база у покупателя с торгов сильная и почти полностью документальная — суду нужно показать цепочку «торги → договор → регистрация права → отказ освободить квартиру»:

• выписка из ЕГРН о зарегистрированном за Вами праве собственности — основной документ по делу;
• договор купли-продажи с финансовым управляющим, протокол о результатах торгов, документы об оплате и акт приёма-передачи;
• судебные акты по делу о банкротстве: решение о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества, определение об утверждении положения о продаже, определение о завершении процедуры;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах (сведения о регистрации выдаются собственнику органом регистрационного учёта либо управляющей организацией);
• письменное требование ответчику освободить помещение с описью вложения и почтовой квитанцией;
• если ответчик в квартире не живёт — акт о непроживании с подписями соседей, сведения об отсутствии его вещей, квитанции об оплате коммунальных услуг Вами.

Порядок действий после регистрации права собственности выглядит так:

1. получите выписку из ЕГРН и справку о лицах, зарегистрированных в квартире, — вы должны точно знать, кто и с какого времени состоит на учёте;
2. проверьте основания их вселения (приватизация, завещательный отказ, рента, договор найма) — от этого зависит, есть ли у кого-то сохраняющееся право пользования;
3. направьте письменное требование освободить квартиру и сняться с учёта, сохраните доказательства отправки;
4. подготовьте иск о признании прекратившим право пользования (при фактическом проживании — и о выселении), оплатите госпошлину, направьте копию иска ответчику;
5. подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры и участвуйте в рассмотрении дела;
6. после вступления решения в законную силу подайте его копию в подразделение по вопросам миграции МВД России для снятия ответчика с учёта;
7. если человек не выезжает — получите исполнительный лист и предъявите его судебному приставу-исполнителю.

Кого нельзя выписать даже после покупки квартиры с торгов?

Оговорка «если иное не установлено законом» в п. 2 ст. 292 ГК РФ — не формальность. Существует несколько категорий жильцов, чьё право пользования переживает смену собственника, и именно они превращают выгодную покупку с торгов в затяжной спор. Проверять их наличие нужно до подачи заявки на участие в торгах, а не после регистрации права: обременение такого рода в выписке из ЕГРН, как правило, не отражается.

Отдельного внимания требуют дети. Если ребёнок был сособственником, его доля в конкурсную массу должника не входила и продана быть не могла — такая квартира приобретается с чужой долей внутри. Если же ребёнок лишь зарегистрирован как член семьи прежнего собственника, его право по общему правилу прекращается вместе с правом родителя, однако суды рассматривают такие дела предметно: выясняют, где фактически проживает ребёнок, есть ли у родителей другое жильё, и нередко дают время на переезд. Практические границы этого вопроса мы разбирали в материале Снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта по месту жительства: когда это допустимо и что разъясняет Верховный Суд РФ. Общие подходы к применению жилищных норм при прекращении права пользования сформулированы в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, а особенности банкротных процедур граждан — в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45.

Как исполнить решение суда, если человек не снимается с учёта и не выезжает?

Решение суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не обжаловано, — месяц со дня принятия решения в окончательной форме (ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ). До этого момента снять ответчика с учёта нельзя: подпункт «е» п. 31 Правил № 713 прямо говорит о вступившем в законную силу решении. Получите в суде копию решения с отметкой о вступлении в силу и подайте её вместе со своим заявлением и выпиской из ЕГРН в подразделение по вопросам миграции МВД России (документы принимают также через МФЦ). Присутствие или согласие самого ответчика для этого не требуется — учёт корректируется на основании судебного акта.

Если человек продолжает жить в квартире, снятия с учёта недостаточно — нужно исполнять требование о выселении. Возьмите в суде исполнительный лист и предъявите его в подразделение судебных приставов по месту нахождения квартиры: выселение производится в порядке ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» — пристав устанавливает срок для добровольного исполнения, а затем освобождает помещение от выселяемого, его имущества и домашних животных с составлением акта и описи. Самостоятельно менять замки и выносить чужие вещи до вступления решения в силу не стоит: такие действия сами способны стать предметом спора и встречных требований о возмещении вреда. Если у ответчика объективно нет другого жилья, он вправе просить суд об отсрочке или рассрочке исполнения решения (ст. 203 ГПК РФ) — суд может дать несколько месяцев на переезд, и это не отменяет самого решения.

Что проверить до покупки квартиры на торгах по банкротству?

Торги по банкротству привлекательны ценой, но покупатель получает объект «как есть», без гарантий продавца о свободе помещения от прав третьих лиц. Проверка до подачи заявки стоит несопоставимо дешевле последующего суда, а часть рисков вообще не устраняется решением о признании прекратившим право пользования. Обратите внимание на следующее:

• кто зарегистрирован в квартире и с какого времени — запросите сведения у финансового управляющего и посмотрите документы лота, вопрос о зарегистрированных лицах уместно задать письменно до торгов;
• на каком основании должник приобрёл квартиру: приватизация с отказом кого-то из проживающих, наследство с завещательным отказом, договор ренты — это те самые сохраняющиеся права;
• не является ли жильё единственным пригодным для постоянного проживания: такое имущество в конкурсную массу не включается и на торги попадать не должно (ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ), исключение — жильё в ипотеке;
• кому принадлежит объект целиком: продаётся ли квартира или только доля должника, нет ли супружеской доли и не заявлял ли сособственник о преимущественном праве;
• соблюдён ли порядок продажи: утверждено ли судом положение о торгах, публиковались ли сведения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, — торги, проведённые с нарушением правил, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (ст. 449 ГК РФ);
• нет ли в картотеке арбитражных дел жалоб на действия управляющего и споров вокруг этого лота — риск оспаривания виден заранее, пример такой ситуации разобран в материале Как оспорить торги по продаже доли в квартире при банкротстве бывшего супруга, если совладельца не уведомили;
• какие обременения и аресты отражены в ЕГРН и сняты ли они после завершения процедуры.

Частые вопросы

Перейдут ли ко мне долги прежнего собственника за коммунальные услуги?

Задолженность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги — обязательство прежнего собственника, к покупателю оно не переходит. Исключение установлено ч. 3 ст. 158 ЖК РФ: обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт, не исполненная прежним собственником, переходит к новому. Требования управляющей организации по остальным долгам следует отклонять письменно, приложив выписку из ЕГРН с датой регистрации Вашего права.

Сколько времени занимает дело о признании прекратившим право пользования?

Районный суд рассматривает гражданское дело до истечения двух месяцев со дня поступления заявления (ст. 154 ГПК РФ), после чего нужен ещё месяц на вступление решения в силу (ст. 321 ГПК РФ). На практике срок растягивают неизвестность места жительства ответчика, розыск и назначение ему адвоката в порядке ст. 50 ГПК РФ, а также апелляционное обжалование.

Что делать, если бывший собственник оспаривает торги?

Спор о действительности торгов рассматривает арбитражный суд в деле о банкротстве по правилам ст. 449 ГК РФ. Суд общей юрисдикции вправе приостановить производство по Вашему иску до разрешения этого спора (ст. 215 ГПК РФ), поскольку от него зависит основание Вашего права. До вступления в силу решения о недействительности торгов Вы остаётесь собственником и сохраняете правомочия по ст. 209 ГК РФ.

Можно ли выписать человека, который в квартире давно не живёт и найти его не удаётся?

Да, неизвестность места пребывания ответчика рассмотрению не препятствует. Иск подаётся по последнему известному месту жительства (ст. 29 ГПК РФ), суд извещает ответчика по адресу регистрации, а при неизвестности места жительства назначает ему представителя в порядке ст. 50 ГПК РФ. Фактическое непроживание, наоборот, усиливает Вашу позицию: подтвердите его актом и показаниями соседей.

Нужно ли предъявлять требование к органу регистрационного учёта?

Нет. Надлежащий ответчик — зарегистрированный гражданин, а подразделение по вопросам миграции МВД России привлекается третьим лицом (ст. 43 ГПК РФ) и никаких самостоятельных обязанностей перед Вами до решения суда не несёт. Оно снимает человека с учёта на основании вступившего в силу судебного акта по подпункту «е» п. 31 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Краткая сводка: как выписать прописанного из купленной на торгах квартиры

• Право собственности возникает с момента регистрации перехода права в ЕГРН по договору с финансовым управляющим, заключённому по итогам торгов (ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, ст. 8.1 и ст. 551 ГК РФ).
• Переход права собственности прекращает право пользования квартирой у прежнего собственника и членов его семьи (ст. 235 и п. 2 ст. 292 ГК РФ), а не освободивший помещение гражданин подлежит выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
• Снятие с регистрационного учёта производится по вступившему в законную силу решению суда — подпункт «е» п. 31 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, и ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1.
• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24 и ст. 30 ГПК РФ), государственная пошлина — как за требование неимущественного характера (подпункт 3 пункта 1 ст. 333.19 НК РФ).
• Право пользования сохраняют отказавшиеся от приватизации (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), отказополучатели (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ), получатели ренты (ст. 586 ГК РФ) и наниматели (ст. 675 ГК РФ) — их выписать через суд не получится.
• Выселение исполняется приставом в порядке ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ; ответчик вправе просить об отсрочке исполнения (ст. 203 ГПК РФ).

Таким образом, в исковом заявлении Вам нужно ссылаться на то, что со сменой собственника зарегистрированное лицо утратило право пользования квартирой: правовая опора — п. 2 ст. 292 и ст. 235 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, а также подпункт «е» п. 31 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, дающий органу регистрационного учёта основание снять человека с учёта по вступившему в силу решению суда. Требование заявляется к самому зарегистрированному, при фактическом проживании дополняется выселением, а до участия в торгах имеет смысл проверить, нет ли среди жильцов тех, чьё право пользования переживает смену собственника.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Банкротство физических лиц: помощь адвоката, в том числе проверка недвижимости на предмет банкротства владельца
• Жилищные вопросы