top-menu
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д.11а, оф.29
г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.614
г. Санкт-Петербург
menu-mobile

Как обращается взыскание на недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства

Главная Профессиональные новости Как обращается взыскание на недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства

Адвокат Антонов А.П.

Общий порядок обращения взыскания на недвижимость установлен Законом об исполнительном производстве. Специальные правила для заложенной недвижимости предусмотрены Законом об ипотеке.
Чтобы обратить взыскание, судебный пристав с помощью оценщика оценивает недвижимость и арестовывает ее. Арест регистрируется в ЕГРН. После этого недвижимость продают на открытом аукционе.
Иногда приставу требуется решение суда, чтобы обратить взыскание. Например, это нужно для земельных участков.
В некоторых случаях может понадобиться регистрация права собственности на недвижимость за должником или взыскателем. Она проводится по инициативе судебного пристава.

1. Когда взыскание может быть обращено на недвижимость
Судебный пристав может обратить взыскание на недвижимость, если у должника нет или не хватает денег на то, чтобы выполнить требования исполнительного документа (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве).
При этом пристав должен учитывать очередность обращения взыскания. Так, если должник — ИП, требования к которому связаны с его предпринимательской деятельностью, или юридическое лицо, пристав может обратить взыскание на недвижимость только в третью или четвертую очередь. То есть после того, как обратит взыскание на движимое имущество и имущественные права, которые непосредственно не используются в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг (ч. 1, 2 ст. 94 Закона об исполнительном производстве).
Учтите, что иногда для обращения взыскания недостаточно инициативы пристава, а необходимо судебное решение.

1.1. В каких случаях для обращения взыскания на недвижимость нужно решение суда
Оно нужно, в частности, для обращения взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК РФ). Обратиться в суд за таким решением может пристав или взыскатель (п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Также судебный акт по общему правилу нужен, чтобы обратить взыскание на заложенную недвижимость по требованиям залогодержателя (ст. 51 Закона об ипотеке). При этом может возникнуть ситуация, когда в исполнительном документе есть только требование обратить взыскание на заложенное имущество и нет требования взыскать долг по основному обязательству. В этом случае пристав не вправе обращать взыскание на иное имущество должника, кроме заложенного (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

2. Когда взыскание не может быть обращено на недвижимость
Пристав не может обратить взыскание на недвижимость, если (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве, п. 2 ст. 129 ГК РФ):
1)она изъята из гражданского оборота. Например, участки недр являются государственной собственностью и не могут быть отчуждены (ст. 1.2 Закона о недрах);
2)федеральный закон запрещает обращать на нее взыскание. Например, нельзя обратить взыскание:
на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение гражданина-должника и членов его семьи, которые совместно живут с ним (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако учтите, что, если единственным жильем должника является самовольная постройка, ее можно снести, поскольку снос — это не обращение взыскания по смыслу ст. 446 ГПК РФ (см. Позицию ВС РФ). Учтите, что до внесения соответствующих изменений в законодательство иммунитет в отношении жилых помещений, установленный положением ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, распространяется и на случаи, когда недвижимость считается роскошной и явно превышает уровень достаточности для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П, Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 по делу N А71-16753/2017). При этом суд может посчитать необоснованным применение исполнительского иммунитета, если одновременно соблюдены такие условия/выполнено хотя бы одно из условий (Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 N 15-П):
— отказ в его применении не оставит должника и членов его семьи без пригодного для проживания жилища;
— обращение взыскания на жилое помещение может погасить существенную часть долга;
— при продаже единственного жилья с торгов и предоставлении должнику нового жилья по соцнорме его место жительства (поселение) не изменяется;
земельный участок под таким жильем (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако можно обратить взыскание на часть указанного земельного участка, которая явно превышает предельный минимальный размер, обусловленный назначением и разрешенным использованием участка. Это возможно, если такая земля не используется, чтобы обеспечивать необходимый уровень существования должника и членов его семьи, и при этом доходов должника явно не хватает, чтобы удовлетворить требования исполнительного документа в разумный срок (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Кроме того, взыскание на указанную недвижимость можно обратить, если это разрешает законодательство об ипотеке.

3. Как оценивается недвижимое имущество
При аресте недвижимости пристав может предварительно оценить ее сам (п. 3 ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Однако в течение месяца после обнаружения недвижимости он обязан произвести оценку с привлечением оценщика (п. 1 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).
Стоимость имущества, указанная оценщиком в его отчете, пристав должен отразить в постановлении об оценке (п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

4. Как арестовывается недвижимое имущество
Чтобы арестовать недвижимость, пристав составляет постановление и акт о наложении ареста на имущество должника (ч. 4, 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Арест должен быть зарегистрирован в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому пристав направляет в Росреестр заверенную копию акта о наложении ареста (ч. 13 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1.1 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515).
Арестованную недвижимость пристав передает под охрану должнику или членам его семьи. Последних назначает пристав. Если должник — организация, пристав указывает в постановлении ее должностное лицо, которое несет ответственность за охрану. Также пристав может на возмездной основе передать недвижимость под охрану стороннему лицу, с которым ФССП России или ее территориальный орган заключили договор (ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
 
5. Когда при обращении взыскания на недвижимость регистрируется право собственности должника или взыскателя
Пристав может обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимость должника или взыскателя.
Регистрация права собственности должника может понадобиться приставу для последующего обращения взыскания на недвижимость, если у должника нет или не хватает иного имущества, на которое можно обратить взыскание (ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве).
Например, такая необходимость может возникнуть при обращении взыскания на объект незавершенного строительства. Пока право собственности должника не зарегистрировано, такой объект нельзя продать на торгах (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Также пристав может обратиться в суд, чтобы принудительно зарегистрировать переход к должнику права собственности на недвижимость, когда другая сторона сделки, в результате которой это право переходит, уклоняется от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Регистрация права собственности взыскателя нужна, в частности, когда он по предложению пристава оставил за собой нереализованную недвижимость (п. 3 ч. 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве).
 
6. Как реализуется недвижимое имущество
Пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию (ч. 6 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации (ч. 7 ст. 87 Закона об исполнительном производстве, п. п. 2.1, 2.3 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015).
Недвижимость продают на открытых торгах в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Порядок их проведения установлен Гражданским кодексом РФ, Законом об исполнительном производстве и иными нормативными правовыми актами (ч. 2 ст. 90 Закона об исполнительном производстве).
Так, по закону начальная продажная цена на торгах по общему правилу не может быть меньше стоимости имущества, которую пристав указал в постановлении об оценке (ч. 8 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Кроме того, закон устанавливает порядок извещения о торгах, определяет, какие сведения должны быть в извещении и где их надо публиковать (п. п. 2, 3, 5 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 90 Закона об исполнительном производстве).
В определенных случаях организатор торгов может признать их несостоявшимися — в частности, если победитель торгов вовремя не оплатит имущество в полном объеме (п. 4 ст. 91 Закона об исполнительном производстве). В таком случае по общему правилу могут быть назначены повторные торги (ч. 1 ст. 92 Закона об исполнительном производстве). Если и они будут признаны несостоявшимися, взыскатель при определенных условиях может оставить нереализованную недвижимость себе (ч. 3 ст. 92, ч. 11 — 14 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Обратите внимание: для реализации заложенной недвижимости Законом об ипотеке установлены специальные правила. В частности, повторные торги можно провести, только если залогодатель и залогодержатель не договорятся, что последний приобретет имущество по начальной продажной цене и зачтет в счет покупной цены требования, обеспеченные ипотекой (п. п. 2, 3 ст. 58 Закона об ипотеке).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 17.08.2021

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме
Telegram-канал
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Оплата по QR-коду
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал

КонсультантПлюс: "Горячие" документы

Приказ МЧС России от 15.11.2022 N 1156 "Об утверждении типовых дополнительных профессиональных программ, применяемых при обучении работников соискателей лицензии или лицензиатов, осуществляющих лицензируемые виды деятельности в области пожарной безопасности, а также физических лиц, осуществляющих проектирование средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений" (вместе с "Типовой дополнительной профессиональной программой профессиональной переподготовки "Деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, а также их проектированию", "Типовой дополнительной профессиональной программой повышения квалификации "Деятельность по тушению пожаров в населенных пунктах, на производственных объектах и объектах инфраструктуры", "Типовой дополнительной профессиональной программой повышения квалификации "Деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений") (Зарегистрировано в Минюсте России 28.11.2022 N 71153)

ПРАВО.RU

ГАРАНТ: Новости

Свежие комментарии

s-top-menu--fixed