Как переселиться из аварийного жилья?

Коротко: Переселение начинается с решения межведомственной комиссии и акта органа власти о признании дома аварийным. Дальше собственник получает возмещение за изымаемое жильё по статье 32 Жилищного кодекса РФ либо, по соглашению с зачётом стоимости, другую квартиру, а наниматель по договору социального найма — другое благоустроенное жильё по статьям 86–89 Жилищного кодекса РФ.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, порядка действий, сроков и практических вариантов: как добиться признания дома аварийным, чем различается положение собственника и нанимателя, что входит в размер возмещения и что делать, если предложенная сумма или предложенная квартира Вас не устраивают.

Когда дом признают аварийным, а квартиру — непригодной для проживания?

Основания и порядок установлены Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Жилое помещение признаётся непригодным для проживания, когда в нём выявлены вредные факторы среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан: ухудшение эксплуатационных характеристик из-за физического износа или чрезвычайной ситуации, а также изменение параметров микроклимата и окружающей среды, при которых невозможно соблюсти санитарно-эпидемиологические требования. Многоквартирный дом признаётся аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если аварийным является техническое состояние дома в целом либо его несущих конструкций — они разрушены, повреждены или деформированы настолько, что несущая способность исчерпана и есть опасность обрушения, либо дом имеет крены, способные привести к потере устойчивости.

Важное следствие: если аварийным признан дом целиком, то все жилые помещения в нём считаются непригодными для проживания — отдельно доказывать непригодность своей квартиры не нужно (часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, пункт 34 названного Положения). Обратной силы это правило не имеет: ветхость дома, высокий процент износа, отсутствие ремонта сами по себе аварийности не создают, пока нет решения комиссии и акта органа власти. Подробнее о разнице терминов — в материале Как соотносятся понятия «ветхое жилье» и «аварийное жилье»?

Решение принимает межведомственная комиссия, создаваемая органом власти соответствующего уровня. Комиссия оценивает и обследует помещение или дом и оформляет результат заключением; на его основании орган государственной власти или орган местного самоуправления издаёт распоряжение с указанием сроков отселения жильцов либо о необходимости ремонтно-восстановительных работ.

Что делать, чтобы дом признали аварийным: порядок действий

Инициировать процедуру вправе собственник помещения, наниматель по договору социального найма, а если дом находится в муниципальной собственности — и сама местная администрация. Последовательность шагов такова.

1. Зафиксируйте состояние дома. Обратитесь в орган государственного жилищного надзора — жилищную инспекцию Вашего региона (статья 20 Жилищного кодекса РФ). Инспекция проводит проверку и вправе внести на рассмотрение межведомственной комиссии заключение о непригодности помещения или об аварийности дома.
2. Закажите техническое обследование. Если дом управляется ТСЖ или жилищным кооперативом, вопрос о выборе специализированной организации и заключении договора на обследование технического состояния дома можно вынести на общее собрание. Заключение такой организации — ключевой документ: без него комиссия, к которой Вы обратились напрямую, оценку не проводит (подпункт «г» пункта 45 Положения № 47).
3. Подайте заявление в межведомственную комиссию. К заявлению прикладываются копии правоустанавливающих документов на помещение, если право не зарегистрировано в ЕГРН, и заключение специализированной организации. Документы подаются лично, по почте (тогда подпись и копии свидетельствуются нотариально), через портал государственных услуг или МФЦ.
4. Дождитесь решения комиссии. По общему правилу комиссия принимает решение в отношении помещения в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления или заключения; при повреждении жилья в результате чрезвычайной ситуации срок сокращён до 20 календарных дней (пункт 46 Положения № 47).
5. Получите акт органа власти. На основании заключения комиссии орган государственной власти или местного самоуправления в течение 30 календарных дней (а по жилью, пострадавшему от чрезвычайной ситуации, — 10 календарных дней) со дня получения заключения принимает решение и издаёт распоряжение со сроками отселения. Сведения о признании дома аварийным вносятся в ЕГРН (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
6. Проверьте, попал ли дом в программу. После признания дома аварийным уточните в администрации, включён ли он в региональную адресную программу переселения и на какой год запланировано расселение, — от этого напрямую зависит объём Ваших прав (см. раздел ниже).

Если жильё пострадало от чрезвычайной ситуации, комиссия работает по сводному перечню объектов в границах зоны ЧС, который формирует и утверждает субъект РФ на основании сведений из ЕГРН. Когда Ваш дом в перечень не попал, заявление подаётся в обычном порядке (пункт 42 Положения № 47).

Если комиссия отказала, вынесла заключение о ремонтопригодности дома вопреки его состоянию или орган власти вовсе не рассмотрел обращение, решение и бездействие оспариваются в порядке административного судопроизводства (статья 218 КАС РФ). Такой спор почти всегда упирается в экспертизу технического состояния дома, поэтому заключение специализированной организации стоит получить заранее.

Какие права у собственника квартиры в аварийном доме?

Базовое правило — статья 32 Жилищного кодекса РФ: жилое помещение изымается у собственника с выплатой возмещения на основании соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Денежное возмещение — способ по умолчанию; получение другой квартиры вместо денег возможно, но зависит от двух обстоятельств: включён ли дом в региональную адресную программу переселения и когда возникло право собственности.

Предоставление другой квартиры взамен изымаемой при отсутствии дома в программе Верховный Суд РФ допускает лишь при одновременном соблюдении условий: есть соглашение с органом местного самоуправления, стоимость предоставляемого жилья зачтена в размер возмещения, а право собственности возникло до признания дома аварийным (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14; Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Обязанности обеспечить собственника другим жильём у органов власти в этом случае нет — есть обязанность выплатить деньги.

Отдельно отметим дома блокированной застройки — жилые дома, блокированные с другими в одном ряду общей боковой стеной без проёмов и имеющие отдельный выход на земельный участок (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Механизм региональных адресных программ рассчитан на многоквартирные дома, поэтому применительно к блокированной застройке права жильцов определяются общими правилами статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Что положено нанимателю по договору социального найма?

Наниматель не участвует в изъятии: его выселяют с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (пункт 1 статьи 85, статьи 86 и 87 Жилищного кодекса РФ). Требования к предоставляемому жилью установлены статьёй 89 Жилищного кодекса РФ и разъяснены в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.

• жильё должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта;
• оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому — предоставление меньшей площади допустимо только с письменного согласия нанимателя и совместно проживающих членов семьи;
• оно должно отвечать установленным требованиям и находиться, по общему правилу, в границах того же населённого пункта;
• если наниматель занимал квартиру, ему предоставляется именно квартира, а не комната или иное помещение меньшей степени изолированности;
• наличие у нанимателя или членов его семьи другого жилья в собственности на право получить помещение взамен аварийного не влияет (Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Ключевое отличие от улучшения жилищных условий: выселение из аварийного дома носит компенсационный характер. Норма предоставления здесь не применяется — жильё даётся не «по нормам на человека», а взамен утраченного, равнозначное по площади. Если наниматель состоит на учёте нуждающихся, право на улучшение жилищных условий за ним сохраняется и после переселения. При отказе выехать в предоставляемое помещение наймодатель вправе обратиться в суд с иском о выселении (статья 84 Жилищного кодекса РФ), а наниматель — заявить возражения о неравнозначности или неблагоустроенности предложенной квартиры.

Что входит в размер возмещения за изымаемое жильё?

Состав возмещения (выкупной цены) прямо назван в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, а практика его применения обобщена Верховным Судом РФ. Собственники нередко соглашаются на сумму, в которой учтена только сама квартира, — и теряют существенную часть выплаты.

• рыночная стоимость самого жилого помещения;
• рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая долю в праве на земельный участок под домом;
• убытки, причинённые собственнику изъятием, — расходы на переезд, на поиск и оформление другого жилья, на временное пользование иным помещением до приобретения нового, а также упущенная выгода;
• компенсация за непроизведённый капитальный ремонт дома — если обязанность по капитальному ремонту лежала на бывшем наймодателе и к моменту приватизации первой квартиры в доме исполнена не была (статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1);
• по соглашению сторон — зачёт стоимости предоставляемого взамен жилого помещения (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Стоимость доли в праве на земельный участок и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт — две позиции, вокруг которых чаще всего идёт спор с администрацией. Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики, утверждённом Президиумом 29.04.2014, указал, что обе они входят в выкупную цену; невключение их в отчёт оценщика само по себе основанием для отказа не является — сумма определяется судом с учётом заключения экспертизы. Подробный разбор этого вопроса — в материале Можно ли получить в качестве компенсации за изъятое аварийное жилье собственнику новую квартиру, а также стоимость земельного участка?

Возмещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Собственнику направляется уведомление о принятом решении об изъятии и проект соглашения; подписать и вернуть его в орган, принявший решение, нужно в течение девяноста дней со дня получения проекта (статья 56.10 Земельного кодекса РФ). Факт выплаты подтверждается платёжным поручением о перечислении денег на счёт собственника либо о внесении их в депозит нотариуса (статья 56.11 Земельного кодекса РФ).

Что делать, если размер возмещения или предложенная квартира не устраивают?

Подписывать соглашение об изъятии Вы не обязаны. Если сумма занижена, разумная последовательность действий такая.

1. Запросите у администрации отчёт об оценке, на основании которого рассчитана сумма, и проверьте, учтены ли в нём доля в праве на общее имущество и земельный участок, убытки и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.
2. Закажите собственную оценку у независимого оценщика — она проводится по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и станет доказательством в споре.
3. Направьте в администрацию письменные разногласия к проекту соглашения с приложением своего отчёта; нередко на этой стадии сумма пересматривается без суда.
4. Если согласия нет, дождитесь иска органа власти о принудительном изъятии (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ) либо, когда изъятие затягивается, обратитесь в суд сами — с требованием о выкупе помещения и взыскании возмещения в определённом Вами размере.
5. В суде заявите ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы: именно её заключение обычно и определяет итоговую сумму.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения — то есть сначала деньги, потом переход права. Кроме того, по заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования помещением на срок не более шести месяцев после предоставления возмещения, если у него нет иного жилья и соглашением не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). О том, как исполняется решение суда о выплате, читайте в материале В какие сроки выплачивают возмещение за изъятое аварийное жильё после решения суда?

Отдельная типичная проблема — затянутые сроки отселения. Если распоряжение органа власти установило срок расселения, который с учётом состояния дома создаёт опасность для жизни, этот срок оспаривается в порядке статьи 218 КАС РФ; заключение о том, что дальнейшее проживание опасно, здесь имеет решающее значение.

Как работают региональные адресные программы переселения?

Региональная адресная программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда — документ субъекта РФ, в котором перечислены конкретные дома, сроки их расселения и источники финансирования. Программы формируются по правилам Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, а финансовую поддержку регионам оказывает публично-правовая компания «Фонд развития территорий»: государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» была реорганизована путём присоединения к ней в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ, поэтому в старых документах и в судебных актах прежних лет встречается прежнее наименование фонда.

Для жильца практический смысл программы в одном: включение дома в неё даёт собственнику право выбора между другим жилым помещением и денежным возмещением, а не только деньги. Поэтому первое, что стоит выяснить после признания дома аварийным, — попал ли дом в действующую программу и на какой год запланировано расселение. Эти сведения запрашиваются в администрации муниципального образования или в профильном министерстве субъекта РФ; программы утверждаются актами региона и публикуются. Дома, признанные аварийными позднее срока, установленного для действующей программы, включаются в следующую по очереди программу — право на переселение при этом не утрачивается, меняются только сроки.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в доме, уже признанном аварийным?

Запрета на сделку нет, но покупателя ждёт ограничение: право собственности возникло после признания дома аварийным, поэтому он вправе рассчитывать только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения помещения (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Исключения — наследование и безвозмездное отчуждение, например по договору дарения. Подробности — в материале Можно ли продать аварийное жилье?

Могут ли переселить в другой город или район?

Нанимателю по договору социального найма жильё предоставляется по общему правилу в границах того же населённого пункта (статья 89 Жилищного кодекса РФ). Переселение в другой населённый пункт допустимо только с письменного согласия гражданина. Для собственника этот вопрос решается соглашением: конкретная квартира предлагается по договорённости, и Вы не обязаны соглашаться на вариант, который Вас не устраивает.

Нужно ли платить взносы на капитальный ремонт после признания дома аварийным?

Нет. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также при принятии решения об изъятии земельного участка под домом и каждого помещения в нём (статья 169 Жилищного кодекса РФ). Копию акта о признании дома аварийным стоит направить региональному оператору капитального ремонта, чтобы начисления прекратились.

Кто оплачивает переезд и оформление нового жилья?

У собственника эти расходы входят в убытки, которые включаются в размер возмещения по части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, — их нужно обосновать документами и заявить до подписания соглашения либо в суде. У нанимателя переселение производится силами и за счёт наймодателя, поскольку жильё предоставляется взамен непригодного, а не по инициативе жильца.

Что делать, если дом опасен, а срок расселения назначен через несколько лет?

Обратитесь в жилищную инспекцию и в администрацию с заявлением о предоставлении жилого помещения маневренного фонда на время до расселения, приложив документы о техническом состоянии дома. Бездействие органа власти и сам срок отселения оспариваются в суде по правилам главы 22 КАС РФ; практика исходит из того, что установленный срок должен быть разумным и учитывать реальную опасность проживания.

Краткая сводка: переселение из аварийного жилья

• Основания и порядок признания дома аварийным, а помещения — непригодным для проживания установлены Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; решение принимает межведомственная комиссия, акт издаёт орган власти.
• Признание дома аварийным означает непригодность всех помещений в нём (часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ).
• Собственник получает возмещение за изымаемое помещение; другая квартира предоставляется по соглашению с зачётом её стоимости (части 6–8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Если дом включён в региональную адресную программу по Федеральному закону от 21.07.2007 № 185-ФЗ, выбор между жильём и деньгами принадлежит собственнику; купившие квартиру после признания дома аварийным получают только деньги в пределах цены покупки (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• В возмещение входят рыночная стоимость помещения, доля в общем имуществе и земельном участке, убытки и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
• Наниматель по договору социального найма выселяется с предоставлением другого благоустроенного жилья, равнозначного по общей площади, в границах того же населённого пункта (статьи 86–89 Жилищного кодекса РФ, пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Таким образом, переселение из аварийного жилья складывается из двух этапов: сначала добиться решения межведомственной комиссии и акта органа власти о признании дома аварийным, затем — реализовать свои права по статье 32 Жилищного кодекса РФ (для собственника) или по статьям 86–89 Жилищного кодекса РФ (для нанимателя). Практически это означает: получить и сохранить документы о техническом состоянии дома, выяснить, включён ли дом в региональную адресную программу, не подписывать соглашение об изъятии до проверки расчёта возмещения на предмет доли в земельном участке, убытков и компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, а при несогласии — подтвердить свою сумму независимой оценкой и добиваться судебной экспертизы.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Земельные дела
• Гражданские дела