Как переселиться из аварийного жилья?

Коротко: Аварийным дом признаёт межведомственная комиссия по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Нанимателю дают равнозначное благоустроенное жильё (статья 89 Жилищного кодекса РФ), собственнику — возмещение за квартиру (статья 32 Жилищного кодекса РФ).

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, сроков и практических вариантов: как добиться признания дома аварийным, чем отличается положение собственника и нанимателя, из чего складывается возмещение за изымаемую квартиру и что делать, если предложенное жильё или выкупная цена Вас не устраивают.

Когда жильё признают непригодным для проживания, а дом — аварийным?

Основания и порядок признания помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции устанавливает Правительство РФ (часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ). Действующий порядок закреплён Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Ключевой момент, который важно понимать сразу: ни собственники, ни управляющая организация, ни оценщик самостоятельно статус дома не меняют — решение принимает специально сформированная межведомственная комиссия, а окончательное распоряжение издаёт орган власти. До этого момента никаких прав на переселение у жильцов не возникает, каким бы плохим ни было фактическое состояние здания.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания служит наличие выявленных вредных факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан (пункт 33 Положения № 47). Такие факторы возникают в двух случаях:

• ухудшение эксплуатационных характеристик помещения из-за физического износа в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации;
• изменение окружающей среды и параметров микроклимата помещения, при которых невозможно соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы, в том числе по качеству атмосферного воздуха.

Основанием для признания аварийным всего многоквартирного дома является аварийное техническое состояние дома в целом либо его несущих строительных конструкций: их разрушение, повреждения и деформации, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, а также крены, способные привести к потере устойчивости здания (пункт 34 Положения № 47). Если дом признан аварийным, отдельно доказывать непригодность каждой квартиры не требуется: все жилые помещения в таком доме считаются непригодными для проживания (часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, пункт 34 Положения № 47).

Не следует смешивать аварийность с ветхостью. Ветхое состояние — это высокая степень износа конструкций, при которой дом ещё не грозит обрушением; правовых последствий в виде расселения оно само по себе не влечёт. Юридически значим только акт органа власти, изданный по результатам работы межведомственной комиссии, — именно он запускает процедуру переселения и определяет сроки отселения жильцов.

Как добиться признания дома аварийным?

Оценку и обследование помещения и дома проводит межведомственная комиссия, созданная органом власти, в ведении которого находится соответствующий жилищный фонд (пункт 7 Положения № 47). Обратиться за такой оценкой вправе, в частности, собственник помещения, наниматель по договору социального найма, а если дом находится в муниципальной собственности — и сама местная администрация. Порядок действий обычно выглядит так.

1. Зафиксируйте состояние дома и квартиры: фотографии трещин, прогибов перекрытий, следов промерзания и протечек, письменные обращения соседей, акты управляющей организации, ответы аварийных служб. Эти материалы пригодятся и комиссии, и суду.
2. Подайте заявление о признании помещения непригодным для проживания (дома — аварийным) в уполномоченный орган по месту нахождения дома. Заявление подписывает собственник или наниматель; коллективное обращение жильцов закон не запрещает.
3. Параллельно обратитесь с жалобой в орган государственного жилищного надзора. Инспекция проверяет соблюдение требований к эксплуатации, содержанию и ремонту помещений многоквартирного дома и вправе внести на рассмотрение межведомственной комиссии своё заключение о признании помещения непригодным, а дома — аварийным (части 1, 3–5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, пункты 7, 42 Положения № 47).
4. Если домом управляет товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, инициируйте общее собрание с вопросом о выборе специализированной организации и заключении договора на обследование технического состояния дома: заключение такой организации прикладывается к заявлению в комиссию (подпункт «г» пункта 45 Положения № 47).
5. Дождитесь заключения межведомственной комиссии и решения органа власти. Решение оформляется распоряжением, в котором указываются сроки отселения жильцов либо необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ (пункт 49 Положения № 47).

Отдельный порядок предусмотрен для жилья, пострадавшего при чрезвычайной ситуации. В этом случае комиссия принимает решение на основании сводного перечня объектов, находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации; перечень формирует и утверждает субъект РФ по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (пункт 42 Положения № 47). Если Ваше повреждённое помещение в сводный перечень не попало, Вы вправе обратиться в уполномоченный орган с самостоятельным заявлением — ждать включения в перечень не нужно.

Какие документы нужно представить в межведомственную комиссию?

Комплект документов зависит от того, как инициирована проверка. Если поводом стало заключение жилищной инспекции, комиссия может предложить собственнику донести недостающие бумаги; если Вы обращаетесь напрямую, комплект собирается сразу. Обычно требуются (пункт 45 Положения № 47):

• заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным;
• копии правоустанавливающих документов на помещение, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование технического состояния многоквартирного дома, — при прямом обращении в комиссию (подпункт «г» пункта 45 Положения № 47);
• по усмотрению заявителя — заявления и жалобы жильцов на условия проживания, акты и предписания органов надзора, переписка с управляющей организацией.

Заявление с приложениями подаётся на бумаге лично либо по почте с уведомлением о вручении. При отправке почтой подлинность подписи заявителя и верность копий документов должны быть засвидетельствованы нотариально. Также документы можно подать в электронной форме через Единый портал государственных и муниципальных услуг, региональный портал (при его наличии) или через многофункциональный центр (пункт 45 Положения № 47). Если комиссия проводит оценку на основании сводного перечня объектов, пострадавших при чрезвычайной ситуации, отдельно представлять документы не требуется.

Какие сроки действуют на каждом этапе?

Сроки процедуры распределены между двумя органами: сначала работает комиссия, затем решение принимает орган государственной власти или местного самоуправления. Отдельные сроки установлены для этапа изъятия жилья у собственника и для обжалования.

Что положено нанимателю по договору социального найма?

Признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также признание помещения непригодным для проживания входят в перечень оснований, при которых наниматель выселяется с обязательным предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (статьи 85–87 Жилищного кодекса РФ). Предоставляет жильё орган, принявший решение о сносе дома или о признании помещения непригодным. Если дом подлежит не сносу, а капитальному ремонту или реконструкции, наниматель на время работ переселяется в жилое помещение манёвренного фонда, а после ремонта возвращается в свою квартиру, если её площадь и характеристики сохранились (статья 88 Жилищного кодекса РФ).

Требования к предоставляемому жилью установлены частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ: помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населённого пункта. Переселение в другой населённый пункт допускается только с письменного согласия нанимателя. Верховный Суд РФ подчёркивает, что такое предоставление носит компенсационный характер: оно гарантирует сохранение прежних жилищных условий, а не их улучшение, поэтому требовать квартиру большей площади или большего числа комнат по общему правилу нельзя (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Обратная сторона того же правила: жильё меньшей площади наниматель принимать не обязан — закон прямо требует равнозначности по общей площади. Если в муниципальном фонде нет точно равнозначного помещения, это не лишает нанимателя права на предоставление жилья большей площади. Важно и то, что наличие у нанимателя или членов его семьи в собственности другой квартиры на объём гарантий не влияет: переселение из аварийного дома не является улучшением жилищных условий и от нуждаемости не зависит (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Если наниматель отказывается переезжать в предложенное помещение, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о выселении (статья 84 Жилищного кодекса РФ). В таком процессе наниматель не лишён возможности возражать и доказывать, что предложенная квартира не отвечает требованиям статьи 89 Жилищного кодекса РФ, — суд проверяет равнозначность и благоустроенность по существу.

На что вправе рассчитывать собственник аварийной квартиры?

Для собственника механизм иной. После признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган власти предъявляет собственникам помещений требование о сносе или реконструкции дома своими силами в разумный срок. Если в этот срок собственники дом не снесли и не реконструировали, земельный участок под домом изымается для государственных или муниципальных нужд, а вместе с ним изымается каждое жилое помещение в доме (части 1, 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Базовая гарантия при изъятии — возмещение за жилое помещение; предоставление другой квартиры возможно, но не во всех случаях.

Если дом не включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник вправе рассчитывать только на возмещение. Обязанности обеспечить его другим жилым помещением у органов власти в этом случае нет. Квартира взамен изымаемой может быть предоставлена лишь при одновременном соблюдении трёх условий (части 8, 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ; пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14; Обзор, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014):

• достигнуто соглашение с органом местного самоуправления о предоставлении другого помещения взамен изымаемого;
• стоимость передаваемого помещения зачтена при определении размера возмещения за изымаемую квартиру;
• право собственности на изымаемое помещение возникло до признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (это условие не применяется, если право получено в порядке наследования).

Если же дом включён в региональную адресную программу переселения, сформированную по правилам Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», у собственника появляется выбор: получить возмещение за изымаемое жильё либо принять другое жилое помещение. Выбор способа принадлежит именно собственнику, а не администрации (статья 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ; Обзор, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2019), утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Из этого правила есть важное исключение. Граждане, которые приобрели право собственности на помещение в аварийном доме уже после признания дома аварийным, имеют право только на выплату возмещения, причём его размер не может превышать стоимость приобретения ими этого помещения. Исключение не распространяется на наследников, а также на случаи, когда помещение получено безвозмездно, например по договору дарения: тогда возмещение определяется исходя из рыночной стоимости (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Отдельные правила действуют, если дом попал в границы комплексного развития территории жилой застройки, — гарантии собственникам и нанимателям в этом случае установлены статьёй 32.1 Жилищного кодекса РФ.

Чем различаются права собственника и нанимателя?

Что входит в возмещение за изымаемое жильё?

Размер возмещения, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Само по себе слово «выкуп» здесь обманчиво: возмещение — не только цена квадратных метров. В него включаются (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ; Обзор, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014):

• рыночная стоимость самого жилого помещения;
• рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая долю в праве на земельный участок под домом;
• убытки, причинённые собственнику изъятием, в том числе расходы на переезд, на временное пользование другим жильём до приобретения нового, на поиск и оформление права собственности на другое помещение, на досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода;
• компенсация за непроизведённый капитальный ремонт дома, если наймодатель не исполнил обязанность по капитальному ремонту и это повлияло на снижение стоимости квартиры.

Собственнику направляется уведомление о принятом решении об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Подписать соглашение и направить его в орган, принявший решение, нужно в течение 90 дней со дня получения проекта (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 56.10 Земельного кодекса РФ). Факт выплаты подтверждается платёжным поручением о перечислении денег на счёт собственника либо о внесении их в депозит нотариуса, а также иными документами о выплате (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 56.11 Земельного кодекса РФ).

Если соглашение не подписано — в том числе потому, что собственник не согласен с изъятием или с предложенной суммой, — орган власти вправе предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). При этом принудительное изъятие по решению суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения: сначала выплата, затем прекращение права собственности. По заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования квартирой на срок не более шести месяцев после получения возмещения, если иного жилья у него нет и соглашением не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Что делать, если не согласны с решением, предложенным жильём или выкупной ценой?

Спор возможен на любом этапе, и на каждом работает свой инструмент. Если межведомственная комиссия отказала в признании дома аварийным либо орган власти не рассматривает заявление, действие или бездействие обжалуется в досудебном порядке — вышестоящему должностному лицу — и в судебном порядке по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ). Обратиться в суд нужно в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав (часть 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ). В таких делах решающее значение имеет техническое заключение специализированной организации, поэтому обследование дома лучше заказать до подачи иска.

Если Вы наниматель и предложенная квартира не отвечает требованиям закона — меньше по общей площади, находится в другом населённом пункте без Вашего письменного согласия, не благоустроена применительно к условиям данного населённого пункта, — соглашаться и подписывать документы не нужно. Свои возражения Вы заявите в суде по иску о выселении, ссылаясь на часть 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ и пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Полезно заранее собрать доказательства: выписку из ЕГРН и документы о площади прежнего помещения, сведения о состоянии предлагаемой квартиры, при необходимости — заключение специалиста.

Если Вы собственник и не согласны с выкупной ценой, самый частый практический сценарий такой: администрация предлагает сумму по своей оценке, собственник соглашение не подписывает, дело переходит в суд, и размер возмещения определяется на основании судебной оценочной экспертизы. К подготовке стоит отнестись серьёзно — заказать собственный отчёт об оценке и прямо заявить требования о включении в возмещение доли в праве на земельный участок, компенсации за непроизведённый капитальный ремонт и убытков от переезда: суд рассматривает состав возмещения по заявленным доводам, а не по умолчанию.

Отдельная типичная ситуация — дом признан аварийным, но срок расселения назначен на несколько лет вперёд, а проживание уже опасно. Здесь возможны два пути. Первый — оспаривать сам срок отселения как неразумный в порядке административного судопроизводства, подтверждая опасность обрушения техническим заключением. Второй — требовать внеочередного предоставления жилого помещения: гражданам, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, жильё по договору социального найма предоставляется вне очереди (пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ). Если помещение стало непригодным в результате чрезвычайной ситуации, до решения жилищного вопроса предоставляется жильё манёвренного фонда (статья 95 Жилищного кодекса РФ).

Частые вопросы

Можно ли продать или подарить квартиру в аварийном доме?

Запрета на сделки закон не устанавливает, но покупателю важно понимать последствия. Если право собственности возникло после признания дома аварийным, новый владелец вправе претендовать только на возмещение, и оно не может превышать стоимость приобретения помещения (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). При получении квартиры в наследство или безвозмездно это ограничение не действует.

Обязаны ли предоставить квартиру в том же районе города?

Закон гарантирует нанимателю жильё в границах того же населённого пункта, а не того же района или микрорайона (часть 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ). Переселить в другой населённый пункт можно только с письменного согласия нанимателя. Требовать конкретный район на основании одной лишь привычки к месту нельзя, но доводы о доступности работы, школы и медицинской помощи суды оценивают в совокупности с другими обстоятельствами.

Нужно ли платить взносы на капитальный ремонт в аварийном доме?

Собственники помещений в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, взносы на капитальный ремонт не уплачивают (часть 2 статьи 169 Жилищного кодекса РФ). Освобождение работает с момента, определённого жилищным законодательством, поэтому копию распоряжения о признании дома аварийным стоит направить региональному оператору и в управляющую организацию.

Что делать, если администрация вообще не начинает процедуру изъятия?

Бездействие обжалуется в суд в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ). Требование формулируется как признание бездействия незаконным и возложение обязанности совершить конкретные действия — предъявить собственникам требование о сносе, принять решение об изъятии, направить проект соглашения (части 1, 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Можно ли получить и деньги, и новую квартиру?

Нет, это взаимоисключающие варианты. Если собственнику предоставляется другое жилое помещение, его стоимость засчитывается при определении размера возмещения за изымаемую квартиру (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Доплата возможна в обе стороны: собственник доплачивает при превышении стоимости нового жилья либо получает разницу, если новое помещение дешевле изымаемого.

Краткая сводка: переселение из аварийного жилья

• Статус дома определяет межведомственная комиссия по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; основания непригодности и аварийности — пункты 33 и 34 этого Положения, порядок оценки — пункт 7.
• Срок рассмотрения заявления комиссией — 30 календарных дней, срок решения органа власти и издания распоряжения со сроками отселения — 30 календарных дней (пункты 46, 49 Положения № 47).
• Наниматель по социальному найму получает благоустроенное и равнозначное по общей площади помещение в границах того же населённого пункта (статьи 85–87, часть 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ; пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Собственнику гарантировано возмещение; выбор между деньгами и другой квартирой возникает, только если дом включён в региональную адресную программу переселения (статья 32 Жилищного кодекса РФ; статья 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ; Обзор, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
• Возмещение включает рыночную стоимость квартиры и доли в общем имуществе с земельным участком, убытки от изъятия и компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• Проект соглашения об изъятии подписывается в течение 90 дней (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 56.10 Земельного кодекса РФ); спор о цене и о качестве предложенного жилья разрешает суд, а решения и бездействие органов оспариваются по главе 22 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Таким образом, переселение из аварийного жилья — это последовательность из трёх шагов: добиться решения межведомственной комиссии и распоряжения органа власти, определить свой правовой статус (наниматель или собственник, включён ли дом в программу переселения) и только затем обсуждать конкретное помещение или сумму возмещения. Ни предложенное жильё, ни выкупную цену подписывать «как есть» Вы не обязаны: равнозначность квартиры и полный состав возмещения — включая долю в праве на земельный участок и компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт — проверяются судом, а до суда полезно подкрепить позицию техническим заключением и независимой оценкой.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Дом признали аварийным, но предлагают маленькое возмещение: как защитить стоимость квартиры
• Как соотносятся понятия «ветхое жилье» и «аварийное жилье»?