Здравствуйте! Как правильно понять и что должно быть прописано в документах, чтобы понять что я покупаю квартиру, а не долю в жилом многоквартирном доме?
Добрый день!
Из Вашего вопроса следует, что Вы хотите заранее убедиться, что приобретаете именно квартиру как самостоятельный объект недвижимости, а не долю в праве на жилое помещение. Это принципиально важно, поскольку по факту помещение может выглядеть как отдельная квартира, но юридически являться лишь долей.
С точки зрения закона квартира является самостоятельным видом жилого помещения. Это прямо следует из статьи 16 Жилищного кодекса РФ, где указано, что к жилым помещениям относятся, в том числе, квартиры как обособленные помещения в многоквартирном доме. Доля же не является объектом недвижимости сама по себе, а представляет собой часть права собственности на объект, что вытекает из положений статей 244 и 246 Гражданского кодекса РФ.
На практике подмена понятий чаще всего возникает при продаже комнат или переоборудованных помещений в бывших коммунальных квартирах. Несмотря на наличие отдельного входа или санузла, такое помещение может не иметь статуса квартиры, если оно не поставлено на государственный кадастровый учет как отдельный объект недвижимости. В этом случае продается не квартира, а доля в праве общей собственности, что юридически является иным предметом сделки.
Ключевым документом для проверки является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», именно сведения ЕГРН подтверждают существование объекта, его вид и правовой статус. Если в выписке указано, что объектом является квартира с собственным кадастровым номером, значит продается самостоятельный объект недвижимости. Если же в ЕГРН указана общая долевая собственность с обозначением размера доли, это означает, что предметом сделки является именно доля.
Наличие у квартиры собственного кадастрового номера имеет принципиальное значение, поскольку согласно статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на недвижимость возникают только в отношении индивидуально определенного объекта, прошедшего государственную регистрацию. Доля же не имеет отдельного кадастрового номера, так как она является частью права, а не самостоятельным объектом.
В договоре купли-продажи предмет сделки должен быть описан таким образом, чтобы объект можно было однозначно идентифицировать. Это требование прямо установлено статьей 554 Гражданского кодекса РФ. Если продается квартира, в договоре должно быть указано, что передается именно квартира с конкретным кадастровым номером, адресом и площадью. При продаже доли формулировка будет иной — с обязательным указанием размера доли в праве общей собственности.
Дополнительным юридическим маркером является форма сделки. В соответствии со статьей 42 Федерального закона № 218-ФЗ, отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость, как общее правило, подлежит нотариальному удостоверению. Если сделка оформляется в простой письменной форме и при этом заявляется продажа «квартиры», но в документах фигурирует доля, это серьезный повод остановить сделку и перепроверить ее конструкцию.
Также следует учитывать, что при продаже доли действуют специальные гарантии для других сособственников. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, они обладают преимущественным правом покупки, и при его нарушении вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Это еще раз подтверждает, что покупка доли несет иные правовые риски, чем приобретение квартиры.
При этом важно понимать, что приобретая квартиру в многоквартирном доме, покупатель в силу закона одновременно получает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. Такое правило установлено статьей 36 Жилищного кодекса РФ, и эта доля не меняет правовую природу приобретаемого объекта и не превращает квартиру в «покупку доли».
Таким образом, до подписания договора необходимо проверить, что и в выписке ЕГРН, и в договоре купли-продажи объект обозначен именно как квартира, а не как доля в праве. Внешний вид помещения или устные заверения продавца юридического значения не имеют, если они не подтверждены данными государственного реестра.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (С)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
