Как признать жилое помещение непригодным для проживания?

Коротко: Жильё признают непригодным для проживания решением межведомственной комиссии и распоряжением местной администрации по заявлению собственника или нанимателя. Комиссия рассматривает заявление 30 календарных дней (20 — при чрезвычайной ситуации), основания и порядок — Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Ниже приведён подробный разбор: по каким основаниям помещение признают непригодным, куда подавать заявление и кто принимает решение, какие документы нужны и какие из них комиссия обязана запросить сама, в какие сроки должны уложиться комиссия и администрация, какое решение может быть принято, что положено жильцам после признания дома аварийным и что делать, если комиссия отказала или бездействует.

По каким основаниям жилое помещение признают непригодным для проживания?

Перечень оснований закрытый и установлен разделом III Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47). Общее правило пункта 33: помещение непригодно, если выявлены вредные факторы среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Отдельно закон оговаривает ситуацию с домом в целом: если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения в нём являются непригодными для проживания (часть 4 статьи 15 ЖК РФ, пункт 34 Положения № 47). Само по себе плохое состояние отделки, старость дома или неудобная планировка основанием не являются — оценивается фактическое техническое и санитарно-эпидемиологическое состояние помещения и дома (пункт 43 Положения № 47).

• физический износ здания или его частей, при котором надёжность здания, прочность и устойчивость конструкций снизились до недопустимого уровня, в том числе в результате чрезвычайной ситуации (пункт 33 Положения № 47);
• изменение окружающей среды и параметров микроклимата, при которых не соблюдаются санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы по химическим и биологическим веществам, качеству воздуха, радиационному фону, шуму, вибрации, электромагнитным полям (пункт 33 Положения № 47);
• расположение дома на территории с превышением показателей санитарно-эпидемиологической безопасности, в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры или в санитарно-защитной зоне, если инженерными и проектными решениями снизить риск до допустимого уровня невозможно (пункт 35 Положения № 47);
• расположение в опасной зоне схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, на ежегодно затапливаемой паводком территории, а также в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях и иных чрезвычайных ситуациях (пункт 36 Положения № 47);
• соседство с воздушной линией электропередачи и другими объектами, создающими на высоте 1,8 м от земли напряжённость электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля более 50 мкТл (пункт 37 Положения № 47);
• повреждения дома в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов и иных чрезвычайных ситуаций, если восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны (пункт 38 Положения № 47);
• комната с окнами на магистраль при уровне шума выше предельно допустимого, если снизить шум инженерными решениями нельзя (пункт 39 Положения № 47);
• расположение помещения над устройством для промывки и очистки мусоропровода или смежно с ним (пункт 40 Положения № 47).

Аварийность многоквартирного дома с 2024 года устанавливается по обновлённым правилам: пункт 34 Положения № 47 действует в редакции постановления Правительства РФ от 19.10.2024 № 1396 и требует, чтобы аварийная категория технического состояния дома была определена по межгосударственному стандарту ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», введённому в действие с 1 мая 2024 года. Выводы делает специализированная организация — юридическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ, и её заключение должно быть обосновано поверочными расчётами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов. Для домов не выше двух этажей допускается упрощённая оценка по своду правил: дом относят к аварийным, если к аварийной категории отнесено более 50 процентов единичных конструкций фундамента, и (или) 50 процентов несущих стен, и (или) 50 процентов перекрытий. Если этот порог не достигнут, но обнаружены локализация дефектов в обособленной части дома, единичный существенный дефект несущей конструкции, грозящий обрушением, либо самовольно перепланированное помещение, обследование проводится уже по ГОСТ.

Пункт 41 Положения № 47 прямо перечисляет то, что основанием для признания жилья непригодным служить не может: отсутствие централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном доме; отсутствие лифта и мусоропровода в доме выше пяти этажей, если из-за физического износа он находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции; несоответствие площади комнат и вспомогательных помещений современным объёмно-планировочным решениям, если дом построен по ранее действовавшим нормам, а помещения позволяют разместить необходимый набор мебели и оборудования. Ссылаться на эти обстоятельства в заявлении бесполезно — комиссия откажет со ссылкой на пункт 41.

Куда подавать заявление и кто принимает решение о непригодности жилья?

Оценку и обследование проводит межведомственная комиссия, которая создаётся специально для этих целей (пункт 7 Положения № 47; норма применяется с учётом изменений, внесённых постановлением Правительства РФ от 20.06.2026 № 771). Комиссию по жилым помещениям жилищного фонда субъекта РФ создаёт орган исполнительной власти региона, а по муниципальному и частному жилищному фонду, а также по жилищному фонду Российской Федерации и домам в федеральной собственности — орган местного самоуправления. Председателем назначается должностное лицо создавшего комиссию органа. В состав комиссии включаются представители органов регионального жилищного надзора, органов государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, а при необходимости — представители органов архитектуры и градостроительства, соответствующих организаций и аттестованные эксперты. Практический смысл: заявление подаётся в комиссию по месту нахождения жилого помещения, а решение по итогам её работы принимает создавший комиссию орган — как правило, местная администрация.

Собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) привлекается к работе комиссии с правом совещательного голоса и должен быть уведомлён о времени и месте заседания в порядке, который устанавливает создавший комиссию орган (пункт 7 Положения № 47). Это право стоит использовать: присутствие на заседании позволяет заявить доводы и получить сведения о том, какие документы комиссия считает недостающими. Основанием для работы комиссии, помимо заявления собственника, правообладателя или гражданина (нанимателя), могут служить заключение органа государственного надзора (контроля), заключение экспертизы жилого помещения, проведённой по Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 № 1082, а также сводный перечень объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации, который формирует и утверждает субъект РФ (пункт 42 Положения № 47). Если пострадавшее при чрезвычайной ситуации помещение в сводный перечень не попало, собственник, правообладатель или наниматель вправе подать в комиссию обычное заявление.

Отдельное правило действует для новостроек: если оценка нужна в течение 5 лет со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, её проводит комиссия, созданная органом исполнительной власти субъекта РФ, а не муниципальная (пункт 7(1) Положения № 47). Более того, если в такой комиссии оказались лица, выдававшие разрешение на строительство или на ввод дома в эксплуатацию либо участвовавшие в подготовке документов для этих разрешений, регион обязан создать другую комиссию без их участия, и в её состав в обязательном порядке включаются аттестованные эксперты. По частным жилым помещениям решение о признании их пригодными или непригодными для проживания орган местного самоуправления принимает при наличии обращения собственника на основании заключения комиссии (пункт 8 Положения № 47).

Какие документы нужно приложить к заявлению в межведомственную комиссию?

Перечень документов заявителя закреплён пунктом 45 Положения № 47 и является исчерпывающим — требовать сверх него комиссия не вправе.

1. заявление о признании помещения жилым помещением либо жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
2. копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
3. проект реконструкции нежилого помещения — если ставится вопрос о признании его в дальнейшем жилым;
4. заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, — если ставится вопрос о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
5. заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения — если такое заключение необходимо для принятия решения (абзац третий пункта 44 Положения № 47);
6. заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.

Часть сведений собирает сама комиссия по межведомственным запросам через единую систему межведомственного электронного взаимодействия: сведения из Единого государственного реестра недвижимости, технический паспорт жилого помещения (для нежилого — технический план), а также заключения (акты) органов государственного надзора (контроля), если они признаны необходимыми (пункт 45(2) Положения № 47). Заявитель вправе представить эти документы и по своей инициативе — это ускоряет рассмотрение. Заявление и приложения подаются на бумаге лично или по почте с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов через Единый портал государственных и муниципальных услуг, региональный портал (при его наличии) или через МФЦ. Электронное заявление подписывается простой электронной подписью заявителя, а прилагаемые к нему электронные документы — усиленной квалифицированной подписью должностных лиц органов и организаций, которые их выдали, если законом не установлен иной вид подписи (пункт 45 Положения № 47).

Если заявителем выступает орган государственного надзора (контроля), он представляет в комиссию своё заключение, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику представить документы по пункту 45. Когда же оценка проводится на основании сводного перечня объектов (жилых помещений) в зоне чрезвычайной ситуации, представлять документы вообще не требуется (пункт 45(1) Положения № 47).

В какие сроки комиссия и администрация обязаны принять решение?

Сроки процедуры распределены между двумя этапами: сначала работает комиссия, затем решение принимает создавший её орган. Нарушение любого из этих сроков — самостоятельное основание для обращения в суд с требованием о признании бездействия незаконным.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к ранее представленным документам (пункт 46 Положения № 47). Если комиссия решила обследовать помещение, она составляет акт обследования в трёх экземплярах по форме приложения № 2 к Положению № 47, причём участие включённых в состав комиссии представителей органов архитектуры, градостроительства, соответствующих организаций и экспертов в обследовании обязательно (пункт 49 Положения № 47). Заключение комиссии оформляется в трёх экземплярах по форме приложения № 1: один экземпляр остаётся в деле комиссии, остальные передаются заявителю и собственнику (пункт 44 Положения № 47).

Какое решение может принять комиссия по итогам работы?

Пункт 47 Положения № 47 закрепляет закрытый перечень решений комиссии, и каждое из них оформляется заключением с указанием оснований.

• о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
• о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке — при необходимости с технико-экономическим обоснованием;
• о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
• об отсутствии оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания;
• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
• об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Комиссия правомочна принимать решение, если в заседании участвует не менее половины общего числа её членов, в том числе все включённые в состав представители органов государственного надзора (контроля), органов архитектуры, градостроительства, соответствующих организаций и эксперты. Решение принимается большинством голосов, при равенстве голосов решающим является голос председателя, а несогласный член комиссии вправе изложить особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению (пункт 47 Положения № 47). Далее заключение уходит в уполномоченный орган, который издаёт распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения граждан и организаций (если дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) либо о признании необходимости ремонтно-восстановительных работ (пункт 49 Положения № 47). Именно распоряжение, а не одно лишь заключение комиссии, порождает жилищные последствия, поэтому дожидаться его и получать копию нужно обязательно.

Что положено жильцам после признания помещения непригодным или дома аварийным?

Для нанимателя по договору социального найма действует правило статьи 87 ЖК РФ: если занимаемое помещение признано непригодным для проживания, наймодатель предоставляет другое благоустроенное жильё по договору социального найма; при сносе дома аналогичная обязанность возложена на принявший решение орган статьёй 86 ЖК РФ. Требования к предоставляемому жилью установлены частью 1 статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах того же населённого пункта. Переселение носит компенсационный, а не улучшающий характер — конституционность статей 86 и 87 и части 1 статьи 89 ЖК РФ подтверждена постановлением Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П. Если наниматель или члены его семьи до выселения занимали квартиру либо не менее двух комнат, они имеют право на квартиру или на такое же число комнат соответственно (часть 2 статьи 89 ЖК РФ). Подробнее порядок расселения разобран в материале Как переселиться из аварийного жилья?

У собственника логика другая. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции даёт органу, принявшему такое решение, право предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок; если в этот срок они этого не сделали, земельный участок под домом изымается для муниципальных нужд, а вместе с ним изымается каждое жилое помещение (часть 10 статьи 32 ЖК РФ). При изъятии собственнику выплачивается возмещение, в которое включаются рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в доме, в том числе доли в праве на земельный участок, а также все убытки — расходы на переезд, временное пользование другим жильём, поиск и оформление другого помещения, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником взамен изымаемого может быть предоставлено другое жильё с зачётом его стоимости (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Принудительное изъятие возможно только по решению суда и только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ), причём иск не может быть подан ранее трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

Важное ограничение установлено частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ: граждане, купившие жильё в доме уже после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, получают возмещение в размере, не превышающем стоимость приобретения такого помещения, и на них не распространяются правила о предоставлении другого жилья и о дополнительных региональных мерах поддержки. Исключение сделано только для тех, кто получил помещение в порядке наследования. При этом регионы вправе устанавливать для собственников аварийного жилья дополнительные меры поддержки, если на дату признания дома аварийным у них не было иного пригодного для постоянного проживания жилья (часть 8.1 статьи 32 ЖК РФ).

Самостоятельное основание — внеочередное предоставление жилья по договору социального найма. Согласно пункту 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ вне очереди жильё предоставляется нанимателям и собственникам, единственные жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; собственникам — при условии, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд с целью последующего изъятия помещения не принято. Кроме того, Конституционный Суд РФ постановлением от 25.04.2023 № 20-П признал части 1, 8 и 10 статьи 32 и пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они не обеспечивают системного решения вопроса о жилищных потребностях граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учёте нуждающихся и являются собственниками единственного непригодного для проживания жилья, когда их права не реализуются в рамках региональной адресной программы переселения. Впредь до изменения законодательства такие граждане подлежат внеочередному обеспечению по договору социального найма благоустроенным жильём, равнозначным по общей площади изымаемому, без выплаты возмещения, а если это невозможно и проживание в помещении опасно — незамедлительному обеспечению помещениями маневренного фонда.

Что делать, если комиссия отказала или не рассматривает заявление?

Пункт 52 Положения № 47 прямо допускает обжалование заинтересованными лицами в судебном порядке как решения органа власти или местного самоуправления, так и самого заключения комиссии. Спор с органом публичной власти рассматривается по правилам главы 22 КАС РФ: подаётся административное исковое заявление об оспаривании решения, действия или бездействия (статья 218 КАС РФ). Срок обращения — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав (часть 1 статьи 219 КАС РФ); при оспаривании бездействия иск можно подать в течение всего срока, пока сохраняется обязанность совершить действие, и ещё три месяца после её прекращения (часть 1.1 статьи 219 КАС РФ). Суд рассматривает такое дело в течение одного месяца со дня поступления заявления (часть 1 статьи 226 КАС РФ). Порядок подготовки такого иска подробно разобран в материале Обжалование в судебном порядке действий и решений должностных лиц: порядок по главе 22 КАС РФ.

Возможности суда не сводятся к формальной отмене заключения. Конституционный Суд РФ в постановлении от 15.12.2022 № 55-П, проверяя часть 4 статьи 15 ЖК РФ и пункты 7, 42, 47, 51 и 52 Положения № 47, указал: признав выводы комиссии не соответствующими законодательству, обстоятельствам дела и ранее принятому судебному решению, суд при достаточности имеющихся материалов не может быть лишён возможности сам разрешить по существу вопрос о признании жилого помещения пригодным или непригодным для проживания. Это ответ на типичную ситуацию, когда дело годами ходит по кругу: суд отменяет заключение, комиссия принимает такое же новое, и всё повторяется. Общие подходы судов к спорам этой категории обобщены в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

До суда имеет смысл закрыть процедурные пробелы, из-за которых чаще всего отказывают. Проверьте, зарегистрировано ли заявление и с какой даты считается срок; получите письменный отказ или заключение с указанием оснований; убедитесь, что комиссия запросила документы по пункту 45(2) Положения № 47, а не вернула заявление, сославшись на их отсутствие. Если основанием отказа стало отсутствие заключения специализированной организации, такое заключение можно заказать самостоятельно у организации — члена профильной саморегулируемой организации и подать заявление повторно. Наконец, если в помещении опасно находиться, параллельно ставьте вопрос о временном жилье: помещения маневренного фонда предназначены в том числе для граждан, чьё жильё стало непригодным для проживания, включая случай признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 3.1 статьи 95 ЖК РФ).

Частые вопросы

Можно ли признать непригодным для проживания частный дом или квартиру в собственности?

Да. Положение № 47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности (пункт 2). По частным жилым помещениям решение принимает орган местного самоуправления при наличии обращения собственника и на основании заключения межведомственной комиссии (пункт 8 Положения № 47). Порядок подачи заявления и сроки те же, что и для муниципального жилья.

Где жить, пока решается вопрос с расселением?

Для этого существует маневренный фонд: он предназначен для граждан, чьи жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 3.1 статьи 95 ЖК РФ). Помещения предоставляются из расчёта не менее шести квадратных метров жилой площади на человека, договор заключается до завершения расчётов или предоставления жилья, но не более чем на два года (статья 106 ЖК РФ). Подробности — в материале Маневренный жилищный фонд.

Обязательно ли заказывать обследование дома за свой счёт?

Заключение специализированной организации требуется, когда ставится вопрос о признании многоквартирного дома аварийным, а также когда комиссия признала необходимым обследование ограждающих и несущих конструкций помещения (подпункты «г» и «д» пункта 45, абзац третий пункта 44 Положения № 47). Сведения из ЕГРН, технический паспорт и заключения органов надзора комиссия запрашивает сама по межведомственным запросам (пункт 45(2) Положения № 47).

Что будет с возмещением, если квартира куплена уже после признания дома аварийным?

Возмещение рассчитывается по общим правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ, но его размер не может превышать стоимость приобретения такого помещения; правила о предоставлении другого жилья взамен изымаемого и о дополнительных региональных мерах поддержки к таким собственникам не применяются (часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ). Исключение — граждане, получившие право собственности в порядке наследования: на них ограничение не распространяется.

Краткая сводка: как признать жильё непригодным для проживания

• Основания закрытые и перечислены в пунктах 33, 35–40 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; аварийность многоквартирного дома устанавливается по ГОСТ 31937-2024 на основании заключения специализированной организации (пункт 34 в редакции постановления Правительства РФ от 19.10.2024 № 1396).
• Заявление подаётся в межведомственную комиссию по месту нахождения помещения лично, по почте, через Единый портал госуслуг или МФЦ; перечень документов исчерпывающий (пункт 45 Положения № 47), часть сведений комиссия запрашивает сама (пункт 45(2)).
• Срок рассмотрения — 30 календарных дней, при чрезвычайной ситуации — 20 календарных дней; решение и распоряжение уполномоченный орган издаёт в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а по помещениям, пострадавшим при чрезвычайной ситуации, — 10 календарных дней (пункты 46 и 49 Положения № 47).
• Признание дома аварийным означает непригодность всех жилых помещений в нём (часть 4 статьи 15 ЖК РФ): наниматель получает равнозначное благоустроенное жильё (статьи 86, 87, часть 1 статьи 89 ЖК РФ), собственник — возмещение при изъятии (части 6–8 статьи 32 ЖК РФ) с ограничением по части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.
• Единственное непригодное и не подлежащее ремонту жильё даёт право на внеочередное предоставление по договору социального найма (пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ), а для малоимущих собственников действует порядок, установленный постановлением Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 № 20-П.
• Заключение комиссии и распоряжение органа обжалуются в суде по главе 22 КАС РФ в течение трёх месяцев (пункт 52 Положения № 47, часть 1 статьи 219 КАС РФ); суд вправе сам разрешить вопрос о пригодности жилья по существу (постановление Конституционного Суда РФ от 15.12.2022 № 55-П).

Таким образом, признание жилья непригодным для проживания — это административная процедура из трёх шагов: сбор доказательств и документов по пункту 45 Положения № 47, заявление в межведомственную комиссию по месту нахождения помещения и получение распоряжения уполномоченного органа. Ключ к результату — правильно выбранное основание из раздела III Положения и подтверждающее его заключение специализированной организации, а при отказе или затягивании сроков — своевременный административный иск по главе 22 КАС РФ, поданный в трёхмесячный срок.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры