Как производится оплата коммунальных услуг в специализированном жилом фонде. Есть ли отличие от оплаты собственников или нанимателей по соц найму?

Здравствуйте. Как производится оплата коммунальных услуг в специализированном жилом фонде? Есть ли отличие от оплаты собственников или нанимателей по соцнайму?

Здравствуйте!

Коротко: Коммунальные услуги в специализированном жилищном фонде оплачиваются в общем порядке — по приборам учёта либо по нормативам (ст. 157 ЖК РФ). Отличие только в структуре платы: наниматель специализированного жилья платит за наём, содержание и коммунальные услуги, но взносы на капитальный ремонт не вносит (ст. 154 ЖК РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, различий между тремя категориями плательщиков, особенностей общежитий и служебного жилья, а также порядка действий при завышенных начислениях.

Что такое специализированный жилищный фонд и какие помещения в него входят?

Специализированному жилищному фонду посвящён раздел IV Жилищного кодекса РФ (ст. 92–109.1 ЖК РФ). Это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам не бессрочно и не в собственность, а на время — на период службы, работы, учёбы, ремонта дома, пребывания в статусе вынужденного переселенца и в других случаях, прямо названных в законе. Такие помещения нельзя приватизировать, передавать в аренду или поднаём: они предоставляются только по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 92 ЖК РФ). Отнесение помещения к специализированному фонду и исключение из него оформляется решением органа, управляющего государственным или муниципальным жилищным фондом.

Статья 92 ЖК РФ относит к специализированному жилищному фонду следующие виды жилых помещений:

• служебные жилые помещения — для граждан в связи с характером трудовых отношений, прохождением службы, назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях — для временного проживания на период работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда — на время капитального ремонта или реконструкции дома, при утрате единственного жилья и в иных случаях (ст. 95 ЖК РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ);
• жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (ст. 98.1 ЖК РФ).

Основание проживания во всех перечисленных случаях одно — договор найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ). В нём указываются предмет договора, права и обязанности сторон, а типовые формы таких договоров утверждены постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42. К пользованию специализированным жилым помещением применяются, в частности, правила ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ЖК РФ, то есть на нанимателя прямо возложена обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ). Обязанность платить возникает с момента заключения договора найма (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Из чего складывается плата за специализированное жилое помещение?

Структура платы установлена ст. 154 ЖК РФ. Специализированные жилые помещения относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду, поэтому к их нанимателю применяется ч. 1 ст. 154 ЖК РФ — та же норма, что и к нанимателю по договору социального найма. Она устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, состоит из трёх частей.

• Плата за пользование жилым помещением (плата за наём) — вознаграждение собственнику фонда за пользование его помещением.
• Плата за содержание жилого помещения — услуги и работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (холодная и горячая вода, электроэнергия, отведение сточных вод на общедомовые нужды).
• Плата за коммунальные услуги — холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, твёрдое топливо при печном отоплении, отведение сточных вод, обращение с твёрдыми коммунальными отходами (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Ключевой момент, о котором чаще всего спрашивают: капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт собственника жилищного фонда — это прямо записано в ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы только для собственника помещения (ч. 2 ст. 154, ст. 158, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения собственником не является и взносы на капремонт не платит; если такая строка появилась в квитанции, начисление подлежит исключению. Подробнее об общей структуре и порядке внесения платы мы писали в материале Плата за жилое помещение и коммунальные услуги: размер, сроки и порядок внесения при разных способах управления домом.

Чем оплата в специализированном фонде отличается от оплаты собственника и нанимателя по соцнайму?

Сама по себе коммунальная услуга оплачивается одинаково всеми тремя категориями: объём считается по приборам учёта, а при их отсутствии — по нормативу, и умножается на тариф. Различия начинаются в остальных строках платёжного документа. Наглядно сопоставление выглядит так.

Есть и различия внутри самой платы за наём. Малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ); на нанимателей специализированных жилых помещений эта льгота не распространяется. Зато для отдельных категорий проживающих в общежитиях образовательных организаций плата за пользование жилым помещением не взимается по правилам законодательства об образовании — об этом ниже.

Кто устанавливает размер платы за наём и содержание для нанимателя специализированного жилья?

Размер платы за пользование жилым помещением и платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов устанавливают органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — органы государственной власти соответствующего субъекта РФ (ч. 3 и ч. 4 ст. 156 ЖК РФ). Наниматель не участвует в общем собрании собственников и не голосует за тариф на содержание: за него этот вопрос решает публичный собственник фонда. Размер платы определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах в общежитиях — исходя из площади этих комнат (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).

Плата за наём должна учитывать качество и благоустройство жилого помещения, а также местоположение дома. Если помещение в специализированном фонде объективно хуже по благоустройству, это основание ставить вопрос о снижении размера платы за наём перед наймодателем. Состав работ и услуг, за которые взимается плата за содержание, определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Как считается плата за коммунальные услуги в общежитии?

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан на период работы, службы или обучения и укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания предметами (ст. 94 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, и прекращение этих отношений влечёт прекращение договора (ст. 105 ЖК РФ). Помещения предоставляются из расчёта не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).

На плату это влияет так: плата за наём и за содержание считается от площади предоставленной комнаты, а коммунальные услуги — по общему правилу ст. 157 ЖК РФ. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объёма потребляемых услуг, определяемого по показаниям приборов учёта, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ, и умножается на установленные тарифы. Порядок расчёта детально описан в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

На практике в общежитиях коридорного и блочного типа индивидуальные приборы учёта в комнатах чаще всего не установлены, поэтому начисление идёт по нормативу — как правило, на количество зарегистрированных или фактически проживающих. Требовать расчёт «по счётчику» в такой ситуации бессмысленно: пока прибор учёта не установлен и не введён в эксплуатацию, законным является норматив. Зато можно и нужно проверять, по какому именно нормативу и на какое число проживающих ведётся расчёт.

Кто и что оплачивает в служебном жилье и в общежитиях работников и студентов?

Служебные жилые помещения предоставляются в связи с характером трудовых отношений, прохождением службы, назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (ст. 93 ЖК РФ). Жилищный кодекс не возлагает на работодателя обязанность оплачивать за работника наём, содержание и коммунальные услуги: плательщиком по договору найма специализированного жилого помещения является сам наниматель. Однако работодатель вправе принять эти расходы на себя полностью или частично — тогда условие должно быть закреплено в трудовом договоре, коллективном договоре или локальном нормативном акте либо в самом договоре найма. Для отдельных категорий служащих компенсация расходов на наём и коммунальные услуги предусмотрена специальными федеральными законами о соответствующем виде службы. Без такого условия ссылки на «служебный» характер жилья от оплаты не освобождают, и долг взыскивается с нанимателя.

В общежитиях образовательных организаций действует специальное правило: Федеральный закон от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (ст. 39) относит определение размера платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в общежитии к компетенции самой организации — она принимает локальный нормативный акт с учётом мнения советов обучающихся и представительных органов обучающихся. Образовательная организация вправе снизить размер такой платы или не взимать её вовсе, а для отдельных категорий обучающихся, названных в законе (в том числе детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, инвалидов), жилые помещения в общежитии предоставляются без взимания платы за пользование. Плата за коммунальные услуги при этом рассчитывается по общим правилам ст. 157 ЖК РФ, если организация не приняла решение принять эти расходы на себя.

В какой срок нужно вносить плату и что будет за просрочку?

Срок для всех плательщиков общий: плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Платёжные документы должны быть представлены не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Наниматели специализированных жилых помещений вносят плату наймодателю либо, при соответствующем порядке расчётов, напрямую управляющей организации и ресурсоснабжающим организациям.

За просрочку начисляются пени (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ): они рассчитываются от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днём наступления установленного срока оплаты, в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, а начиная с девяносто первого дня просрочки — в размере одной стотридцатой ставки. Увеличение размера пеней сверх установленного законом не допускается. Отдельный вопрос — правомерность начисления пеней после погашения основного долга; мы разбирали его в материале Законность начисления пеней после выплаты основного долга по ЖКХ.

Положены ли нанимателю специализированного жилья субсидии и компенсации?

Да. Субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляется гражданам, у которых расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения и стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ). Круг получателей прямо назван в ч. 2 ст. 159 ЖК РФ и включает пользователей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов — то есть и нанимателей специализированных жилых помещений, включая проживающих в общежитиях и в служебном жилье.

Региональные стандарты и предельно допустимая доля расходов в доходе семьи устанавливаются субъектом РФ, поэтому конкретные значения в разных регионах различаются — их нужно уточнять в органе социальной защиты по месту жительства. Субсидия не предоставляется гражданам при наличии подтверждённой вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, если нет соглашения о её погашении (ч. 5 ст. 159 ЖК РФ). Независимо от субсидии отдельным категориям граждан предоставляются компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счёт средств соответствующих бюджетов (ст. 160 ЖК РФ) — эти меры поддержки суммируются с субсидией по правилам самих актов о компенсациях.

Что делать, если начисления в специализированном жилье кажутся завышенными?

Порядок действий последовательный: сначала проверка документа, затем требование о перерасчёте, и только потом — надзорный орган и суд.

1. Разберите платёжный документ по строкам и сверьте его со структурой платы по ст. 154 ЖК РФ. Отдельно проверьте, нет ли строки «взнос на капитальный ремонт» — нанимателю специализированного жилого помещения она начисляться не должна.
2. Проверьте расчёт коммунальных услуг: показания прибора учёта либо норматив и число проживающих, применённый тариф, площадь помещения или комнаты (ст. 157, ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).
3. Запросите у исполнителя расшифровку начислений. По Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, потребитель вправе получить сведения о правильности исчисления платы, а исполнитель обязан ответить в установленный этими Правилами срок.
4. Подайте письменное заявление о перерасчёте наймодателю, управляющей или ресурсоснабжающей организации — в двух экземплярах, с отметкой о принятии, либо заказным письмом с описью вложения.
5. Заявите о штрафе. При нарушении порядка расчёта платы, повлёкшем её необоснованное увеличение, исполнитель обязан уплатить потребителю штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения — ч. 11 ст. 156 и ч. 6 ст. 157 ЖК РФ (штраф не взыскивается, если нарушение допущено по вине потребителя или устранено до внесения платы).
6. Обратитесь в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ: контроль за соблюдением порядка расчёта платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит в предмет государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ). Параллельно возможна жалоба в территориальный орган Роспотребнадзора.
7. Если перерасчёт не сделан, обращайтесь в суд с иском о признании начислений незаконными, перерасчёте и взыскании излишне уплаченного. К отношениям по оказанию коммунальных услуг гражданину применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», что позволяет заявить также компенсацию морального вреда и штраф.
8. Если долг уже взыскивается, не пропустите срок на возражения относительно исполнения судебного приказа — десять дней со дня его получения (ст. 128, 129 ГПК РФ); после отмены приказа спор рассматривается в исковом порядке, где можно заявить и о пропуске срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Частые вопросы

Должен ли наниматель служебной квартиры платить взнос на капитальный ремонт?

Нет. Взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы только для собственника помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154, ст. 158, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Капитальный ремонт общего имущества дома, где расположено специализированное жильё, проводится за счёт собственника жилищного фонда (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Если такая строка появилась в квитанции нанимателя, требуйте её исключения и перерасчёта.

Можно ли оформить субсидию, проживая в общежитии?

Да, если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов в совокупном доходе семьи. Пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов прямо названы среди получателей субсидии (ч. 2 ст. 159 ЖК РФ). Препятствие одно — подтверждённая судебным актом непогашенная задолженность без соглашения о её погашении (ч. 5 ст. 159 ЖК РФ).

Кто устанавливает размер платы за наём в специализированном фонде?

Орган местного самоуправления, а в городах федерального значения — орган государственной власти субъекта РФ (ч. 3 и ч. 4 ст. 156 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в доме этот вопрос за нанимателя не решает. Размер платы определяется исходя из занимаемой общей площади, а по комнатам в общежитии — исходя из площади комнаты (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ), и должен учитывать качество, благоустройство и местоположение дома.

Начисляются ли пени нанимателю специализированного жилого помещения?

Да, на общих основаниях. Пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ начисляются любому лицу, несвоевременно или не полностью внёсшему плату: с тридцать первого дня просрочки — одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день, с девяносто первого дня — одна стотридцатая. Увеличивать этот размер соглашением или локальным актом наймодателя нельзя.

Что происходит с платой после увольнения или отчисления?

Прекращение трудовых отношений, службы или обучения прекращает договор найма жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения (ст. 103, ст. 105 ЖК РФ). Однако до фактического освобождения помещения обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги сохраняется: пользование помещением без оплаты образует неосновательное обогащение и взыскивается в судебном порядке.

Краткая сводка: оплата ЖКУ в специализированном жилищном фонде

• Специализированный жилищный фонд — служебное жильё, общежития, маневренный фонд, дома системы социального обслуживания, жильё для вынужденных переселенцев и беженцев, для социальной защиты отдельных категорий граждан и для детей-сирот (ст. 92 ЖК РФ, раздел IV ЖК РФ).
• Плата нанимателя специализированного жилья складывается из платы за наём, платы за содержание и платы за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).
• Взносы на капитальный ремонт наниматель не платит: капремонт финансирует собственник жилищного фонда, а взнос входит в плату только для собственника помещения (ч. 1 и ч. 2 ст. 154, ст. 158, ст. 169 ЖК РФ).
• Размер платы за наём и содержание для нанимателей государственного и муниципального фонда устанавливают органы местного самоуправления, по комнатам в общежитии — от площади комнаты (ч. 2, ч. 3 и ч. 4 ст. 156 ЖК РФ).
• Коммунальные услуги считаются одинаково для всех: по приборам учёта, при их отсутствии — по нормативам, с применением установленных тарифов (ст. 157 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
• Срок внесения платы — до десятого числа следующего месяца, если иное не установлено договором; за просрочку начисляются пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, а субсидии и компенсации по ст. 159 и ст. 160 ЖК РФ доступны и нанимателям специализированного жилья.

Таким образом, коммунальные услуги в специализированном жилищном фонде оплачиваются в общем порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а отличие от собственника и нанимателя по социальному найму сводится к структуре платы: наниматель специализированного жилого помещения вносит плату за наём, за содержание и за коммунальные услуги, но не платит взносы на капитальный ремонт, а размер платы за наём и содержание определяет для него не общее собрание, а собственник фонда в лице органа местного самоуправления.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Адвокат по жилищным вопросам: что такое жилищные споры?