Как выписать несовершеннолетнего и его родителя из подаренной квартиры по закону

Добрый день. Мне по договору дарения мама передала квартиру, теперь я- собственник. Но, там прописан один несовершеннолетний ребёнок и его мама. Могу ли я их выписать?

Здравствуйте!

Коротко: Да, по общему правилу можете. Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру прекращает право пользования ею у членов семьи прежнего собственника, включая несовершеннолетних. Добровольно они не снимаются с учёта — нужен иск о признании утратившими право пользования; согласие органов опеки для этого не требуется.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений, из-за которых суд может отказать, и практического порядка действий.

Прекращается ли право пользования квартирой у прописанных, если она получена в дар?

Да, по общему правилу прекращается. Договор дарения — сделка по отчуждению имущества, и с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН прежний собственник своё право утрачивает (статья 235 Гражданского кодекса РФ), а Вы приобретаете полный объём правомочий владения, пользования и распоряжения (статья 209 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). Одновременно срабатывает пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Правило действует автоматически, независимо от возраста проживающих: специальной оговорки о детях в норме нет.

Важно различать право пользования и регистрацию по месту жительства. Регистрация — это административный акт учёта, она сама по себе не порождает и не отменяет жилищных прав: по статье 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или её отсутствие не могут служить основанием ограничения прав. Поэтому суд решает не вопрос «выписать или нет», а вопрос о праве: сохранилось ли у зарегистрированных лиц право пользоваться Вашей квартирой. Признание их утратившими это право уже влечёт снятие с учёта в административном порядке.

Отдельно о ребёнке: местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего четырнадцати лет, признаётся место жительства его законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ). Жилищные права ребёнка производны от прав родителя, с которым он проживает. Если его мать утратила право пользования Вашей квартирой, то и у ребёнка самостоятельного основания находиться в ней не остаётся — обеспечить его жильём обязаны родители (статья 63 Семейного кодекса РФ). Суды рассматривают такие требования единым иском в отношении обоих ответчиков.

Нужно ли согласие органа опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего?

Предварительное согласие органа опеки и попечительства в Вашей ситуации не требуется. Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ требует такого согласия только при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние. Закон исходит из того, что ребёнок находится на попечении родителей, и именно они отвечают за его жильё. Если ребёнок живёт с матерью и не лишён её попечения, разрешение опеки на снятие его с регистрационного учёта не нужно, а сама опека не вправе запретить эту процедуру.

Это не значит, что интересы ребёнка суд проигнорирует. Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он не позволяет защитить права несовершеннолетнего в ситуации, когда родители формально не лишены попечения, но фактически действуют вопреки интересам ребёнка. То есть суд обязан проверить, не используется ли сделка для того, чтобы оставить ребёнка без жилья. Кроме того, по статье 47 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе привлечь орган опеки к участию в деле для дачи заключения — заключение это не решает исход спора, но учитывается наряду с другими доказательствами.

Практический вывод: готовьтесь к тому, что суд задаст вопросы о том, где ребёнок будет жить после снятия с учёта, есть ли у его матери иное жильё или возможность его нанять, не остаётся ли ребёнок фактически на улице. Ответы на них влияют не на само право (оно прекращается по закону), а на то, даст ли суд отсрочку исполнения решения.

В каких случаях суд откажет и выписать не получится?

Пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ действует «если иное не установлено законом», и таких «иных» случаев несколько. Прежде чем подавать иск, поднимите договор дарения, документы о приватизации квартиры и историю регистрации в ней — именно там обычно и обнаруживается препятствие. Основные ситуации сведены в таблицу.

Отдельно про саму дарительницу. Если Ваша мама осталась проживать и быть зарегистрированной в квартире, то она — не член семьи прежнего собственника, а сам прежний собственник. Её право пользования прекратилось вместе с правом собственности по статье 235 Гражданского кодекса РФ, если договором дарения за ней не сохранено право проживания. На практике такое условие в договоры дарения между близкими родственниками включают довольно часто, поэтому текст договора нужно прочитать целиком, включая пункты о правах третьих лиц и о лицах, сохраняющих право пользования.

Как выписать зарегистрированных через суд: порядок действий

Самостоятельно снять с регистрационного учёта постороннего взрослого человека и его ребёнка собственник не может: подразделение по вопросам миграции МВД России без заявления самого гражданина сделает это только по вступившему в законную силу решению суда. Последовательность такая.

1. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую Вашу собственность, и справку о лицах, зарегистрированных в квартире (поквартирную карточку либо сведения из подразделения по вопросам миграции).
2. Изучите договор дарения и документы о приватизации на предмет исключений из таблицы выше. Если обнаружилось сохранённое право пользования — иск бесперспективен, вопрос решается переговорами или выкупом.
3. Направьте зарегистрированным лицам письменное требование освободить помещение и сняться с учёта в разумный срок (обычно 30 дней) — заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Обязательным досудебным порядком для этой категории споров закон это не считает, но письмо станет доказательством, что Вы действовали добросовестно и предлагали урегулировать спор миром.
4. Если по истечении срока ничего не изменилось, подайте исковое заявление о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Если люди фактически живут в квартире, дополнительно заявляется требование о выселении.
5. Иск подаётся в районный суд (статья 24 Гражданского процессуального кодекса РФ). Ответчики зарегистрированы в спорной квартире, поэтому и общее правило о подсудности по месту жительства ответчика (статья 28 Гражданского процессуального кодекса РФ), и правило об исключительной подсудности споров о правах на недвижимость (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) приводят к одному и тому же суду — по месту нахождения квартиры.
6. Уплатите государственную пошлину как по требованию неимущественного характера — 3 000 рублей для физического лица (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ). В интересах несовершеннолетнего ответчика выступают его законные представители; если заявлено выселение, суд извещает прокурора, который даёт заключение по делу (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Сроком исковая давность Вас не ограничивает: требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, основано на статье 304 Гражданского кодекса РФ, а на такие требования исковая давность не распространяется (абзац пятый статьи 208 Гражданского кодекса РФ). Обратиться в суд можно и через несколько лет после дарения.

Какие документы и доказательства понадобятся в суде?

Доказать нужно две вещи: что Вы собственник и что у ответчиков нет самостоятельного основания пользоваться квартирой. Соберите к иску следующий пакет.

• Договор дарения квартиры со всеми приложениями и выписка из ЕГРН о зарегистрированном за Вами праве собственности.
• Справка о зарегистрированных в квартире лицах с датами постановки на учёт — она подтверждает, что ответчики были вселены прежним собственником.
• Документы об основании возникновения права у прежнего собственника (в том числе договор приватизации) — они снимают вопрос о статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
• Копия досудебного требования, опись вложения и почтовое уведомление либо отчёт об отслеживании отправления.
• Доказательства отсутствия семейных отношений и общего хозяйства с ответчиками, а также того, что они не несут расходов на квартиру: квитанции об оплате коммунальных услуг, свидетельские показания соседей, акт о непроживании, составленный с участием управляющей организации.
• Документ об уплате государственной пошлины и подтверждение направления копии иска с приложениями каждому ответчику.

Соглашения о порядке пользования квартирой с ответчиками у Вас, скорее всего, нет — на это стоит прямо указать в иске, поскольку часть 2 статьи 30 и часть 7 статьи 31 Жилищного кодекса РФ допускают пользование чужим жильём именно на основании соглашения с собственником. Если ответчики заявят, что такое соглашение было, доказывать его существование придётся им.

Может ли суд сохранить за ними право пользования на какой-то срок?

Прямого механизма сохранения права пользования за членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности закон не предусматривает: пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ прекращает это право безусловно. Норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, позволяющая суду сохранить право пользования на определённый срок, рассчитана на бывших членов семьи действующего собственника — то есть на ситуацию, когда бывшие супруги или родственники расстались, а квартира осталась у одного из них.

Тем не менее подходы судов к этой норме показывают, как оценивается баланс интересов, и Вам полезно их знать. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.02.2026 по делу № 49-КГ25-14-К6 указано, что при определении срока сохранения права пользования суд обязан учитывать законный интерес собственника пользоваться своим жильём (в том числе его возраст и состояние здоровья), наличие у проживающего права на иное жильё и устанавливать срок дифференцированно для каждого из нескольких лиц, а не формально — «до совершеннолетия ребёнка». Верховный Суд РФ признал ошибочным сохранение права пользования сразу на десять лет без такой оценки.

Практически же отсрочка в Вашем деле возможна не через сохранение права, а через отсрочку или рассрочку исполнения решения по статье 203 Гражданского процессуального кодекса РФ: ответчики вправе просить об этом, ссылаясь на исключительные обстоятельства — отсутствие иного жилья, малолетний возраст ребёнка, отопительный сезон, болезнь. Такая отсрочка не восстанавливает право пользования, а лишь отодвигает момент фактического выселения; снятию с регистрационного учёта она сама по себе не препятствует.

Что делать после решения суда: как снять с учёта и выселить?

Решение вступает в законную силу через месяц, если его не обжаловали в апелляционном порядке (часть 1 статьи 209, часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса РФ). После этого получите в суде заверенную копию решения с отметкой о вступлении в силу.

Снятие с регистрационного учёта производится в административном порядке: подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, прямо называет основанием выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования им на основании вступившего в законную силу решения суда. Аналогичное основание закреплено в статье 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1. Личное присутствие или согласие снимаемых с учёта лиц не нужно: Вы обращаетесь в подразделение по вопросам миграции МВД России сами, приложив решение суда; заявление принимают в том числе через МФЦ и портал государственных услуг.

Если в решении есть требование о выселении, а ответчики добровольно квартиру не освобождают, получите в суде исполнительный лист и предъявите его в подразделение судебных приставов. Выселение проводится по правилам статьи 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: пристав устанавливает срок для добровольного исполнения, затем выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и назначает новый срок, после чего освобождает помещение принудительно с составлением акта и описи имущества. Менять замки и выносить вещи самостоятельно нельзя — это самоуправство, и такие действия обернутся встречными претензиями к Вам.

Частые вопросы

Сколько времени занимает такое дело?

Гражданское дело районный суд рассматривает в срок до двух месяцев со дня поступления заявления (часть 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ). На практике при извещении ответчиков, привлечении органа опеки и прокурора срок обычно растягивается до трёх-четырёх месяцев, плюс месяц на вступление решения в силу и апелляция, если её подадут.

Можно ли не выписывать, а просто перестать пускать их в квартиру?

Нет. Пока право пользования не прекращено решением суда, зарегистрированные лица считаются законно вселёнными, и препятствование доступу даст им основание для собственного иска о вселении и устранении препятствий по статье 304 Гражданского кодекса РФ. Правильный путь — сначала судебное решение, затем снятие с учёта и при необходимости выселение через приставов.

Кто платит за коммунальные услуги, пока они прописаны?

Бремя содержания жилого помещения несёт собственник (статья 210 Гражданского кодекса РФ, часть 3 статьи 30 и статья 153 Жилищного кодекса РФ). Начисления по нормативу за фактически проживающих ложатся на Вас, но уплаченное сверх собственного потребления можно взыскать с проживающих как неосновательное обогащение по статье 1102 Гражданского кодекса РФ, доказав факт их проживания.

Можно ли продать квартиру, не выписывая их?

Юридически да: закон не запрещает продажу квартиры с зарегистрированными лицами, а перечень таких лиц по пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ является существенным условием договора и указывается в нём. Практически же цена заметно падает, а покупателю придётся судиться самому. Разумнее решить вопрос до сделки.

Меняется ли что-то, если ребёнку исполнилось 14 лет?

По существу нет: право пользования всё равно прекращается по пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Меняется процессуальный статус — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет участвует в деле лично, но с привлечением законных представителей (часть 3 статьи 37 Гражданского процессуального кодекса РФ), и судебные документы вручаются в том числе ему.

Краткая сводка: выписка прописанных из подаренной квартиры

• Переход права собственности по договору дарения прекращает право пользования квартирой у членов семьи прежнего собственника, включая несовершеннолетних, — пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ; право самого дарителя прекращается по статье 235 Гражданского кодекса РФ.
• Регистрация по месту жительства прав на жильё не создаёт: статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1. Жилищные права ребёнка до 14 лет производны от прав родителя — пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ.
• Согласие органа опеки не требуется, если ребёнок не под опекой и не остался без попечения родителей; орган опеки может лишь дать заключение по делу — пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, статья 47 Гражданского процессуального кодекса РФ, постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П.
• Суд откажет, если право пользования сохранено договором дарения, завещательным отказом или рентой либо возникло из отказа от приватизации — статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, пункт 2 статьи 1137 Гражданского кодекса РФ, статьи 33 и 34 Жилищного кодекса РФ.
• Порядок: письменное требование — иск о признании утратившими право пользования (и о выселении, если проживают) в районный суд по месту нахождения квартиры, пошлина 3 000 рублей по подпункту 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ; исковая давность не течёт в силу статьи 208 Гражданского кодекса РФ.
• Вступившее в силу решение — основание для снятия с учёта органом МВД без участия ответчиков (подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713), а при отказе освободить квартиру — для выселения приставами по статье 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ.

Таким образом, как собственник подаренной квартиры Вы вправе требовать признания зарегистрированных в ней матери и её ребёнка утратившими право пользования: переход права собственности прекращает это право по пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, а согласия органов опеки для снятия ребёнка с учёта не нужно. Начните с изучения договора дарения и документов о приватизации на предмет сохранённого права пользования, затем направьте письменное требование, а при отказе — подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Вступившее в законную силу решение станет основанием для снятия ответчиков с регистрационного учёта органом МВД без их участия, а при необходимости — и для их выселения силами судебных приставов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Гражданские дела