Как зарегистрировать право общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество?

Коротко: право общей совместной собственности супругов на недвижимость Росреестр регистрирует по заявлению обоих супругов или одного из них, а в ЕГРН вносится одна запись с указанием обоих правообладателей (ч. 3 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Срок — от 1 до 12 рабочих дней.

Ниже приведён подробный разбор: когда недвижимость попадает в режим совместной собственности, какие документы понадобятся, как и куда их подать, сколько стоит регистрация и как подтверждается зарегистрированное право.

Когда недвижимость супругов становится общей совместной собственностью?

По общему правилу имущество, нажитое супругами в период брака, — в том числе купленная за счёт общих доходов квартира, дом, земельный участок, гараж или машино-место — принадлежит им на праве общей совместной собственности (п. 1 ст. 33, п. 1, 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ; п. 1, 2 ст. 244, п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ). Это законный режим имущества супругов: он действует по умолчанию, пока супруги не изменили его брачным договором. Совместная собственность отличается от долевой тем, что доли в ней заранее не определены: каждый из супругов является собственником всего объекта целиком, а не какой-то его части.

Для режима совместной собственности не имеет значения, кто из супругов указан в договоре покупателем, на чьё имя открыт счёт и чьи деньги внесены в оплату. Право на общее имущество принадлежит и тому супругу, который в период брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (п. 3 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому запись в ЕГРН на одного супруга сама по себе не превращает объект в его личное имущество.

Не попадает в совместную собственность имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное им в браке в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Супруги вправе и сами отойти от законного режима: брачным договором или нотариально удостоверенным соглашением о разделе они могут установить долевую или раздельную собственность на конкретный объект (ст. 38, 40–42 Семейного кодекса РФ). Подробнее о таком договоре — в материале Брачный договор — содержание, вид и порядок заключения. Если режим изменён, в ЕГРН регистрируется уже долевая, а не совместная собственность.

При государственной регистрации права общей совместной собственности оба супруга указываются в Едином государственном реестре недвижимости в одной записи о вещном праве — отдельных записей по числу собственников не открывается и размер долей не указывается (п. 109 Порядка ведения ЕГРН, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241).

Какие документы нужны для регистрации права общей совместной собственности?

Состав документов зависит от того, на каком основании возникло право, но базовый комплект выглядит так (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 3 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• Заявление о государственной регистрации прав. Его вправе заполнить и подписать оба супруга либо один из них — тогда в разделе заявления о правообладателе дополнительно указываются сведения о втором супруге, и запись в ЕГРН всё равно открывается на двоих.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если документы подаёт представитель — также его паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия.
• Документ-основание возникновения права. В зависимости от ситуации это договор купли-продажи, мены или ренты, договор участия в долевом строительстве с передаточным актом, справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, вступившее в законную силу решение суда и другие документы.
• Нотариально удостоверенный документ, если удостоверение обязательно. Нотариальная форма требуется, в частности, для сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей ограниченно дееспособному гражданину, а также для сделок по отчуждению и договоров ипотеки долей в праве общей собственности — кроме случаев, когда все участники долевой собственности распоряжаются своими долями по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Документ, подтверждающий заключение брака. Именно он показывает регистратору, что объект приобретён в период брака и подпадает под законный режим совместной собственности, поэтому его целесообразно приложить к заявлению.

Документ об уплате государственной пошлины прикладывать к заявлению не обязательно: заявитель делает это по собственной инициативе (ст. 17, ч. 7 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Но если по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления сведения об уплате не поступят в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах, а сам документ об оплате не представлен, орган регистрации прав вернёт заявление и приложения без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Как и куда подать документы на регистрацию?

Если право возникает из нотариально удостоверенной сделки по отчуждению недвижимости, заявление и документы в орган регистрации прав подаёт сам нотариус. Обращаться в Росреестр или МФЦ самостоятельно в этом случае нужно, только если вы возражаете против подачи документов нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

В остальных случаях документы подаются одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

1. Лично или через представителя в МФЦ либо в подразделении публично-правовой компании «Роскадастр» (эта компания приняла на себя функции прежнего ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 448-ФЗ). Приём ведётся по экстерриториальному принципу — независимо от того, где находится сам объект недвижимости; перечень принимающих подразделений публикуется на сайте Росреестра.
2. При выездном приёме — сотрудник приезжает к заявителю; для отдельных категорий граждан такая услуга оказывается бесплатно.
3. Почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, сделка с жилым помещением — нотариально удостоверена, а к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность, и нотариальная доверенность, если сделку совершал представитель.
4. В электронной форме — через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или портал госуслуг; документы заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью.

Для электронной подачи документов по сделке об отчуждении недвижимости действует дополнительное ограничение: она возможна, если собственник заранее подал в орган регистрации прав заявление о возможности регистрации перехода или прекращения права на основании электронных документов либо если сертификат ключа проверки электронной подписи выдан удостоверяющим центром подведомственной Росреестру организации (ч. 1 ст. 3.1, ст. 36.2 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Иначе документы вернут без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

При приёме документов заявителю выдаётся или направляется расписка (уведомление) о получении документов (ч. 17 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). О ходе оказания услуги — поступлении сведений об оплате, приостановлении, завершении регистрации — можно получать уведомления на электронную почту или номер мобильного телефона, указанные в заявлении.

Сколько стоит регистрация и когда платить госпошлину?

За государственную регистрацию права на недвижимость уплачивается государственная пошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). С 1 января 2025 года порядок её расчёта изменился: Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ привязал размер пошлины для граждан к кадастровой стоимости объекта — до установленного в кодексе порога пошлина фиксированная, а для более дорогих объектов считается в процентах от кадастровой стоимости с предельным максимумом. Прежние «плоские» тарифы, которые до сих пор встречаются в старых памятках, больше не применяются, поэтому перед оплатой размер пошлины стоит проверять по действующей редакции ст. 333.33 Налогового кодекса РФ или в сервисе расчёта на официальном сайте Росреестра.

Важная особенность именно совместной собственности: регистрационное действие одно, поэтому пошлина уплачивается один раз за объект, а не отдельно каждым супругом. Если за регистрацией одновременно обращаются оба супруга и ни один из них не имеет права на льготу, они уплачивают пошлину в равных долях (п. 2 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ).

Если на момент подачи заявления пошлина не уплачена, заявителю выдаётся или направляется уникальный идентификатор начисления с указанием даты, до которой нужно внести платёж. Уплатить пошлину можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ). Учтите, что при неуплаченной на момент обращения пошлине течение срока регистрации начинается не со дня подачи документов, а со дня, когда орган регистрации прав получил сведения об уплате (ч. 7 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Сколько длится регистрация и чем подтверждается право?

Сроки государственной регистрации установлены ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и зависят от способа подачи документов и от того, требуется ли одновременно кадастровый учёт:

Течение срока начинается со следующего рабочего дня после дня приёма документов. Регистрация может быть приостановлена, если регистратор увидит противоречия в документах или не получит сведения по межведомственным запросам, а по истечении срока приостановления — завершиться отказом (ст. 26, 27 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Отказ и приостановление можно оспорить; как это делается, разобрано в материале Как оспорить отказ Росреестра в регистрации прав на недвижимость.

Проведённая государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 38 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Свидетельства о государственной регистрации права не выдаются, поэтому единственным подтверждением зарегистрированного права является именно выписка. Она может быть направлена в электронной форме, если адрес электронной почты был указан в заявлении и внесён в ЕГРН. В выписке по объекту, находящемуся в совместной собственности, в графе о правообладателях будут указаны оба супруга без определения долей.

Частые вопросы

Квартира куплена в браке, но в ЕГРН записан только муж. Она общая?

Да. Имущество, приобретённое в браке за счёт общих доходов, является совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно оформлено и кто вносил деньги (п. 1, 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Чтобы в записи ЕГРН значились оба супруга, подаётся заявление о государственной регистрации права общей совместной собственности с документом о заключении брака и документом-основанием.

Нужно ли согласие второго супруга на сделку с общей недвижимостью?

Да, для распоряжения общей недвижимостью, а также для сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Без него супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал о ней, а в ЕГРН вносится запись об отсутствии необходимого согласия.

Как перевести совместную собственность в долевую?

Нужно заключить брачный договор или нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества, определив в нём доли (п. 2 ст. 38, ст. 41, 42 Семейного кодекса РФ), а затем обратиться в орган регистрации прав с этим документом. Основания и последствия такого перехода разобраны в материале В каких случаях прекращается право общей совместной собственности супругов.

Регистрируется ли совместная собственность на подаренную или унаследованную недвижимость?

Нет. Полученное в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке имущество является личной собственностью супруга и регистрируется на него одного (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Такой объект может быть признан общим только судом и только если в период брака за счёт общих средств или труда второго супруга его стоимость значительно увеличилась (ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Что делать, если один из супругов не может прийти на подачу документов?

Присутствие обоих не требуется: заявление о регистрации права общей совместной собственности вправе подать один из участников совместной собственности, указав в нём сведения о втором супруге (ч. 3 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Альтернатива — оформить нотариальную доверенность на представителя либо направить документы почтой с нотариальным свидетельствованием подписи.

Краткая сводка: регистрация совместной собственности супругов

• Недвижимость, купленная в браке за счёт общих доходов, поступает в общую совместную собственность независимо от того, на кого оформлена (п. 1 ст. 33, п. 1–3 ст. 34 Семейного кодекса РФ; п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ).
• Оба супруга вносятся в ЕГРН одной записью о праве без определения долей (п. 109 Порядка ведения ЕГРН, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241).
• Заявление подаётся обоими супругами или одним из них — лично, через МФЦ, почтой, электронно или через нотариуса по удостоверенной им сделке (ч. 1, 2, 12 ст. 18, ч. 3 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
• Госпошлина уплачивается один раз за регистрационное действие, при обращении обоих супругов — в равных долях; с 1 января 2025 года её размер для граждан зависит от кадастровой стоимости объекта (п. 2 ст. 333.18, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ).
• Срок регистрации — от 1 до 12 рабочих дней в зависимости от способа подачи и необходимости кадастрового учёта (ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Результат подтверждается выпиской из ЕГРН; свидетельства о праве не выдаются (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 38 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, регистрация права общей совместной собственности супругов сводится к трём шагам: собрать документ-основание и заявление, подать их удобным способом и получить выписку из ЕГРН. Главное — правильно определить режим имущества до обращения в Росреестр: если он изменён брачным договором или объект является личным имуществом одного из супругов, регистрировать нужно уже не совместную собственность.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Юристы по семейному праву
• Жилищные вопросы