Заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется одним из нескольких предусмотренных законом способов: с публичных торгов (в судебном порядке или в исполнительном производстве через судебного пристава), путём продажи без торгов по соглашению сторон, если предмет залога — движимая вещь, либо оставлением предмета залога за залогодержателем, когда торги дважды объявлены несостоявшимися. Выбор способа зависит от того, движимое имущество заложено или недвижимое, был ли обращён взыскание по решению суда или во внесудебном порядке, и что стороны предусмотрели в договоре залога. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов реализации заложенного имущества.
Когда возникает право обратить взыскание на предмет залога
Залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения должником обеспеченного обязательства вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (статья 334 ГК РФ). Основанием для обращения взыскания на предмет залога служит неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства — например, просрочка платежей по кредиту (статья 348 ГК РФ). При этом закон устанавливает барьер для незначительных нарушений: обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Предполагается, что нарушение незначительно и размер требований несоразмерен стоимости предмета залога, если одновременно соблюдены два условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости предмета залога, а период просрочки — менее трёх месяцев. Порядок обращения взыскания — судебный либо внесудебный — определён статьёй 349 ГК РФ и зависит от того, что предусмотрели стороны в договоре залога или в отдельном соглашении.
Судебный и внесудебный порядок: когда без суда обойтись нельзя
По общему правилу требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя (пункт 1 статьи 349 ГК РФ). Такое соглашение о внесудебном порядке может быть включено в сам договор залога или заключено отдельно; при этом наличие соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права всё же обратиться в суд. Однако закон прямо ограничивает случаи, когда внесудебный порядок вообще допустим: обращение взыскания на предмет залога только по решению суда обязательно, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, если залогодателем выступает физическое лицо, признанное судом безвестно отсутствующим, если предмет залога имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, а также в ряде иных случаев, прямо указанных в статье 349 ГК РФ. Кроме того, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права таким соглашением нарушены. Это значит, что для большинства ипотечных квартир, если это единственное жильё гражданина, реализация возможна только через суд и, соответственно, через торги, проводимые судебным приставом-исполнителем.
Продажа с публичных торгов: судебный порядок и исполнительное производство
Если взыскание обращено по решению суда, реализация заложенного имущества по общему правилу производится путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и процессуальным законодательством (статья 350 ГК РФ). Дальнейшая процедура регулируется статьёй 350.2 ГК РФ, а на стадии исполнительного производства — Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ: пристав-исполнитель передаёт имущество на реализацию специализированной организации, которая проводит торги в форме аукциона (статья 87 ФЗ об исполнительном производстве, статья 89 ФЗ об исполнительном производстве). Начальная продажная цена определяется, как правило, в размере стоимости предмета залога, указанной в договоре залога или установленной решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ), если иное не следует из закона или соглашения сторон. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 разъясняет, что при наличии спора о начальной продажной цене бремя доказывания иной стоимости лежит на стороне, которая её оспаривает, а если соглашения о цене достичь не удалось, суд, рассматривая дело об обращении взыскания на заложенную недвижимость, вправе определить её в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества.
Если торги объявлены несостоявшимися (явилось менее двух покупателей, никто из явившихся не сделал надбавки к начальной цене, победитель не внёс покупную цену в срок и т.п.), проводятся повторные торги с уменьшением начальной продажной цены — на стадии исполнительного производства снижение составляет пятнадцать процентов (часть 2 статьи 92 ФЗ об исполнительном производстве). Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23, после объявления первых публичных торгов несостоявшимися залогодатель или залогодержатель до проведения повторных торгов вправе обратиться в суд, вынесший решение об обращении взыскания, с заявлением об изменении начальной продажной цены, если докажет, что рыночная стоимость предмета залога значительно снизилась и это снижение не покрывается дисконтом на повторных торгах.
Оставление предмета залога за залогодержателем
Если повторные публичные торги также объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) предмет залога по цене не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, зачтя в счёт покупной цены свои обеспеченные залогом требования (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ). Правило действует, если иное не установлено законом, соглашением сторон или решением суда. Залогодержатель считается воспользовавшимся этим правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит залогодателю, организатору торгов или судебному приставу-исполнителю письменное заявление об оставлении предмета залога за собой; при этом, как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 27.06.2023 № 23 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23, если залогодержатель не участвовал в торгах как покупатель, месячный срок отсчитывается с даты получения им уведомления пристава-исполнителя о праве оставить нереализованное имущество за собой (часть 3 статьи 92 ФЗ об исполнительном производстве). Если цена, по которой залогодержатель приобретает предмет залога, превышает размер обеспеченного залогом требования, он обязан уплатить разницу залогодателю (часть 12 статьи 87 ФЗ об исполнительном производстве, абзац второй пункта 3 статьи 334 ГК РФ), а право собственности переходит к залогодержателю только после такой доплаты. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить имущество за собой в течение месячного срока, залог, по общему правилу, прекращается (пункт 6 статьи 350.2 ГК РФ, статья 352 ГК РФ).
Продажа без торгов по соглашению — только для движимого имущества
Если взыскание на движимое имущество обращено во внесудебном порядке на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, стороны вправе предусмотреть в этом соглашении не только продажу с торгов, но и иные способы реализации: продажу предмета залога третьему лицу по цене не ниже рыночной, приобретение предмета залога самим залогодержателем для себя или третьих лиц с зачётом в счёт покупной цены обеспеченных залогом требований (статья 350.1 ГК РФ). Если способ реализации в соглашении не указан, применяется продажа с торгов по правилам статьи 350.2 ГК РФ. Важное ограничение: продажа предмета залога без проведения торгов допустима только для движимого имущества — недвижимость даже во внесудебном порядке реализуется исключительно через торги, что прямо следует из системного толкования статьи 350.1 ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, предусматривающее продажу заложенного движимого имущества без торгов, если сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, может быть заключено только при условии залога, возникшего в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Практика Верховного Суда РФ последних лет также напоминает, что залог на движимую вещь прекращается, если она приобретена добросовестным покупателем, проверившим реестр уведомлений о залоге движимого имущества на сайте Федеральной нотариальной палаты и не нашедшим в нём записи о залоге (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, пункт 4 статьи 339.1 ГК РФ) — это обстоятельство нужно учитывать залогодержателю при выборе способа и сроков реализации.
Особенности реализации заложенной недвижимости (ипотеки)
Для недвижимого имущества, заложенного по договору ипотеки, действуют специальные нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ. По общему правилу заложенная недвижимость реализуется путём продажи с публичных торгов, а при внесудебном порядке обращения взыскания — также посредством продажи на аукционе, проводимом организатором торгов, либо оставления залогодержателем предмета ипотеки за собой ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. До начала реализации залогодержатель или нотариус (при внесудебном порядке) обязаны направить должнику, залогодателю и известным им другим залогодержателям уведомление о предстоящем обращении взыскания на предмет залога ст. 59 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Реализация недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, на закрытом аукционе допускается только в случаях, прямо определённых законом ст. 59 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. К оставлению залогодержателем за собой предмета ипотеки после признания повторных торгов несостоявшимися применяются те же принципы, что и к обычному залогу: право собственности на недвижимость переходит к залогодержателю с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (статья 223 ГК РФ), а основанием для регистрации служат протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление такого заявления залогодателю, организатору торгов или судебному приставу-исполнителю. Как отмечалось выше, если предметом ипотеки является единственное жильё гражданина, обратить на него взыскание можно только по решению суда — соответственно, и реализация в этом случае проходит через торги в рамках исполнительного производства, а не по соглашению сторон.
Краткая сводка: какими способами можно реализовать заложенное имущество
Закон предусматривает четыре основных способа реализации заложенного имущества. Первый — продажа с публичных торгов: обязательна при судебном порядке обращения взыскания (статья 350 ГК РФ, статья 350.2 ГК РФ) и проводится в исполнительном производстве специализированной организацией по поручению судебного пристава (статьи 87, 89, 90 ФЗ об исполнительном производстве). Второй — оставление предмета залога за залогодержателем, возможное после того, как повторные публичные торги признаны несостоявшимися (пункты 4–6 статьи 350.2 ГК РФ). Третий — продажа без торгов по соглашению сторон, третьему лицу или самому залогодержателю, но только для движимого имущества и только при внесудебном порядке обращения взыскания (статья 350.1 ГК РФ). Четвёртый — реализация заложенной недвижимости по специальным правилам Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые, однако, всё равно требуют торгов (обычных или закрытых, в случаях, установленных законом) и не допускают продажи ипотечной квартиры или дома без торгов, за исключением оставления её за залогодержателем. Выбор конкретного способа определяется тем, движимое или недвижимое имущество заложено, есть ли между сторонами соглашение о внесудебном порядке и не подпадает ли предмет залога — например, единственное жильё гражданина — под случаи, когда обращение взыскания возможно только по решению суда.
Таким образом, способ реализации заложенного имущества зависит от вида имущества, порядка обращения взыскания и условий договора залога, а нарушение приставом или организатором торгов установленной законом процедуры — основание для оспаривания торгов в судебном порядке. Перед подачей заявления об оставлении предмета залога за собой, заключением соглашения о внесудебной реализации или обжалованием результатов торгов целесообразно проконсультироваться с адвокатом, чтобы правильно рассчитать сроки и оценить экономическую целесообразность каждого варианта.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
