Кто считается добросовестным приобретателем имущества

Коротко: Добросовестный приобретатель — тот, кто возмездно получил имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, и не знал и не мог знать об этом (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Добросовестность предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ), а обратное доказывает тот, кто требует вещь.

Ниже приведен подробный разбор: кого закон относит к добросовестным приобретателям, кто и что доказывает в суде, когда имущество всё-таки изымают, какие гарантии действуют для недвижимости и жилья и в какие сроки собственник может заявить требования.

Кто считается добросовестным приобретателем имущества?

Определение дано в п. 1 ст. 302 ГК РФ: добросовестный приобретатель — это лицо, которое возмездно приобрело имущество у того, кто не имел права его отчуждать, причём приобретатель не знал и не мог знать об этом обстоятельстве. Формула складывается из трёх элементов: возмездность приобретения, отсутствие у продавца права на отчуждение и извинительное неведение покупателя об этом пороке. Статус не подтверждается отдельным документом — он устанавливается судом в конкретном споре, чаще всего когда прежний собственник предъявляет иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ).

Важно понимать границы этой защиты. Добросовестность не «исцеляет» сделку и не превращает неуправомоченного продавца в собственника — она лишь блокирует изъятие вещи при определённых условиях. Кроме того, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем только тогда, когда сделка, по которой он получил владение, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Если договор порочен ещё и по другим основаниям — нет обязательного согласия, подделана подпись, отсутствуют полномочия у подписанта, — ссылка на добросовестность не поможет. Общий обзор способов защиты приведён в материале Гражданско-правовая защита собственности: виндикационный, негаторный иск и иск о признании права.

Кто должен доказывать добросовестность — приобретатель или собственник?

Действует презумпция: добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 5 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Это означает, что приобретатель не обязан первым доказывать свою невиновную неосведомлённость. Бремя опровержения лежит на истце: собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010).

Для недвижимости презумпция усилена реестром: приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Однако презумпция не отменяет разумной осмотрительности: запись в реестре не является бесспорным доказательством, суд оценивает поведение покупателя в целом. Поэтому приобретатель всё равно раскрывает, какие сведения и документы и из каких источников он получил до сделки.

Когда имущество можно истребовать у добросовестного приобретателя, а когда нельзя?

Одной добросовестности достаточно только для денег и ценных бумаг на предъявителя — они не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких условиях (п. 3 ст. 302 ГК РФ). Во всех остальных случаях исход зависит от двух дополнительных обстоятельств: была ли сделка возмездной и по воле ли собственника вещь выбыла из его владения.

Возмездность понимается содержательно, а не формально. Приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объёме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (п. 37 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010). То есть подписанного договора с ценой мало — значение имеет реальный расчёт с продавцом и его момент.

Выбытие помимо воли — самостоятельное обстоятельство, которое доказывает истец. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения передавшего его лица помимо его воли (п. 39 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010). Поэтому довод «первая сделка недействительна, значит, вещь ушла помимо воли» суд автоматически не принимает: нужно показать хищение, утрату, подделку документов или иное обстоятельство, исключавшее волю собственника. Подробнее о самом иске — в материале Виндикационный иск.

Что суд оценивает при проверке добросовестности приобретателя?

Суд исследует, какие разумные меры осмотрительности приняты до сделки и не было ли обстоятельств, которые должны были насторожить покупателя. Ориентиры даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014). Оцениваются:

• проверялись ли правоустанавливающие документы продавца и совпадают ли их данные со сведениями реестра;
• запрашивалась ли выписка из ЕГРН на дату сделки, были ли в реестре отметки о судебном споре, аресте, обременениях, а для движимого имущества — сведения реестра уведомлений о залоге;
• осматривался ли объект, кто фактически проживал в помещении или пользовался вещью и на каком основании;
• соответствовала ли цена рыночному уровню: явно заниженная стоимость в совокупности с другими обстоятельствами повышает риск изъятия;
• проверялись ли полномочия подписанта — доверенность и её действительность, выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, наличие корпоративных согласий на сделку;
• как выглядит история переходов права: частая перепродажа за короткий срок и цепочка сделок без видимой экономической цели;
• какие сведения о продавце были доступны публично — сведения о судебных делах и процедурах банкротства на дату приобретения.

Значение имеет не «пакет бумаг» сам по себе, а возможность подтвердить, какие сведения и из каких источников Вы получили до заключения договора. Полезно сохранять выписки с датой формирования, заверенные копии документов по предыдущим сделкам, переписку с продавцом, документы об оплате и об оценке рыночной стоимости.

Как защищён добросовестный приобретатель недвижимости и жилого помещения?

Помимо общей презумпции по п. 6 ст. 8.1 ГК РФ действуют специальные гарантии. Во-первых, суд отказывает публично-правовому образованию (Российской Федерации, субъекту РФ, муниципальному образованию) в истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилья из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя (п. 4 ст. 302 ГК РФ).

Во-вторых, Конституционный Суд РФ в постановлении от 22.06.2017 № 16-П признал не соответствующим Конституции РФ п. 1 ст. 302 ГК РФ в той мере, в какой он допускает истребование выморочного жилого помещения у гражданина, который возмездно приобрёл его, полагаясь на данные реестра, и зарегистрировал право собственности, — по иску публично-правового образования, своевременно не оформившего своё право на выморочное имущество. Смысл позиции в том, что ошибки и бездействие государственных органов не должны устраняться за счёт добросовестного приобретателя жилья.

В-третьих, если жильё всё же изъяли, работает механизм компенсации из казны. Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого жилое помещение истребовано по ст. 302 ГК РФ, имеет право на однократную единовременную компенсацию за счёт казны Российской Федерации (ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; норма введена Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ). Компенсация выплачивается по решению суда по иску к Российской Федерации при условии, что по не зависящим от приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу о возмещении убытков произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления документа к исполнению. Размер определяет суд исходя из суммы реального ущерба либо, если этого требует приобретатель, в размере кадастровой стоимости жилого помещения на дату вступления решения суда в законную силу. Смежная ситуация с земельными участками разобрана в материале Истребование земельных участков, переданных в частную собственность с нарушением: пределы защиты добросовестного приобретателя и публичные ограничения оборота.

Виндикация или недействительность сделки: чем отличаются иски и какие действуют сроки?

Разграничение этих требований принципиально для приобретателя. Конституционный Суд РФ в постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что положения п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ о двусторонней реституции не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом: права собственника в такой ситуации защищаются по правилам ст. 302 ГК РФ. Развивая этот подход, Пленумы разъяснили, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник обращается с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а при заявленном иске о признании сделок недействительными суду следует руководствоваться правилами ст. 301, 302 ГК РФ (п. 35 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010). Иначе говоря, обойти защиту добросовестного приобретателя через оспаривание цепочки сделок нельзя.

По срокам применяются общие правила. Общий срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ) и течёт со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску (п. 1 ст. 200 ГК РФ). При этом срок не может превышать десять лет со дня нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Для исков государственных органов и органов местного самоуправления Верховный Суд РФ в Обзоре от 01.10.2014 подчеркнул, что давность исчисляется не с даты формального обнаружения записи в реестре, а со дня, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о нарушении права: публичный собственник обязан действовать разумно и своевременно. Давность применяется судом только по заявлению стороны спора (п. 2 ст. 199 ГК РФ), поэтому о пропуске срока нужно заявить до вынесения решения.

Частые вопросы

Продавец действовал по доверенности — влияет ли это на мою добросовестность?

Само по себе представительство сделку не порочит, но требует проверки: полномочия по доверенности, её срок и содержание, а также сведения об отмене доверенности. Отмена доверенности и её последствия для третьих лиц регулируются ст. 188, 189 ГК РФ. Сохраните копию доверенности на дату сделки — суд оценивает, могли ли Вы усомниться в полномочиях представителя.

Что я смогу взыскать, если имущество всё-таки изымут?

При изъятии товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан возместить покупателю убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях; соглашение об освобождении продавца от такой ответственности недействительно (ст. 461 ГК РФ). Кроме того, добросовестный владелец вправе требовать возмещения необходимых затрат на имущество и оставить за собой отделимые улучшения (ст. 303 ГК РФ).

Прекращается ли залог, если я купил заложенную вещь и не знал о залоге?

Да. Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Для движимых вещей ключевое доказательство — отсутствие записи в реестре уведомлений о залоге движимого имущества на дату сделки, поэтому выписку из него разумно получить до подписания договора.

Защитит ли добросовестность, если продавца признали банкротом?

Не напрямую. Сделки должника оспариваются по специальным основаниям главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», где оцениваются равноценность встречного предоставления и осведомлённость контрагента о признаках неплатёжеспособности. Ссылки только на ст. 302 ГК РФ в таком споре недостаточно — линию защиты выстраивают вокруг рыночной цены, реального расчёта и открытых сведений о продавце.

Как отвечать на претензию лица, считающего себя собственником?

Ответ даётся письменно: со ссылкой на возмездность приобретения и отсутствие у Вас сведений о пороке прав продавца (п. 1 ст. 302, п. 5 ст. 10 ГК РФ). До разрешения спора имущество разумно не отчуждать. Если заявитель оспаривает сделку, а не заявляет виндикацию, полезно понимать разницу требований — она разобрана в материале Признание договора недействительным.

Краткая сводка: добросовестный приобретатель и истребование имущества

• Добросовестный приобретатель — тот, кто возмездно получил вещь у неуправомоченного отчуждателя и не знал и не мог знать об этом (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
• Добросовестность предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25); опровергает её истец, доказывая, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца (п. 38 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010).
• Имущество изымают, если оно получено безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ) либо выбыло из владения собственника помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ); деньги и ценные бумаги на предъявителя не истребуются (п. 3 ст. 302 ГК РФ).
• Недействительность первой сделки сама по себе не доказывает выбытие вещи помимо воли собственника (п. 39 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010).
• Для жилья действуют усиленные гарантии: трёхлетний предел для исков публично-правовых образований (п. 4 ст. 302 ГК РФ), позиция о выморочном жилье (постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П) и компенсация из казны (ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Срок исковой давности — три года со дня, когда истец узнал о нарушении права и о надлежащем ответчике, но не более десяти лет со дня нарушения (ст. 196, 200 ГК РФ); заявить о пропуске нужно до решения суда (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Таким образом, добросовестность — это не формальный статус, а доказательственная позиция: она предполагается в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, но реально защищает лишь тогда, когда приобретение было возмездным, расчёт с продавцом состоялся до появления сомнений в его правах, а до сделки была проведена проверка документов, сведений реестра и самого объекта. Собирайте и сохраняйте подтверждения этой проверки заранее — в споре по ст. 302 ГК РФ именно они определяют исход.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Гражданские дела
• Жилищные споры
• Земельные дела