Можно ли избежать реализации заложенного имущества (квартиры) по кредиту, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок?

Мы взяли квартиру в ипотеку, из-за финансовых трудностей платежи стали вносить с просрочками, и банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенную квартиру. В этой квартире зарегистрирован наш несовершеннолетний ребёнок. Можно ли на этом основании не отдавать квартиру за долги и избежать продажи её с торгов?

Здравствуйте!

Нет, сама по себе регистрация (прописка) несовершеннолетнего ребёнка в квартире, заложенной по ипотечному кредиту, не препятствует ни подаче банком иска об обращении взыскания на это жильё, ни его последующей реализации на торгах. Общее правило о том, что у гражданина-должника нельзя отобрать единственное пригодное для проживания жильё, на квартиры, находящиеся в ипотеке, не распространяется — это прямо предусмотрено законом, и наличие в такой квартире зарегистрированного ребёнка данный порядок не меняет. Значение имеет не факт регистрации, а другое обстоятельство — является ли ребёнок не просто прописанным, а сособственником доли в праве на эту квартиру. Разберём оба вопроса по порядку и расскажем, что семье стоит делать на практике.

ПОЧЕМУ ЗАЛОЖЕННУЮ КВАРТИРУ МОЖНО ВЗЫСКАТЬ, НЕСМОТРЯ НА ЗАЩИТУ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ

По общему правилу часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ запрещает обращать взыскание по долгам гражданина на жилое помещение, если оно является для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Этот запрет называют исполнительским иммунитетом единственного жилья: даже за крупный долг человека нельзя оставить без крыши над головой. Но у этого правила есть прямо прописанное в законе исключение — оно касается именно ипотечного жилья. Абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ распространяет иммунитет на единственное жильё «за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Смысл исключения в следующем: когда заёмщик оформляет ипотечный кредит, квартира передаётся банку в залог как обеспечение возврата долга — это добровольное условие самой сделки, без которого банк кредит на покупку жилья попросту не выдал бы. Если бы такую квартиру нельзя было взыскать из-за того, что она единственная у должника, залог как способ обеспечения кредита потерял бы смысл, а ипотечное кредитование стало бы невозможным. Поэтому закон разделяет две ситуации: жильё, не обременённое ипотекой, действительно нельзя изъять за обычные долги; жильё, заложенное по ипотечному кредиту, взыскивается за долг именно по этому кредиту независимо от того, что оно единственное у должника.

Дополнительно порядок обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и последствия для проживающих в них лиц урегулированы статьёй 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: обращение взыскания на такое жильё и его последующая реализация с торгов являются самостоятельным основанием для прекращения права пользования этим жильём как самого залогодателя-должника, так и членов его семьи, включая несовершеннолетних детей. Для применения этого правила не имеет значения, кто зарегистрирован в квартире на момент обращения взыскания, — правовое значение имеет сам факт ипотеки и наступление оснований для взыскания (устойчивая просрочка по кредиту), а не состав зарегистрированных или проживающих в квартире лиц.

КОГДА РЕГИСТРАЦИЯ ИЛИ ПРАВА РЕБЁНКА НА КВАРТИРУ ВСЁ ЖЕ ИМЕЮТ ЗНАЧЕНИЕ

Регистрация по месту жительства (прописка) — это учётное действие, которое само по себе не создаёт и не подтверждает права собственности на жильё. Если ребёнок в заложенной квартире только зарегистрирован, а собственником квартиры (полностью или в доле) является кто-то из родителей либо оба родителя, то с точки зрения права взыскивается имущество должника-собственника, а не имущество ребёнка. В этом случае органы опеки и попечительства в процессе обращения взыскания не участвуют и их согласие не требуется: они защищают права ребёнка как собственника или как лица, оставшегося без родительского попечения, а не факт его прописки по конкретному адресу.

Другое дело — если ребёнку принадлежит доля в праве собственности на квартиру, например она была оформлена в общую собственность родителей и детей при использовании средств материнского капитала. Для сделок по отчуждению жилого помещения, в котором есть доля несовершеннолетнего, либо в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника, закон требует согласия органов опеки и попечительства — это следует из статьи 292 Гражданского кодекса РФ и статьи 37 Гражданского кодекса РФ о распоряжении имуществом подопечного, а также из статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», которая устанавливает порядок предварительного разрешения органа опеки на сделки с имуществом подопечного.

Ключевой нюанс в том, что обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда за неисполнение кредитных обязательств — это не добровольная сделка родителей или иного законного представителя ребёнка по распоряжению его долей, а принудительная процедура, которая проводится независимо от воли собственников. Также стоит учитывать, что если ипотека (залог банка) на квартиру была зарегистрирована раньше, чем у ребёнка возникла доля в праве собственности на неё, — например, доли детям выделили уже после покупки квартиры в кредит, — обременение в пользу банка по общему правилу сохраняет приоритет и продолжает действовать независимо от последующего появления у ребёнка доли.

ЧТО ДЕЛАТЬ НА ПРАКТИКЕ

Рассчитывать на прописку ребёнка как на способ сохранить квартиру не стоит — в судебном процессе этот довод суд отклонит со ссылкой на приведённые выше нормы. Реальные шаги, которые стоит предпринять, — другие.

• Не дожидаясь решения суда, обратиться в банк с заявлением о реструктуризации задолженности — изменении графика платежей, снижении ежемесячного платежа за счёт увеличения срока кредита или временной отсрочке. Банки, как правило, заинтересованы в том, чтобы кредит был погашен, а не обращён в дорогостоящую процедуру взыскания и торгов, и на переговоры на ранней стадии просрочки идут охотнее, чем после подачи иска.
• Проверить, есть ли основания для так называемых ипотечных каникул — права заёмщика-гражданина при существенном ухудшении материального положения потребовать от банка изменения условий кредитного договора, предусмотренного Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ, внёсшим соответствующие изменения в законодательство об ипотеке и потребительском кредите.
• Если для приобретения квартиры использовался материнский (семейный) капитал либо право на него ещё не реализовано, узнать в Социальном фонде России о возможности направить средства капитала на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту — это предусмотрено Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и может уменьшить долг настолько, что просрочка будет закрыта до суда.
• Если доля в квартире принадлежит ребёнку, заблаговременно — не дожидаясь требования суда — уведомить органы опеки и попечительства по месту жительства о судебном споре: даже без обязательного согласования самого факта взыскания опека вправе представлять интересы ребёнка в процессе и по возможности содействовать в решении вопроса с последующим жильём для семьи.
• Учитывать, что после реализации квартиры на торгах и перехода права собственности к новому владельцу право пользования жильём прекращается у всех проживающих, включая несовершеннолетних, а снятие с регистрационного учёта в этом случае — техническое следствие утраты права на квартиру, а не отдельное решение, которое требует согласия опеки: заранее стоит продумать, куда переедет семья, и по возможности урегулировать вопрос до выселения, а не после него.

Таким образом, регистрация несовершеннолетнего ребёнка в заложенной по ипотеке квартире сама по себе не препятствует обращению взыскания на неё и её реализации с торгов: исполнительский иммунитет единственного жилья на предмет ипотеки не распространяется в силу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ и статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Иначе обстоит дело только тогда, когда ребёнок является не просто зарегистрированным по этому адресу, а сособственником доли в праве на квартиру, — здесь есть нюансы, связанные с участием органов опеки и попечительства, которые нужно учитывать отдельно по каждой ситуации. Сохранить жильё реальнее всего заранее — договориться с банком о реструктуризации долга, узнать про ипотечные каникулы и возможность использовать материнский капитал, а не откладывать вопрос до решения суда.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Кредитные дела
• Жилищные споры