Можно ли выписать не собственника из квартиры?

Здравствуйте. Я являюсь собственником квартиры, которую по договору дарения подарила мама год назад. В свое время, будучи собственником, мама прописала там своего друга (сожителя), просто знакомого, в родственных связях, и в браке никогда не состояли. В квартире проживает, и препятствует мне, как собственнику, жить и пользоваться своими правами собственника. Как можно его выписать через суд?

Здравствуйте!

Коротко: да, но только через суд. Сожитель Вашей мамы не является членом Вашей семьи, а переход права собственности по договору дарения сам по себе прекращает его право пользования квартирой (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Снять его с учёта позволит только вступившее в силу решение суда о признании утратившим право пользования и выселении.

Ниже — подробный разбор правовых оснований и порядка обращения в суд.

Почему смена собственника квартиры прекращает право пользования сожителя?

Ключевая норма для Вашей ситуации — пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Ваша мама подарила квартиру Вам — соответственно, с момента регистрации перехода права собственности право пользования жильём, которое было у зарегистрированного ею сожителя, по общему правилу прекращается. Сама по себе регистрация («прописка») этого человека — формальный факт учёта, а не самостоятельное основание для проживания против воли нового собственника.

Распространяется ли на сожителя статья 31 Жилищного кодекса РФ?

Согласно статье 31 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители; другие граждане (в том числе сожитель) могут быть признаны членами семьи в исключительных случаях, если собственник вселил их именно в этом качестве. Такой статус в Вашем случае мог возникнуть только по отношению к маме, пока она была собственницей: часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, позволяющая суду временно сохранить за бывшим членом семьи право пользования, регулирует ситуацию прекращения семейных отношений с ДЕЙСТВУЮЩИМ собственником — когда сам собственник не менялся. Ваш случай другой: собственник сменился, и здесь применяется не эта норма, а пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, который отсрочки для бывших жильцов прежнего собственника не предусматривает. По отношению к Вам как к новой собственнице этот человек членом семьи никогда не был и в квартиру Вами не вселялся.

Есть ли исключения, при которых право пользования сохраняется после дарения квартиры?

Закон предусматривает узкое исключение: если жильё в прошлом было приватизировано и на момент приватизации ответчик имел равное с приватизировавшим лицом право пользования этой квартирой, но отказался от участия в приватизации, — его право пользования сохраняется даже при смене собственника (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Из Вашего обращения не следует, что квартира когда-либо приватизировалась с участием этого человека, — судя по всему, он был лишь зарегистрирован мамой как знакомый, без каких-либо прав на жильё. Поэтому это исключение к Вашей ситуации, вероятнее всего, не относится, но эту деталь стоит уточнить перед подачей иска: если приватизация всё же была и ответчик на тот момент проживал в квартире с равным правом, дело будет сложнее. Второе теоретическое исключение — наличие отдельного соглашения между Вами как собственницей и этим человеком о праве пользования жильём; из вопроса следует, что такого соглашения нет и Вы возражаете против его проживания.

Как составить исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учёта?

Поскольку ответчик фактически проживает в квартире и добровольно съезжать не намерен, в суд подаётся иск сразу с двумя требованиями: о признании его утратившим право пользования жилым помещением и о выселении. Общий порядок рассмотрения таких дел подробно разобран в материале «Порядок признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением». Ответчиком выступает сам проживающий гражданин — не паспортный стол и не подразделение МВД по вопросам миграции, они лишь исполняют решение суда. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры: споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются по правилам исключительной подсудности (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). К заявлению прилагаются выписка из ЕГРН и договор дарения, подтверждающие Ваше право собственности; в тексте иска и доказательствах нужно показать, что ответчик не состоит и не состоял с Вами в семейных или родственных отношениях, был зарегистрирован прежним собственником (мамой), а не Вами, и что соглашения о его проживании между Вами и им не заключалось. Если он препятствует Вам физически (не пускает в квартиру, мешает пользоваться отдельными помещениями), дополнительно можно заявить требование об устранении препятствий в пользовании имуществом на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ. Пример подобного иска — в материале «Исковое заявление о выселении сожителя (образец)».

Сколько занимает разбирательство и как снять человека с учёта после суда?

Гражданские дела в районном суде рассматриваются, по общему правилу, в срок до двух месяцев со дня поступления заявления (часть 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ); срок может увеличиться, если ответчик обжалует решение в апелляции. После вступления решения в законную силу оно передаётся в территориальный орган МВД по вопросам миграции: снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда (подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Если после вступления решения в силу ответчик не освобождает квартиру добровольно, взыскатель получает исполнительный лист, и принудительное выселение производят судебные приставы-исполнители в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Частые вопросы

Можно ли снять сожителя с учёта, просто обратившись в МВД, без суда?

Нет. Орган регистрационного учёта снимает гражданина с учёта по своей инициативе только в случаях, прямо перечисленных в Правилах, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, — и в ситуации спора о праве пользования жильём единственное основание для этого — вступившее в законную силу решение суда. Добровольно сняться с учёта ответчик, конечно, может сам в любой момент.

Нужно ли согласие ответчика на подачу иска?

Нет, согласие не требуется. Иск о защите права собственности подаётся против воли ответчика — это обычный судебный порядок разрешения такого спора.

Сохранится ли право пользования, если у ответчика нет другого жилья?

Отсутствие у ответчика другого жилья само по себе не спасает его от выселения в Вашей ситуации. Правило о временной отсрочке (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) рассчитано на случаи, когда собственник не менялся; при переходе права собственности по договору дарения действует пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, который такой отсрочки не предусматривает.

Кто физически выселяет ответчика, если он не уходит после решения суда?

Принудительным исполнением занимаются судебные приставы-исполнители на основании исполнительного листа, выданного судом, — в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Самостоятельно менять замки или выносить вещи ответчика до этого этапа не стоит — это может обернуться против Вас как против собственницы.

Можно ли одновременно потребовать устранения препятствий в пользовании квартирой?

Да. Наряду с требованием о признании утратившим право пользования и выселении можно заявить требование об устранении препятствий в пользовании имуществом собственника на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ — это уместно, если ответчик, например, не пускает Вас в квартиру или мешает пользоваться отдельными помещениями.

Краткая сводка: как выписать сожителя прежнего собственника

• Переход права собственности на квартиру по договору дарения прекращает право пользования жильём сожителя прежнего собственника, если он не относится к членам семьи нового собственника (п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).
• Правило о временном сохранении права пользования (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ) действует при прекращении семейных отношений с прежним собственником БЕЗ смены собственника — на случай смены собственника оно не распространяется.
• Исключение — жильё, ранее приватизированное с участием ответчика, который на момент приватизации отказался от участия при равном праве пользования (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
• Снятие с регистрационного учёта без согласия зарегистрированного лица производится только на основании вступившего в законную силу решения суда (подп. «е» п. 31 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
• Иск о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении подаётся по месту нахождения квартиры (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Понятие членов семьи собственника и порядок применения статьи 31 Жилищного кодекса РФ разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, Вам следует обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением и его выселении; после вступления решения в законную силу оно станет основанием для снятия его с регистрационного учёта органом МВД по вопросам миграции.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Выселение из квартиры