Новый закон о включении членов семьи в ЕГРН: что важно знать

Скажите пожалуйста, вышел ФЗ на основании которого собственник имеет права включить в ЕГРН своих родственников. Он уже действующий?

Здравствуйте!

Коротко: Да, такие правила действуют. Сведения вносятся не о любых родственниках, а только о членах семьи (бывших членах семьи) собственника приватизированного или кооперативного жилья — пункты 8.6 и 8.7 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Запись делается по заявлению собственника и самого члена семьи либо по решению суда в срок не более пяти рабочих дней.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Можно ли внести в ЕГРН сведения о членах семьи собственника?

Да, можно. В реестр прав на недвижимость помимо сведений о правах и обременениях вносятся так называемые дополнительные сведения — их перечень приведен в части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот перечень дополнен пунктами 8.6 и 8.7, которые введены Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Оба пункта содержатся в действующей редакции закона о регистрации недвижимости, то есть механизм работает. Сразу оговорюсь о главном заблуждении: речь не идет о праве собственника «прописать» в реестре кого угодно из родни. Внесение записи — это фиксация уже существующего у человека права пользования жилым помещением, которое возникло из приватизации или из кооперативных отношений и сохраняется даже при смене собственника.

О каких членах семьи вносится запись в ЕГРН?

Круг лиц закрытый, и это принципиально важно. В ЕГРН отражаются сведения о двух категориях:

• члены семьи и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения — при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования помещением с тем, кто его приватизировал (пункт 8.6 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Это классическая ситуация «отказника»: человек проживал в квартире, имел право на участие в приватизации, но отказался в пользу другого члена семьи;
• члены семьи и бывшие члены семьи собственника кооперативного жилья — те, кто на момент полной выплаты паевого взноса был указан в качестве члена семьи пайщика в ордере на жилое помещение или в решении общего собрания членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива о предоставлении помещения, а также те, кто был вселен в помещение до этого момента как член семьи пайщика на основании решения общего собрания о вселении либо решения суда (пункт 8.7 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Все остальные родственники — взрослые дети, вселенные собственником уже после приватизации, супруг, въехавший в купленную квартиру, братья, сестры, внуки — в этот перечень не попадают. Их право пользования жилым помещением возникает и прекращается по общим правилам статьи 31 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, и записи в реестре для них закон не предусматривает.

Как внести сведения в ЕГРН и как их исключить?

Порядок установлен частью 13 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Односторонних действий здесь нет: ни собственник не может вписать человека без его участия, ни человек не может вписать себя без участия собственника. Последовательность такая:

1. Заявление о внесении сведений подают вместе собственник жилого помещения (или его законный представитель) и сам член семьи либо бывший член семьи. Если помещение находится в общей долевой собственности, с заявлением обращаются все сособственники без исключения.
2. К заявлению прикладывается документ, подтверждающий право пользования: договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации), либо ордер на жилое помещение, предоставленное по решению общего собрания членов кооператива, либо решение общего собрания о предоставлении помещения, либо решение общего собрания о вселении, либо решение суда.
3. Орган регистрации прав вносит сведения в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления заявления.
4. Если согласия между сторонами нет, сведения вносятся в ЕГРН на основании решения суда — это самостоятельное основание, прямо названное в части 13 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Обратный ход устроен симметрично. Исключить запись из реестра можно на основании заявлений собственника (собственников) и того лица, в отношении которого сведения внесены, либо на основании решения суда; срок тот же — не более пяти рабочих дней с момента поступления заявления или судебного акта. Практический вывод из этой симметрии простой: собственник не вправе «стереть» неудобную для сделки запись самостоятельно, а человек с правом пользования не может держать запись в реестре вопреки вступившему в законную силу решению суда.

Что запись меняет при продаже квартиры и при ипотеке?

Сама по себе запись прав не создает — она делает видимым то, что и раньше следовало из закона. По общему правилу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. А иное как раз установлено статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: правила части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ о прекращении права пользования не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, если в момент приватизации они имели равные права пользования с приватизировавшим лицом (если иное не установлено законом или договором). Именно поэтому «отказник» годами оставался невидимым для покупателя риском.

Отдельно остановлюсь на ипотеке. Пункт 7 статьи 74 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требует, чтобы залог такого жилья устанавливался с согласия перечисленных членов семьи, оформленного письменно и удостоверенного нотариусом. Если обязательное в силу закона согласие не получено, работает общее правило статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ: сделка становится оспоримой и может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица. При этом закон о регистрации недвижимости предусматривает, что при регистрации сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, в реестр одновременно вносится запись об этом обстоятельстве (пункт 4 части 3 статьи 9 и часть 5 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Для покупателя и для банка это означает, что порок сделки перестает быть скрытым.

Кто может получить эти сведения из ЕГРН?

Сведения из ЕГРН предоставляются в порядке статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, и режим доступа к персональным данным здесь ограничительный. По части 1.1 статьи 62 сведения о правообладателях объектов недвижимости, включая их персональные данные, на официальном сайте не размещаются. По части 1.3 статьи 62 персональные данные правообладателя объекта недвижимости и лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения, предоставляются третьим лицам только при наличии в реестре специальной записи, предусмотренной частью 1 статьи 36.3 того же закона, — то есть при наличии выраженного согласия самого гражданина, за исключением случаев, прямо названных в законе. Поэтому рассчитывать, что произвольное третье лицо получит из выписки полные данные о членах семьи собственника, не стоит. Практический совет покупателю прежний и надежный: не ограничиваться выпиской, а запрашивать у продавца документы-основания — договор приватизации со списком участвовавших и отказавшихся лиц, справку о зарегистрированных в помещении, документы кооператива о выплате пая.

Частые вопросы

Обязан ли собственник вносить такие сведения в ЕГРН?

Часть 13 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ описывает внесение сведений как действие по заявлению заинтересованных лиц либо по решению суда, а не как обязанность собственника, исполняемую под угрозой санкции. Однако отсутствие записи не отменяет самого права пользования, сохраняющегося в силу статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Поэтому вносить сведения выгодно прежде всего тому, чье право защищается.

Можно ли внести запись, если собственник против?

Да, через суд. Часть 13 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ прямо называет решение суда самостоятельным основанием для внесения сведений в ЕГРН. В судебном процессе доказывается сам факт права пользования: участие в приватизации на стороне отказавшегося, наличие равных прав пользования на тот момент либо статус члена семьи пайщика по документам кооператива.

Что будет со сделкой, если запись есть, а покупатель ее проигнорировал?

Право пользования сохранится за проживающим лицом и после перехода права собственности — это следует из статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, которая выводит такие ситуации из-под действия части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. Ссылаться на неосведомленность покупателю будет тем труднее, чем очевиднее была запись в реестре на момент сделки.

Распространяются ли правила на квартиру, купленную по договору купли-продажи?

Нет. Пункты 8.6 и 8.7 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ говорят только о приватизированном жилье и о жилье, право собственности на которое возникло из полной выплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Для купленной квартиры действуют общие правила статьи 31 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

Нужно ли согласие таких лиц на обычную продажу, а не на ипотеку?

Требование о письменном нотариально удостоверенном согласии сформулировано в пункте 7 статьи 74 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ применительно к установлению ипотеки. Продажа жилья сама по себе к этой норме не сводится, но право пользования у члена семьи при продаже сохраняется по статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, поэтому вопрос решается договорными условиями и, при споре, в суде.

Краткая сводка: сведения о членах семьи в ЕГРН

• Правила действуют: пункты 8.6 и 8.7 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ введены Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ и содержатся в действующей редакции закона.
• Запись возможна только о членах семьи (бывших членах семьи) собственника приватизированного жилья с равными правами пользования на момент приватизации и о членах семьи пайщика жилищного или жилищно-строительного кооператива.
• Основания внесения и исключения записи — совместное заявление собственника и такого лица либо решение суда; срок — не более пяти рабочих дней (часть 13 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Право пользования сохраняется при смене собственника в силу статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, изымающей такие случаи из-под действия части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ.
• Ипотека такого жилья устанавливается только с письменным нотариально удостоверенным согласием этих лиц (пункт 7 статьи 74 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ); при его отсутствии сделка оспорима по статье 173.1 Гражданского кодекса РФ.
• Персональные данные из реестра третьим лицам без согласия гражданина не выдаются (части 1.1 и 1.3 статьи 62, статья 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, включить в ЕГРН «своих родственников» по желанию собственника нельзя: закон позволяет отразить в реестре только тех членов семьи и бывших членов семьи, у кого право пользования жильем уже возникло из приватизации или из выплаты паевого взноса в кооперативе. Если Вы собственник — соберите документы-основания и подайте заявление совместно с таким лицом; если Вы тот, кто отказался от приватизации, — вносите сведения о себе, а при отказе собственника обращайтесь в суд; если Вы покупатель или заемщик — до сделки проверяйте выписку из ЕГРН и документы-основания и не подписывайте договор ипотеки без нотариально удостоверенного согласия проживающих.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.