г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
+7 (846) 212-99-71

Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату

  • Главная
  • Профессиональные новости
  • Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату

Уполномоченный орган муниципального образования (далее — администрация) принял постановление об организации и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и опубликовал информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.

Согласно опубликованному извещению предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования: «основной вид — деловое управление, вспомогательный — магазины, развлечение»; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.

По результатам проведенного аукциона победителем стал предприниматель, с которым администрация заключила договор аренды указанного земельного участка на срок один год и шесть месяцев.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель в период с сентября 2016 г. по июль 2017 г. не заплатил за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства — не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении первоначального иска администрации, первоначальный иск удовлетворен, в части удовлетворения встречного иска предпринимателя применены последствия недействительности сделки в виде возложения на предпринимателя обязанности вернуть спорный земельный участок администрации. Суд счел, что, поскольку предприниматель подписал акт приема-передачи участка, с него надлежит взыскать арендную плату за весь срок, на который заключался договор, и начисленные на сумму долга пени.

Арбитражный суд округа изменил постановление апелляционного суда в части взыскания по иску администрации с предпринимателя штрафных санкций (пеней), начисленных на сумму долга, в остальной части оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления апелляционного и окружного судов и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер — осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование — арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, служба государственного строительного надзора дала письменное разъяснение предпринимателю о возможности получения разрешения на выполнение строительных работ только при наличии договора аренды земли, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

Определение N 310-ЭС19-16588

Чтобы записаться на бесплатную консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал
Наша практика
КонсультантПлюс: "Горячие" документы
ПРАВО.RU
ГАРАНТ: Новости
Свежие комментарии