Понятие и признаки сделок: какая форма нужна и что будет при её несоблюдении

Коротко: сделка — правомерное волевое действие гражданина или организации, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). От того, в какой форме заключена сделка — устной, простой письменной или нотариальной, — зависит, какими доказательствами можно подтвердить её условия в суде и не окажется ли она ничтожной; для отдельных сделок закон дополнительно требует согласия третьего лица, органа или супруга (статья 157.1 ГК РФ).

Ниже разберём, какими бывают сделки, в какой форме их нужно заключать, что грозит за нарушение формы и когда для сделки требуется чужое согласие — с учётом того, что глава 9 ГК РФ о сделках была существенно обновлена реформой гражданского законодательства 2013 года, изменившей правила о форме сделок и введшей отдельную статью о согласии на сделку.

ЧТО ЗАКОН СЧИТАЕТ СДЕЛКОЙ И КАКИМИ ОНИ БЫВАЮТ?

Легальное определение сделки дано в статье 153 ГК РФ: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.06.2015 № 25 уточнил: сделкой является волеизъявление, направленное на такой правовой результат, — например, договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачёте, односторонний отказ от исполнения обязательства или согласие лица на совершение сделки другим лицом.

Ключевые признаки сделки: она правомерна — в отличие от правонарушения, которое тоже является волевым действием, но не соответствует закону; она волевая — совершается сознательно, а не наступает независимо от воли лица (как, например, находка потерянной вещи, порождающая права и обязанности по статьям 227–229 ГК РФ помимо желания нашедшего); и она направлена именно на конкретный правовой результат — этим сделка отличается от бытовой договорённости без юридических последствий (сходить в кино, встретиться на выходных).

По числу сторон, необходимости встречного предоставления и моменту, с которого сделка считается заключённой, сделки делятся на несколько видов:

• Односторонние, двусторонние и многосторонние — по числу сторон, чью волю нужно выразить для совершения сделки (статья 154 ГК РФ). Односторонняя сделка (выдача доверенности, завещание, отказ от наследства) создаёт обязанности для лица, её совершившего, а права для других лиц — только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Двух- и многосторонние сделки — это договоры, требующие согласованного волеизъявления двух и более сторон.
• Возмездные и безвозмездные — в возмездной сделке (купля-продажа, аренда) одна сторона получает встречное предоставление за исполнение своей обязанности; в безвозмездной (дарение, безвозмездное пользование) — нет. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (статья 423 ГК РФ).
• Реальные и консенсуальные — консенсуальная сделка считается заключённой с момента, когда стороны согласовали все существенные условия (например, купля-продажа); реальная — только с момента фактической передачи имущества (например, заём — статья 807 ГК РФ, хранение — статья 886 ГК РФ). Путаница между этими видами — частая практическая ошибка, о ней — в разделе про типичные ошибки ниже.

Подробнее о делении сделок на другие виды — срочные и бессрочные, сделки под отлагательным или отменительным условием — в материале «Виды сделок».

В КАКОЙ ФОРМЕ МОЖНО ЗАКЛЮЧИТЬ СДЕЛКУ?

Правила о форме сделок (статьи 158–165 ГК РФ) были существенно обновлены реформой гражданского законодательства — Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ, вступившим в силу с 1 сентября 2013 года. Закон различает три формы сделки: устную, простую письменную и нотариальную (статья 158 ГК РФ).

Устно можно заключать сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, в том числе сделки, которые исполняются в момент их совершения, — например, покупка товара в розничном магазине (статья 159 ГК РФ). Волю совершить сделку можно выразить не только словами, но и поведением — так называемыми конклюдентными действиями (оплата проезда, оставление товара на кассе), а в случаях, установленных законом или договором, — молчанием (пункт 3 статьи 158 ГК РФ).

Простая письменная форма обязательна для сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а также для сделок граждан между собой на сумму свыше 10 000 рублей — этот фиксированный порог заменил прежнюю привязку к минимальному размеру оплаты труда именно реформой 2013 года (подпункт 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ). Письменная форма — это документ, подписанный сторонами, либо обмен документами, в том числе электронными, если способ обмена позволяет достоверно установить, что документ исходит от стороны сделки (статья 160 ГК РФ, пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Требование о подписи считается выполненным и при использовании простой электронной подписи или иного аналога собственноручной подписи, если это не запрещено законом или соглашением сторон (пункт 2 статьи 160 ГК РФ).

Подробнее о требованиях к оформлению документа сделки — в материале «Форма сделки». Нотариальная форма — это удостоверение сделки нотариусом, который проверяет её законность и правомочия сторон (статья 163 ГК РФ); о том, когда она обязательна и что будет, если её не соблюсти, — в следующем разделе.

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ СОБЛЮСТИ ПРОСТУЮ ПИСЬМЕННУЮ ФОРМУ СДЕЛКИ?

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы не делает сделку недействительной, но лишает стороны права ссылаться в суде на свидетельские показания в подтверждение сделки и её условий — доказывать её существование можно только письменными и другими доказательствами: перепиской, платёжными документами, аудио- и видеозаписями (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в законе, несоблюдение письменной формы влечёт не просто ограничение в доказывании, а недействительность (ничтожность) сделки (пункт 2 статьи 162 ГК РФ). Так, ничтожны при несоблюдении письменной формы, например: соглашение о неустойке (статья 331 ГК РФ), договор залога (пункт 3 статьи 339 ГК РФ), договор поручительства (статья 362 ГК РФ), кредитный договор (статья 820 ГК РФ). Поэтому перед тем как ограничиться устной договорённостью, стоит проверить, не относится ли конкретный вид сделки к этому перечню.

КОГДА НУЖНО НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ И ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ ЕГО НЕ СОБЛЮСТИ?

Нотариальное удостоверение обязательно в двух случаях: если это прямо предусмотрено законом для данного вида сделки, либо если стороны сами договорились удостоверить сделку нотариально, хотя закон этого не требует (статья 163 ГК РФ). Во втором случае сделка считается заключённой только с момента нотариального удостоверения, а не с момента подписания документа.

Законом нотариальная форма установлена, например, для договора ренты (статья 584 ГК РФ), брачного договора (статья 41 Семейного кодекса РФ), завещания, доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (статья 185.1 ГК РФ), а также для отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимость постороннему лицу (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Но если сделка фактически исполнена (например, одна сторона передала деньги или имущество), а другая уклоняется от обращения к нотариусу, исполнившая сторона вправе обратиться в суд с требованием признать сделку действительной — тогда последующее нотариальное удостоверение не требуется (пункт 1 статьи 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклонившаяся от удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Срок исковой давности по такому требованию — один год (пункт 4 статьи 165 ГК РФ).

НУЖНА ЛИ СДЕЛКЕ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ?

Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия для третьих лиц наступают только после регистрации, если иное не установлено законом (статья 164 ГК РФ). После реформы 2013 года по общему правилу для большинства сделок с недвижимостью регистрируется не сама сделка, а переход или обременение права (статья 8.1 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) — договор считается заключённым с момента подписания. Регистрация именно сделки как таковой сохранена в отдельных случаях, прямо указанных в законе, — например, для договора аренды здания или сооружения, заключённого на срок не менее года (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Если сторона уклоняется от регистрации сделки, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о её регистрации — сделка регистрируется на основании решения суда (пункт 2 статьи 165 ГК РФ). Здесь действуют те же правила о возмещении убытков и годичном сроке исковой давности, что и при уклонении от нотариального удостоверения (пункты 3, 4 статьи 165 ГК РФ).

КОГДА ДЛЯ СДЕЛКИ НУЖНО СОГЛАСИЕ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА, ОРГАНА ИЛИ СУПРУГА?

Реформа 2013 года ввела в ГК РФ отдельную статью 157.1 — общее правило о согласии на совершение сделки. Если законом предусмотрено, что сделка может быть совершена только с согласия третьего лица, органа юридического лица либо государственного или муниципального органа, — такое согласие можно получить заранее (предварительное согласие) либо после совершения сделки (последующее одобрение). В предварительном согласии должен быть определён предмет сделки, на которую оно даётся; в последующем одобрении — сама одобряемая сделка.

Молчание не считается согласием на сделку, если иное прямо не установлено законом (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ) — рассчитывать, что отсутствие возражений равносильно одобрению, нельзя. Лицо, у которого запрошено согласие, обязано в разумный срок после получения запроса сообщить о согласии или об отказе в нём, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Практические примеры, когда нужно чужое согласие: нотариально удостоверенное согласие супруга — для сделок по распоряжению общим недвижимым имуществом либо сделок, требующих нотариальной формы или регистрации (статья 35 Семейного кодекса РФ; о том, как оформить такое согласие, — в материале «Как оформить согласие супруга на совершение сделки?»); согласие органа опеки и попечительства — для сделок с имуществом несовершеннолетних и подопечных (статья 37 ГК РФ); согласие общего собрания участников или совета директоров — для крупных сделок и сделок с заинтересованностью хозяйственных обществ.

КАКИЕ ОШИБКИ ЧАЩЕ ВСЕГО ДОПУСКАЮТ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК?

На практике большинство споров о сделках вызвано не сложными юридическими вопросами, а несколькими повторяющимися ошибками.

• Путают реальную и консенсуальную сделку. Стороны считают договор займа или хранения заключённым с момента подписания бумаги, а по закону он вступает в силу только с момента фактической передачи денег или вещи (статьи 807, 886 ГК РФ). В споре это оборачивается тем, что «заключённый» договор суд признаёт несостоявшимся, если передача не доказана.
• Ограничиваются устной договорённостью там, где нужна письменная форма. Например, дают в долг знакомому больше 10 000 рублей под честное слово, а затем не могут доказать сумму займа иначе как перепиской или платёжным документом — свидетели в такой спор не допускаются (статья 161, пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
• Не удостоверяют у нотариуса сделки с долями в общей собственности на недвижимость. Договор без нотариального удостоверения в таких случаях ничтожен с самого начала, и оформлять его придётся заново — с повторной уплатой нотариального тарифа.
• Забывают о согласии супруга на сделку с общим имуществом. Без нотариально удостоверенного согласия сделка может быть оспорена супругом, чьё согласие не получили, в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке (статья 35 Семейного кодекса РФ).
• Путают государственную регистрацию сделки и регистрацию перехода права. Ошибочно считают договор купли-продажи недвижимости не вступившим в силу, пока не пройдена регистрация, — хотя с 2013 года по общему правилу регистрируется переход права, а не сам договор.
• Считают молчание согласием на сделку. Не получив ответа от совладельца или органа юридического лица, приступают к исполнению — а по статье 157.1 ГК РФ молчание не заменяет согласие, если закон прямо не говорит иное.

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Нужно ли нотариально заверять договор дарения квартиры между близкими родственниками?

Не всегда. Нотариальное удостоверение обязательно, только если родственники — сособственники и один из них дарит свою долю в праве общей собственности постороннему лицу либо другому сособственнику отдельной сделкой (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если квартира принадлежит одному дарителю целиком, достаточно простой письменной формы договора дарения.

Можно ли дать в долг крупную сумму без расписки?

Закон этого не запрещает, но при сумме займа между гражданами свыше 10 000 рублей письменная форма обязательна (статья 808 ГК РФ), а её несоблюдение лишает заимодавца права ссылаться на свидетелей при споре о том, был ли заём вообще (пункт 1 статьи 162 ГК РФ). Расписка или иной письменный документ — единственный надёжный способ подтвердить передачу денег.

Что делать, если вторая сторона отказывается идти к нотариусу удостоверить уже подписанный договор?

Если сделка исполнена (например, деньги уже переданы), исполнившая сторона вправе обратиться в суд с требованием признать сделку действительной без дальнейшего нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 165 ГК РФ). Обращаться нужно в течение года с момента, когда сторона узнала об уклонении, — это срок исковой давности по такому требованию.

Можно ли считать перепиской в мессенджере соблюдённой письменную форму сделки?

Да, если способ обмена сообщениями позволяет достоверно установить, что документ исходит от стороны сделки, — такой обмен приравнивается к письменной форме (пункт 2 статьи 160 ГК РФ). На практике это нужно подтверждать: привязкой переписки к номеру телефона или аккаунту стороны, историей платежей и другими доказательствами.

Нужно ли согласие супруга на любую сделку с общим имуществом?

Нет. Нотариально удостоверенное согласие обязательно только для сделок по распоряжению недвижимостью и для сделок, требующих нотариальной формы или регистрации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Для остальных сделок с общим имуществом (например, покупка бытовой техники) согласие другого супруга предполагается, пока не доказано, что он о сделке не знал и был против.

КРАТКАЯ СВОДКА: СДЕЛКИ, ФОРМА И ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ

• Сделка — правомерное волевое действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ, пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
• По числу сторон сделки делятся на односторонние, двух- и многосторонние (статья 154 ГК РФ), а также на возмездные/безвозмездные и реальные/консенсуальные.
• Простая письменная форма обязательна для сделок юрлиц и для сделок граждан на сумму свыше 10 000 рублей (статья 161 ГК РФ); её несоблюдение лишает права на свидетельские показания, а в указанных законом случаях влечёт ничтожность (статья 162 ГК РФ).
• Нотариальное удостоверение обязательно по закону или по соглашению сторон (статья 163 ГК РФ); при уклонении одной из сторон суд по требованию другой вправе признать исполненную сделку действительной, срок давности по такому требованию — один год (пункты 1 и 4 статьи 165 ГК РФ).
• Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, для третьих лиц она порождает последствия с момента регистрации (статья 164 ГК РФ); при уклонении от регистрации решение принимает суд (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).
• Для отдельных сделок нужно согласие третьего лица, органа или супруга; молчание согласием не считается, если иное не установлено законом (статья 157.1 ГК РФ, статья 35 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, чтобы сделка не была признана ничтожной или оспоримой, важно заранее определить нужную форму — устную, письменную или нотариальную, — проверить, не требуется ли по закону согласие третьего лица, органа или супруга, и не полагаться на устные договорённости там, где закон требует письменного оформления.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Гражданские дела
• Сопровождение сделок адвокатом