Понятие, стороны, предмет и форма договора социального найма

Коротко: по договору социального найма муниципальный или государственный жилищный фонд (наймодатель) передаёт гражданину, признанному малоимущим и нуждающимся в жилом помещении (нанимателю), изолированное жилое помещение во владение и пользование для проживания. Договор бессрочный, заключается в письменной форме (статья 60, статья 62, статья 63 ЖК РФ).

Ниже приведён подробный разбор того, кто может быть сторонами такого договора, что выступает его предметом, в какой форме он оформляется, какие права и обязанности есть у наймодателя и нанимателя и когда договор может быть расторгнут.

Что такое договор социального найма и какими нормами он регулируется?

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных жилищным законодательством (статья 60 ЖК РФ). Это один из видов найма жилого помещения, которому в целом посвящена глава 35 ГК РФ.

Порядок регулирования выстроен по принципу приоритета специальной нормы: сначала применяются положения главы 35 ГК РФ, прямо перечисленные в статье 672 ГК РФ (например, о качестве жилья, об обязанностях сторон), а по остальным вопросам действуют раздел III и глава 8 Жилищного кодекса РФ (статьи 60–91), а также подзаконные акты. Форма договора социального найма утверждена постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» — на неё ориентируются при составлении конкретных договоров.

Кто может быть наймодателем и нанимателем по договору социального найма?

Наймодателем выступает публичное образование в лице собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования (в зависимости от вида фонда — Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) либо управомоченный им орган или организация (статья 60 ЖК РФ). Нанимателем может быть только гражданин — физическое лицо.

Чтобы стать нанимателем, гражданин по общему правилу должен быть признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении по основаниям, перечисленным в статье 51 ЖК РФ, и получить жилое помещение в порядке очереди либо во внеочередном порядке (статья 49, статья 57 ЖК РФ). Кроме того:

• жилые помещения по договорам социального найма могут предоставляться и иным категориям граждан, если это прямо предусмотрено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (часть 3 статьи 49 ЖК РФ) — не только малоимущим;
• нанимателем считается и гражданин, вселившийся в жилое помещение впоследствии в установленном законом порядке (например, как член семьи первоначального нанимателя);
• иностранные граждане и лица без гражданства не могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении для целей социального найма, если иное не установлено международным договором РФ (статья 49 ЖК РФ).

Подробно о том, какие условия должны совпасть, чтобы гражданина признали нуждающимся именно для получения социального жилья, — в материале «Кого можно признать нуждающимся в жилом помещении для получения социального жилья?».

Что является предметом договора социального найма?

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ), отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (статья 15 ЖК РФ и статья 16 ЖК РФ): быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Самостоятельным предметом договора не может быть:

• неизолированное жилое помещение (например, смежная комната без отдельного входа);
• помещения вспомогательного использования — кухня, коридор, кладовая и т. п.;
• общее имущество в многоквартирном доме.

При этом наниматель жилого помещения в многоквартирном доме автоматически приобретает право пользования общим имуществом этого дома — лестницами, лифтами, чердаками и подвалами технического назначения — наравне с собственниками помещений.

В какой форме заключается договор социального найма?

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения (статья 63 ЖК РФ). Типовая форма такого договора утверждена постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315, и на практике наймодатели используют именно её с учётом особенностей конкретного жилого помещения.

Само по себе жилищное законодательство не устанавливает специальных последствий несоблюдения этой формы. Действует общее гражданско-правовое правило: несоблюдение простой письменной формы сделки не влечёт её недействительность, но лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания (статья 162 ГК РФ). На практике это означает, что фактическое вселение с ведома наймодателя и внесение платы за жильё подтверждаются другими способами — актами, платёжными документами, регистрационным учётом.

Какие права и обязанности есть у сторон договора?

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (статья 65 ЖК РФ).

Наниматель, в свою очередь, обязан использовать жилое помещение по назначению и в установленных ЖК РФ пределах, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащее состояние, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (статья 67 ЖК РФ). Наниматель также вправе вселять других лиц, сдавать помещение в поднаем, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену жилого помещения в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Когда договор социального найма может быть расторгнут?

Изменение оснований и условий, которые в своё время давали право на получение жилого помещения по договору социального найма, само по себе не является основанием для расторжения уже заключённого договора: ранее заключённые договоры не переоформляются только из-за того, что наниматель перестал быть малоимущим. Порядок прекращения и расторжения такого договора установлен статьёй 83 ЖК РФ:

• по соглашению сторон — в любое время;
• по инициативе нанимателя — с письменного согласия проживающих с ним членов семьи, в любое время;
• по требованию наймодателя — только в судебном порядке и только по основаниям, прямо перечисленным в законе: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев подряд без уважительных причин; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; использование жилого помещения не по назначению.

Помимо расторжения, договор прекращается автоматически при утрате (разрушении) жилого помещения либо в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Частые вопросы

Можно ли приватизировать квартиру, полученную по договору социального найма?

Да, при соблюдении установленных условий наниматель и члены его семьи вправе приобрести такое жилое помещение в собственность бесплатно — этот отдельный вопрос регулируется Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и не относится к нормам о самом договоре социального найма.

Можно ли продлить договор социального найма?

Договор социального найма заключается без установления срока его действия, то есть формально продлевать его не нужно. Ситуации, когда на практике встаёт вопрос о переоформлении или продлении такого договора, разобраны в материале «Можно ли продлить договор социального найма?».

Что будет, если наниматель длительное время не платит за жильё?

Если наниматель не вносит плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев подряд без уважительных причин, наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора социального найма и выселении (пункт 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ).

Могут ли иностранные граждане получить жильё по договору социального найма?

По общему правилу нет: иностранные граждане и лица без гражданства не признаются нуждающимися в жилом помещении для целей социального найма, если иное прямо не предусмотрено международным договором Российской Федерации (статья 49 ЖК РФ).

Что делать, если в постановке на учёт нуждающихся отказали?

Отказ можно обжаловать, если он не основан на исчерпывающем перечне оснований из закона. Типичные причины отказа и порядок действий в такой ситуации разобраны в материале «Обеспечение малоимущих граждан жильём по договорам социального найма: причины отказа».

Краткая сводка: договор социального найма жилого помещения

• Наймодатель — публичный собственник жилья (государственный или муниципальный жилищный фонд) или управомоченное им лицо; наниматель — гражданин, признанный малоимущим и нуждающимся в жилье, либо относящийся к иной льготной категории по федеральному закону (статья 49, статья 60 ЖК РФ).
• Предмет договора — только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания; часть комнаты, кухня, коридор общим имуществом дома предметом договора быть не могут (статья 62 ЖК РФ).
• Форма договора — простая письменная, по типовой форме, утверждённой постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 (статья 63 ЖК РФ).
• Наймодатель отвечает за содержание, ремонт общего имущества дома и капремонт; наниматель — за целевое использование, сохранность жилья и своевременную оплату (статья 65, статья 67 ЖК РФ).
• Расторгнуть договор по инициативе наймодателя можно только через суд и только по основаниям из части 4 статьи 83 ЖК РФ — например, при долге по оплате более 6 месяцев.

Таким образом, договор социального найма — это отдельный, специально урегулированный жилищным законодательством вид найма жилья, доступный ограниченному кругу граждан и заключаемый только письменно в отношении конкретного изолированного жилого помещения. Прежде чем оформлять или оспаривать такой договор, стоит проверить, соблюдены ли требования к сторонам, предмету и форме — от этого зависит, устоит ли договор при возможном споре.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Приватизация квартиры