После подачи документов на получение денежной компенсации для переселения из аварийного жилья в какие сроки меня должны рассчитать и есть ли такие сроки?

Добрый день. После подачи документов на получение денежной компенсации для переселения из аварийного жилья в какие сроки меня должны рассчитать и есть ли такие сроки?

Здравствуйте!

Коротко: единого срока выплаты в законе нет. По ч. 6 ст. 32 ЖК РФ размер возмещения, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником. Ориентируйтесь на срок, записанный в соглашении и в региональной адресной программе переселения.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, сроков каждого этапа изъятия и практических вариантов действий, если расчет затягивается.

Есть ли в законе срок, в который обязаны выплатить компенсацию за аварийное жилье?

Универсального срока «рассчитать в течение стольких-то дней после подачи документов» жилищное законодательство не устанавливает. Ключевая норма — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ: возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. То есть срок выплаты — это условие договора, которое стороны согласовывают, а не цифра, заранее заданная федеральным законом. Подача документов сама по себе никакого срока не запускает: она лишь один из шагов подготовки соглашения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения — деньги (или другое жилье) должны быть предоставлены до перехода права, а не после. Поэтому вопрос «когда рассчитают» правильнее ставить так: какой срок выплаты записан в проекте соглашения, который Вам предложили, и какой срок переселения из Вашего дома указан в региональной адресной программе.

Второй источник сроков — региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. По ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ такая программа должна содержать перечень аварийных многоквартирных домов и срок переселения граждан из каждого дома, причем в первоочередном порядке переселяются жильцы домов, которые признаны аварийными раньше или которым грозит обрушение. Именно этот срок и является для собственника ориентиром: он публикуется вместе с программой и его можно проверить у органа местного самоуправления.

Из каких этапов складывается срок расчета за изымаемое жилье?

Сроки в этой процедуре есть, просто они привязаны не к подаче документов, а к отдельным действиям органа власти и собственника. Их полезно знать: по ним видно, на каком этапе процедура застряла.

Обратите внимание на две крайние строки таблицы. Трехлетний срок действия решения об изъятии (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ) — это внешняя граница всей процедуры: если за три года орган власти не заключил соглашение и не выиграл суд, решение прекращает действовать и процедуру надо начинать заново. А правило о предварительном возмещении означает, что до расчета Вас не могут ни лишить права собственности, ни выселить.

Что входит в размер возмещения за аварийное жилье?

Прежде чем торопить орган власти с расчетом, стоит проверить саму сумму: спор о сроке нередко оказывается спором о цене. Состав возмещения задан ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и не сводится к стоимости квадратных метров.

• рыночная стоимость жилого помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ);
• рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок под ним (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ);
• убытки от изменения места проживания: переезд, временное пользование другим жильем до приобретения постоянного, поиск другого помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ);
• расходы на оформление права собственности на новое жилье и убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ);
• компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если дом нуждался в нем еще на момент приватизации квартиры и ремонт так и не был сделан (ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Последний пункт часто выпадает из расчетов органа власти, хотя он подтвержден высшей судебной инстанцией: в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) прямо указано на обоснованность включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав убытков собственника при определении выкупной цены. Подробнее о том, как высшая инстанция предлагает считать выкупную стоимость, мы разбирали в материале Как считается выкупная стоимость аварийного жилья: разъяснения Верховного Суда.

Что делать, если расчет затягивают?

Раз федерального срока нет, ждать «пока пройдет положенное время» бессмысленно — сроком надо обзавестись самостоятельно, зафиксировав его в соглашении или получив в суде. Разумная последовательность действий такова.

1. Письменно запросите у органа, принявшего решение об изъятии, на какой стадии находится Ваш вопрос: направлено ли решение об изъятии, подготовлен ли отчет об оценке, когда будет направлен проект соглашения. Заявление подавайте так, чтобы остался след: через канцелярию с отметкой на копии или заказным письмом.
2. Проверьте, включен ли Ваш дом в региональную адресную программу и какой срок переселения из него в ней указан (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Просроченный программный срок — сильный аргумент.
3. Получив проект соглашения, не подписывайте его вслепую: срок выплаты и состав возмещения — это условия, которые обсуждаются. Если срок в проекте не указан вовсе, потребуйте его внести (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
4. Если орган бездействует — не направляет решение и проект соглашения, не проводит оценку, — обжалуйте бездействие в порядке главы 22 КАС РФ (ст. 218 КАС РФ). Обратиться в суд можно в течение трех месяцев со дня, когда Вам стало известно о нарушении права (ст. 219 КАС РФ), а доказывать законность своего бездействия будет сам орган (ст. 226 КАС РФ).
5. Если соглашение не заключается или предложенная сумма занижена, предъявите иск о взыскании возмещения (выкупной цены) за изымаемое жилое помещение по ст. 32 ЖК РФ. К иску приложите свой отчет об оценке; при споре о цене суд назначает экспертизу.

Отдельный вопрос — сроки выплаты уже после того, как решение суда состоялось: там работают правила исполнительного производства и бюджетного законодательства. Этой ситуации посвящен наш материал В какие сроки выплачивают возмещение за изъятое аварийное жилье после решения суда?.

Когда возмещение ограничено ценой покупки квартиры?

Есть важное исключение, о котором собственники узнают слишком поздно. По ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение уже после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеют право только на выплату возмещения, причем его размер не может превышать стоимость приобретения ими этого помещения. Правила ч. 8 ст. 32 ЖК РФ (предоставление другого жилья по соглашению с зачетом стоимости) и ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ (дополнительные меры поддержки за счет региона) к таким собственникам не применяются. Исключение из этого ограничения закон делает для тех, к кому право перешло в порядке наследования. Если же квартира куплена до признания дома аварийным, ограничение не действует и возмещение считается по общим правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Частые вопросы

Можно ли вместо денег потребовать другую квартиру?

По ч. 8 ст. 32 ЖК РФ другое жилое помещение с зачетом его стоимости предоставляется по соглашению с собственником. Если дом включен в региональную адресную программу переселения (ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ), у собственника, как разъяснил Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 29.04.2014, есть право выбора: получить возмещение или другое жилье. Вне программы способ один — выкуп. О выборе способа мы писали в материале Можно ли получить в качестве компенсации за изъятое аварийное жилье новую квартиру и стоимость земельного участка?.

Обязаны ли мы съехать сразу после получения денег?

Нет. По заявлению прежнего собственника, у которого нет в собственности других жилых помещений, за ним сохраняется право пользования изымаемым жильем — не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Это правило рассчитано ровно на ситуацию, когда деньги получены, а новая квартира еще не куплена.

Что делать, если предложенная сумма явно занижена?

Соглашение подписывать не обязательно. Закажите собственный отчет об оценке и сверьте его с расчетом органа власти по всем позициям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: доля в общем имуществе и земельном участке, убытки при переезде, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. При споре сумму определяет суд, как правило по результатам судебной экспертизы; расходы на переезд и поиск жилья также входят в возмещение.

Может ли процедура изъятия длиться бесконечно?

Нет. Решение об изъятии действует три года со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). В пределах этого срока орган власти должен либо заключить с Вами соглашение, либо предъявить иск о принудительном изъятии, причем такой иск не может быть подан ранее чем через три месяца со дня получения Вами проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). По истечении трех лет процедура начинается заново.

Кто оплачивает переезд и оформление новой квартиры?

Эти расходы не ложатся на собственника: по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в возмещение включаются убытки, связанные с изменением места проживания, переездом, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения постоянного, поиском другого жилья и оформлением права собственности на него. Их нужно заявить и подтвердить документами при согласовании суммы или в суде.

Краткая сводка: сроки расчета за изымаемое аварийное жилье

• Единого федерального срока выплаты после подачи документов нет: размер возмещения, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
• Второй ориентир по времени — срок переселения из конкретного дома, указанный в региональной адресной программе (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).
• Копия решения об изъятии направляется собственнику в течение 10 дней, само решение действует 3 года (п. 10 и п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ); иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее 3 месяцев со дня получения собственником проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
• Право на жилье переходит только после предоставления возмещения — изъятие предварительное и равноценное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ, ст. 281 и ст. 282 ГК РФ).
• В возмещение входят стоимость помещения, доля в общем имуществе и земельном участке, убытки при переезде и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, Обзор Президиума Верховного Суда РФ от 29.04.2014).
• Бездействие органа обжалуется по главе 22 КАС РФ в течение трех месяцев (ст. 218 и ст. 219 КАС РФ), а спор о самой выплате решается иском о взыскании возмещения по ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, ждать «положенного срока» после подачи документов не нужно — его в законе просто нет. Срок расчета создается двумя документами: соглашением об изъятии, где он должен быть прямо записан (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ), и региональной адресной программой переселения, где указан срок расселения Вашего дома. Запросите у органа власти сведения о стадии процедуры и проект соглашения, проверьте сумму по всем позициям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, а при затягивании обжалуйте бездействие по главе 22 КАС РФ или заявляйте иск о взыскании возмещения. Помните и о трехлетнем сроке действия решения об изъятии (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ), и о том, что до выплаты Вас не могут лишить жилья.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Земельные споры
• Адвокат по гражданским делам