Правомерна продажа имущества до принятия наследства?

Здравствуйте. Супруг через 2 недели после смерти жены дарит дом, находящийся в общей совместной собственности с супругой, дочерью, т.е. до истечения срока для принятия наследниками. Правомерно ли это?

Здравствуйте!

Коротко: распорядиться домом можно только в части, которая действительно принадлежит наследнику: своей супружеской долей — в любое время, унаследованной долей — только после её принятия и оформления (статья 1152 Гражданского кодекса РФ). Долю, причитающуюся другому наследнику, продавать или дарить нельзя — это чужое имущество, и сделка в этой части может быть признана недействительной.

Ниже приведён подробный разбор норм о принятии наследства, супружеской доле и рисках сделки с домом до оформления наследственных прав.

Кто становится собственником наследственного имущества и с какого момента?

Наследник, принявший наследство, считается собственником наследственного имущества со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя) независимо от того, когда и каким способом он его принял, и независимо от момента государственной регистрации права, если такая регистрация требуется законом (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ). Этот же принцип закреплён в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: наследник, принявший наследство, считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на это имущество.

Принять наследство можно двумя способами (статья 1153 Гражданского кодекса РФ): подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства либо совершить действия, свидетельствующие о фактическом принятии, — вступить во владение или в управление имуществом, принять меры по его сохранению, оплатить за свой счёт расходы на его содержание или долги наследодателя. Срок на принятие наследства — шесть месяцев со дня открытия наследства (статья 1154 Гражданского кодекса РФ; о том, как считается этот срок и что будет, если его пропустить, — в отдельном разборе про срок принятия наследства по закону и по завещанию). Даже если наследник уже успел фактически принять наследство в первые недели после смерти близкого, это делает его собственником причитающейся ему доли «задним числом», но не даёт права распоряжаться долями других наследников.

Какая часть дома принадлежит пережившему супругу и не входит в наследство?

Если дом приобретён супругами в браке и является их совместной собственностью, в состав наследства включается только доля умершего супруга в этом имуществе — как правило, половина, если брачным договором не установлено иное (статья 256 Гражданского кодекса РФ, статьи 33–34 Семейного кодекса РФ). Это правило прямо разъяснено в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 9: в состав наследства входит доля наследодателя в имуществе, нажитом супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Доля пережившего супруга, соответственно, в наследство не входит и как принадлежала ему, так и остаётся его личной собственностью — распорядиться ею он может в любой момент, срок принятия наследства на неё не распространяется (подробнее о том, как разграничиваются супружеская доля и наследственная масса, — в материале «Как наследуется совместно нажитое имущество после смерти одного из супругов»).

Практическая оговорка: если право на дом в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано как совместная собственность супругов без выделения долей, для распоряжения своей половиной пережившему супругу сначала нужно оформить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (выдаётся в рамках наследственного дела) — иначе сама доля юридически не выделена и сделку по ней зарегистрировать не удастся, даже если наследование тут ни при чём.

Можно ли распорядиться всем домом, если наследников несколько?

Если к наследованию призваны несколько человек — например, переживший супруг и ребёнок наследодателя, оба наследники по закону первой очереди, — наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в их общую долевую собственность (статья 1164 Гражданского кодекса РФ; пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 9). Так, если бы дом принадлежал только супругам на праве совместной собственности, а к наследованию призывались переживший супруг и один ребёнок, наследственная доля умершего супруга (условно — половина дома) разделилась бы между ними поровну: по одной четверти дома каждому, — а собственная супружеская доля пережившего супруга наследованием вообще не затрагивается. Распорядиться общим имуществом, находящимся в долевой собственности нескольких наследников, можно только по соглашению всех его участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ); в одностороннем порядке — только своей долей, а не объектом целиком. Заключить между наследниками соглашение о разделе такого имущества, если в его состав входит недвижимость, до получения свидетельства о праве на наследство тоже нельзя — прямой запрет установлен в пункте 51 того же постановления Пленума (подробнее о том, что входит в наследственную массу и что делят наследники, — в статье «Что входит в состав наследства?»).

Почему Росреестр не зарегистрирует сделку сразу после смерти собственника?

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав проводятся на основании документов, поступивших в орган регистрации в установленном порядке, и одним из таких правоустанавливающих документов закон прямо называет свидетельство о праве на наследство (статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Пока наследник такое свидетельство не получил, зарегистрировать переход права на унаследованную часть дома — ни в пользу покупателя, ни в пользу одаряемого — не получится: правоустанавливающего документа просто нет. По общему правилу свидетельство выдаётся по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (пункт 1 статьи 1163 Гражданского кодекса РФ); выдать его раньше можно только при достоверных данных о том, что кроме обратившихся наследников других наследников, имеющих право на наследство, не имеется (пункт 2 статьи 1163 Гражданского кодекса РФ) — если наследников как минимум двое, этот досрочный порядок обычно неприменим.

Что грозит, если сделку всё же оформить до истечения срока принятия наследства?

Если предметом сделки становится не только личная доля дарителя (продавца), но и часть дома, причитающаяся другому наследнику, — это распоряжение чужим имуществом. Другой наследник, чьей долей распорядились без его участия, вправе оспорить сделку как не соответствующую закону в этой части (статья 168 Гражданского кодекса РФ) и потребовать возврата своей доли. Для того, кто получил дом по такой сделке, риск двойной: во-первых, зарегистрировать переход права на неоформленную часть дома, скорее всего, вообще не удастся по описанной выше причине; во-вторых, даже если регистрация формально прошла (например, если наследники впоследствии всё же оформили права), оспаривание в части чужой доли по общим правилам о недействительности сделок и о добросовестном приобретении остаётся возможным. Дарителю (продавцу) это тоже грозит спором с собственным сонаследником — вплоть до раздела уже подаренного или проданного имущества через суд.

Как правильно оформить продажу или дарение унаследованной недвижимости?

1. В течение шести месяцев со дня смерти наследодателя всем наследникам подать нотариусу заявление о принятии наследства либо подтвердить фактическое принятие (статьи 1153–1154 Гражданского кодекса РФ).
2. Пережившему супругу — оформить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, если право на дом было зарегистрировано как совместная собственность без выделения долей.
3. По истечении срока получить свидетельство о праве на наследство на причитающуюся долю (статья 1163 Гражданского кодекса РФ).
4. Зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
5. Если наследников несколько — либо оформить сделку с домом от имени всех сособственников сразу, либо распорядиться только своей долей; при продаже доли постороннему лицу нужно соблюсти преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности (статья 250 Гражданского кодекса РФ) — на дарение доли это требование не распространяется.

Частые вопросы

Можно ли подарить свою супружескую долю сразу после смерти супруга, не дожидаясь окончания срока принятия наследства?

Да — эта доля никогда не входила в наследство и принадлежит пережившему супругу лично (статья 256 Гражданского кодекса РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ). Срок принятия наследства на распоряжение ею не влияет, но если право было зарегистрировано как совместная собственность без выделения долей, сначала нужно оформить эту долю у нотариуса.

Обязательно ли ждать шесть месяцев, чтобы получить свидетельство о праве на наследство?

По общему правилу — да (пункт 1 статьи 1163 Гражданского кодекса РФ). Досрочная выдача допускается лишь при достоверных данных об отсутствии других наследников (пункт 2 статьи 1163 Гражданского кодекса РФ); если наследников как минимум двое, этот вариант обычно неприменим.

Что будет, если сделку с домом зарегистрируют, а потом выяснится, что распорядились и чужой долей?

Наследник, чьей долей распорядились без его участия, вправе оспорить сделку в соответствующей части (статья 168 Гражданского кодекса РФ) и требовать возврата этой доли. Для приобретателя это риск утратить часть полученного имущества по решению суда.

Входит ли в наследство вся квартира или дом, купленные в браке, если они оформлены только на имя умершего супруга?

Нет. В наследство входит лишь доля умершего в общем имуществе супругов — как правило, половина, если иное не установлено брачным договором, — независимо от того, на кого из супругов оформлено право собственности (статья 256 Гражданского кодекса РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ).

Достаточно ли фактического принятия наследства (например, проживания в доме), чтобы сразу продать унаследованную недвижимость?

Фактическое принятие (пункт 2 статьи 1153 Гражданского кодекса РФ) делает наследника собственником причитающейся доли задним числом, но для регистрации перехода права к покупателю или одаряемому нужен документ, подтверждающий это право, — свидетельство о праве на наследство; без него сделку не зарегистрируют.

Таким образом, через две недели после смерти супруги правомерно распорядиться лишь той частью дома, которая принадлежит пережившему супругу лично, — его супружеской долей, — и, после надлежащего оформления, той долей, что причитается ему самому по наследству. Долю, переходящую другому наследнику (в частности, дочери), дарить или продавать нельзя: это чужое имущество, а до получения свидетельства о праве на наследство переход права на унаследованную часть дома Росреестр в любом случае не зарегистрирует.

Краткая сводка: сделки с наследственным имуществом до истечения срока на его принятие

• Наследник, принявший наследство, считается его собственником со дня открытия наследства независимо от даты фактического принятия и государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ, пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).
• Срок принятия наследства — шесть месяцев со дня открытия наследства (статья 1154 Гражданского кодекса РФ); досрочная выдача свидетельства допускается лишь при достоверном отсутствии других наследников (пункт 2 статьи 1163 Гражданского кодекса РФ).
• Доля пережившего супруга в общем имуществе, нажитом в браке, в состав наследства не входит и принадлежит ему лично независимо от того, на кого оформлено имущество (статья 256 Гражданского кодекса РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 9).
• При нескольких наследниках имущество со дня открытия наследства поступает в их общую долевую собственность, и распорядиться им целиком можно только по соглашению всех участников (статья 1164, статья 246 Гражданского кодекса РФ).
• Продажа или дарение доли, причитающейся другому наследнику, — распоряжение чужим имуществом; такая сделка может быть признана недействительной в соответствующей части (статья 168 Гражданского кодекса РФ).
• Для регистрации перехода права на унаследованную недвижимость нужен правоустанавливающий документ — свидетельство о праве на наследство (статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Наследство
• Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости
• Раздел совместно нажитого имущества