Принудительная выписка бывшего собственника квартиры: пошаговый алгоритм действий

Добрый день. Я купила квартиру, бывший владелец обязался выписаться в течение полугода, но не сделал этого. Как я могу его выписать?

Здравствуйте!

Коротко: С переходом права собственности бывший владелец утрачивает право пользования квартирой (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) и обязан её освободить (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ). Если добровольно он с учёта не снялся, снять его можно по вступившему в силу решению суда.

Ниже приведён подробный разбор норм, исключений и практических вариантов.

На каком основании бывший собственник утрачивает право пользования квартирой?

Основание названо в законе прямо: при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу право пользования этим помещением прежним собственником и членами его семьи прекращается, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ). После регистрации перехода права на Вас продавец перестаёт быть управомоченным пользователем квартиры автоматически, никакого его согласия для этого не нужно. Оговорка о сроке выписки в договоре ничего к этому не добавляет — она лишь фиксирует дату, к которой продавец обязался исполнить то, что и без того обязан. Регистрация по месту жительства — административный учёт, а не право на жильё, поэтому сохранившаяся запись о прежнем владельце сама по себе права проживать в квартире ему не даёт.

Дальнейшая обязанность бывшего владельца описана в части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ: гражданин, у которого право пользования жилым помещением прекратилось, обязан освободить помещение, а если он не делает этого в установленный собственником срок — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Вы как собственник вправе требовать устранения любых нарушений Вашего права (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Общие подходы судов к жилищным спорам разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, отдельный блок которого посвящён правам членов и бывших членов семьи собственника.

Что нужно сделать до обращения в суд?

Обязательный досудебный порядок по такой категории споров законом не установлен, но письменное требование освободить жильё и сняться с учёта имеет практический смысл. Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ говорит именно о сроке, установленном собственником, — обозначить этот срок должны Вы. Часто требование решает вопрос без суда, а документ с доказательством вручения затем работает как доказательство в деле и помогает взыскать судебные расходы. Укажите в нём реквизиты договора и выписки из ЕГРН, разумный срок и последствия отказа; направьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, квитанции сохраните.

Параллельно закажите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости и справку о зарегистрированных лицах — из неё видно круг будущих ответчиков и наличие среди них несовершеннолетних. Перечитайте договор купли-продажи: по пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём после его продажи, — существенное условие договора, и к названным в нём людям требование о выписке предъявить не получится.

Пошаговый алгоритм: как выписать бывшего собственника через суд?

1. Подтвердите своё право: закажите выписку из ЕГРН и проверьте по договору купли-продажи, нет ли в нём лиц, сохраняющих право пользования (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).
2. Получите справку о зарегистрированных в квартире лицах — она покажет полный круг будущих ответчиков.
3. Направьте письменное требование освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учёта, указав разумный срок; отправляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
4. Дождитесь истечения указанного срока и зафиксируйте, что требование не исполнено.
5. Подготовьте исковое заявление о признании бывшего собственника утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учёта; если он продолжает жить в квартире — добавьте требование о выселении.
6. Уплатите государственную пошлину: иск неимущественного характера оплачивается в размере, установленном статьёй 333.19 Налогового кодекса РФ, — актуальную сумму лучше уточнить непосредственно перед подачей.
7. Подайте иск с приложениями в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 24 и часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ), направив копии ответчику.
8. Участвуйте в заседаниях, представьте доказательства перехода права и отсутствия у ответчика оснований пользоваться жильём; по требованию о выселении заключение по делу даёт прокурор (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ).
9. Дождитесь вступления решения в законную силу — по общему правилу через месяц после изготовления мотивированного решения, если оно не обжаловано (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ).
10. Обратитесь с решением в орган регистрационного учёта для снятия ответчика с учёта, а если он не освобождает квартиру — получите исполнительный лист и подайте его судебным приставам.

Какие документы и доказательства нужны для суда?

Требования к содержанию иска и приложениям установлены статьями 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. В просительной части формулируйте требования так, чтобы решение можно было исполнить: признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учёта, а при фактическом проживании — выселить. К заявлению прикладываются:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая Ваше право собственности на квартиру;
• договор купли-продажи, в том числе с условием об обязанности продавца сняться с учёта в согласованный срок;
• справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении;
• письменное требование об освобождении жилья и снятии с учёта вместе с описью вложения, квитанцией об отправке и уведомлением о вручении либо отчётом об отслеживании отправления;
• документ об уплате государственной пошлины;
• документы о направлении копий иска и приложений ответчику и третьим лицам.

Доказать в процессе нужно четыре обстоятельства: переход к Вам права собственности, отсутствие у ответчика самостоятельных оснований пользоваться жильём после продажи (соглашения с Вами, завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением), направление ему требования и неисполнение этого требования. Помогают и косвенные доказательства: акт о непроживании, показания соседей, сведения об отсутствии вещей ответчика, платёжные документы на Ваше имя. Третьим лицом к участию в деле привлекается орган регистрационного учёта.

Сколько времени занимает дело и как исполняется решение суда?

Гражданские дела рассматриваются районным судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления (часть 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ). На практике срок растягивается, если ответчик уклоняется от получения повесток или его место жительства не установлено. Затем нужно дождаться вступления решения в законную силу: апелляционная жалоба подаётся в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Дальше действуют по двум линиям. Снятие с регистрационного учёта производит сам орган регистрационного учёта: выселение и утрата права пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда прямо названы законом самостоятельным основанием для снятия гражданина с учёта (статья 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»; порядок детализирован Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Согласие ответчика для этого не требуется. Если же он отказывается освобождать квартиру, получите исполнительный лист и предъявите его судебным приставам: пристав возбуждает производство, даёт должнику срок на добровольное исполнение, а затем выселяет принудительно с составлением акта и описи имущества (статьи 30 и 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Что делать, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний?

Правило о прекращении права пользования распространяется и на детей бывшего собственника: они относятся к членам его семьи, о которых говорит пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Но процессуально такое дело сложнее. Ребёнок до четырнадцати лет место жительства сам не выбирает — им признаётся место жительства его законных представителей (пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ), поэтому требование заявляется к ребёнку в лице родителей и разрешается вместе с вопросом о правах самого родителя. Суд, как правило, привлекает к делу орган опеки и попечительства для дачи заключения (статья 47 Гражданского процессуального кодекса РФ), а по требованию о выселении заключение даёт и прокурор.

Сложность здесь скорее фактическая: суд проверяет, не остаётся ли ребёнок вовсе без жилья. Поэтому заранее соберите доказательства того, что в квартире он не проживает, а у его родителя есть иное жильё или возможность зарегистрировать ребёнка по своему новому месту жительства. Отдельно проверьте, не отказывался ли кто-то из зарегистрированных от участия в приватизации этой квартиры: за таким человеком право пользования сохраняется и после смены собственника (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). То же касается получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и лица, в пользу которого установлен завещательный отказ (статьи 33 и 34 Жилищного кодекса РФ).

Какие ситуации встречаются на практике и как они решаются?

Частые вопросы

Можно ли снять бывшего собственника с учёта без суда?

Да, если он сам подаст заявление о снятии с регистрационного учёта либо зарегистрируется по новому месту жительства — тогда прежняя запись аннулируется без Вашего участия. Принудительно, без его воли, орган регистрационного учёта снимет его только на основании вступившего в законную силу решения суда (статья 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1).

Кто платит за коммунальные услуги, пока бывший собственник зарегистрирован?

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на собственнике, то есть на Вас (статья 153 Жилищного кодекса РФ). Но по услугам, которые начисляются исходя из числа зарегистрированных лиц, лишняя регистрация увеличивает начисления, поэтому после снятия ответчика с учёта имеет смысл сразу подать в управляющую организацию сведения о фактическом числе проживающих.

Можно ли взыскать с ответчика госпошлину и расходы на юриста?

Да. Стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить понесённые судебные расходы за счёт другой стороны (статья 98 Гражданского процессуального кодекса РФ), а расходы на представителя возмещаются в разумных пределах (статья 100 Гражданского процессуального кодекса РФ). Заявить о расходах можно и после рассмотрения дела, приложив договор с представителем и документы об оплате.

Что делать, если ответчик выписался уже после подачи иска?

Цель достигнута, и от иска можно отказаться; производство по делу тогда прекращается (статья 220 Гражданского процессуального кодекса РФ). При этом деньги не пропадают: если отказ вызван добровольным удовлетворением требований ответчиком после предъявления иска, понесённые Вами судебные расходы взыскиваются с него (статья 101 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Краткая сводка: как выписать прежнего владельца квартиры

• Переход права собственности прекращает право пользования квартирой у прежнего собственника и членов его семьи — пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.
• Тот, у кого право пользования прекратилось, обязан освободить помещение, а иначе выселяется по требованию собственника на основании решения суда — часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ.
• Иск о признании утратившим право пользования и выселении подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры — статья 24 и часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ; по требованию о выселении заключение даёт прокурор — часть 3 статьи 45 того же кодекса.
• Государственная пошлина по иску неимущественного характера уплачивается в размере, установленном статьёй 333.19 Налогового кодекса РФ; актуальный размер уточняйте перед подачей.
• Снятие с регистрационного учёта производит орган регистрационного учёта на основании вступившего в законную силу решения суда — статья 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 и Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
• Если ответчик не освобождает квартиру добровольно, выселение производит судебный пристав-исполнитель — статьи 30 и 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Таким образом, невыполненное продавцом обещание выписаться не оставляет Вас без защиты: право пользования квартирой он утратил в момент перехода к Вам права собственности, и остаётся подтвердить это в суде. Направьте письменное требование с доказательством вручения, дождитесь истечения срока и подайте в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании бывшего собственника утратившим право пользования и снятии его с регистрационного учёта, а при фактическом проживании — и о выселении.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Жилищные вопросы
• Гражданские дела