Адвокат Антонов А.П.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Договор продажи недвижимости может быть признан недействительным по ряду оснований, связанных с его формой, содержанием и волей участников сделки на его заключение.
В частности, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора в силу ст. 168 ГК РФ. Арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 31.08.2015 N Ф05-10714/2015 по делу N А40-19922/2014 признал сделку, заключенную неуполномоченным лицом, ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующую требованиям ст. ст. 53, 153, 160 ГК РФ и нарушающую права истца как законного собственника объекта недвижимости. Аналогичный вывод делают Десятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 18.04.2014 по делу N А41-52854/13, Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 09.03.2016 N Ф09-7928/14 по делу N А60-15454/2013, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 28.08.2013 по делу N А13-10578/2012.
Если при совершении сделки было допущено злоупотребление правом, то есть осуществление своих прав с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, то в таком случае нарушается запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, и такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2021 N 306-ЭС21-4111 по делу N А12-13344/2018).
Сделка по продаже недвижимости, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1 ст. 179 ГК РФ). При этом сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основаниями для признания сделки недействительной.
Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Такая сделка может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки (п. п. 98, 99 Постановления Пленума N 25).
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, осуществление ими для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной (п. 86 Постановления Пленума N 25).
Однако, как указал Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 18.02.2016 N Ф09-11741/15 по делу N А60-19857/2015, если сделка была фактически исполнена сторонами, имущество передано, переход права собственности зарегистрирован, имущество находится во владении покупателя и не доказано наличие у сторон иной воли, чем совершение сделки купли-продажи, то такая сделка не может считаться мнимой.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила (п. 86 Постановления Пленума N 25, Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2016 по делу N 304-ЭС16-14491, А03-5940/2015).
Нарушение формы договора купли-продажи недвижимости также может повлечь его недействительность. В частности, при несоблюдении письменной формы согласно ст. 550 ГК РФ договор является недействительным (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.02.2021 N Ф09-8905/20 по делу N А76-21865/2020, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2020 N Ф04-556/2020 по делу N А46-8202/2019 (Определением Верховного Суда РФ от 28.09.2020 N 304-ЭС20-12755 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства)).
Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда такое удостоверение является обязательным, также влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК).
Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при отсутствии регистрации. Как указывает Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
Сам факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 N 19АП-6865/2020 по делу N А35-4992/2020, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.01.2021 N 02АП-8618/2020 по делу N А82-5608/2019).
Отсутствие подлинного экземпляра договора купли-продажи недвижимости при наличии его нетождественных копий свидетельствует о несоблюдении письменной формы договора и его недействительности (Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 N Ф09-6930/08-С6 по делу N А60-24678/2007 (Определением ВАС РФ от 30.07.2009 N ВАС-7857/09 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора данного Постановления)).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 12.07.2021
