Признание незаконным отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

Правовая природа объекта незавершённого строительства

Объект незавершённого строительства (ОНС) признаётся самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом права собственности. В соответствии со статьёй 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) такие объекты относятся к недвижимому имуществу, поскольку прочно связаны с землёй и их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ (п. 38 Постановления от 23.06.2015 №25), ключевым критерием для квалификации объекта как недвижимого имущества является наличие неразрывной связи с землёй.

Право собственности на объект незавершённого строительства возникает при наличии совокупности юридических фактов: законных оснований для строительства, фактического создания объекта и государственной регистрации права. При этом государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер — право возникает при наличии оснований, а регистрация лишь фиксирует его.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Без внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) право собственности не возникает в отношении третьих лиц.

Основания для государственной регистрации права на объект незавершённого строительства

Регистрация права собственности на ОНС возможна при соблюдении ряда условий, ключевыми из которых являются:

• наличие прав на земельный участок (собственность, аренда или иное законное основание) — если земельный участок не зарегистрирован в ЕГРН, необходимо сначала провести его межевание;
• получение разрешения на строительство (за исключением случаев, когда оно не требуется);
• фактическое создание объекта, обладающего признаками недвижимости;
• подготовка технического плана объекта;
• наличие правоустанавливающих документов на объект.

Регистрация осуществляется в порядке, установленном статьёй 40 Федерального закона №218‑ФЗ.

Согласно положениям статьи 14 Федерального закона №218‑ФЗ, государственная регистрация осуществляется на основании заявления правообладателя и представленных документов, подтверждающих возникновение права.

Типичные основания отказа в регистрации

Органы регистрации (Росреестр) вправе отказать в государственной регистрации права при наличии оснований, предусмотренных статьёй 26 Федерального закона №218‑ФЗ. На практике наиболее распространёнными причинами отказа являются:

• отсутствие или ненадлежащее оформление прав на земельный участок;
• отсутствие разрешения на строительство либо несоответствие объекта условиям такого разрешения;
• противоречия в представленных документах;
• отсутствие признаков объекта недвижимости (например, фактическое отсутствие строительных конструкций);
• наличие судебных споров или запретов в отношении объекта;
• несоответствие сведений технического плана фактическому состоянию объекта;
• несоответствие вида разрешённого использования земельного участка назначению объекта;
• наличие реестровой ошибки в документах;
• несоответствие сведений технического плана данным ЕГРН о земельном участке.

Отказ должен быть оформлен в письменной форме с указанием конкретных причин и ссылкой на нормы законодательства.

Судебный порядок оспаривания отказа

Отказ в государственной регистрации права собственности может быть оспорен в судебном порядке. В зависимости от статуса заявителя спор рассматривается:

• по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (для физических лиц);
• по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).

Срок обращения в суд составляет три месяца с момента получения отказа (ст. 219 КАС РФ, ст. 198 АПК РФ). При пропуске срока суд может рассмотреть ходатайство о его восстановлении при наличии уважительных причин.

Предметом рассмотрения суда является проверка законности и обоснованности отказа, включая:

• соблюдение процедуры рассмотрения заявления;
• наличие предусмотренных законом оснований для отказа;
• соответствие выводов органа регистрации фактическим обстоятельствам дела.

Бремя доказывания и доказательственная база

В делах данной категории бремя доказывания законности отказа возлагается на орган, принявший соответствующее решение. Заявитель, в свою очередь, должен подтвердить наличие оснований для государственной регистрации права.

К числу ключевых доказательств относятся:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• технический план объекта;
• акты выполненных строительных работ;
• заключения экспертов о степени готовности объекта;
• документы, подтверждающие соответствие объекта градостроительным нормам и правилам;
• заключения экспертов о соответствии объекта проектной документации;
• договоры с подрядчиками (при наличии);
• иные документы, подтверждающие фактическое существование объекта.

Суд оценивает совокупность представленных доказательств с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности.

Позиции судебной практики

Судебная практика исходит из того, что объект незавершённого строительства может быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости при наличии минимально необходимой степени готовности, позволяющей индивидуализировать объект.

Ключевыми критериями являются:

• наличие капитальных конструкций (фундамента, стен и иных элементов);
• возможность определения местоположения объекта на земельном участке;
• соответствие объекта разрешительной документации.

Суды нередко признают отказ незаконным в случаях, когда регистрирующий орган формально подходит к оценке документов или выходит за пределы своих полномочий, фактически подменяя собой функции строительного или технического контроля.

Верховный Суд РФ в ряде определений по конкретным делам сформировал позицию, согласно которой суд не вправе отказать в признании права на самовольную постройку только по формальному основанию — отсутствию разрешения на строительство — если объект соответствует всем техническим и градостроительным требованиям.

При этом отсутствие разрешения на строительство или существенные нарушения градостроительных норм могут служить законным основанием для отказа.

Правовые последствия признания отказа незаконным

В случае удовлетворения требований суд признаёт отказ в государственной регистрации незаконным и, как правило, обязывает орган регистрации устранить допущенные нарушения.

В зависимости от обстоятельств дела суд может:

• обязать провести государственную регистрацию права;
• обязать повторно рассмотреть заявление с учётом правовой позиции суда;
• взыскать с регистрирующего органа компенсацию за причинённые убытки (в отдельных случаях).

Судебный акт, вступивший в законную силу, является обязательным для исполнения и подлежит реализации органом регистрации в установленный законом срок.

Признание незаконным отказа в регистрации права собственности на объект незавершённого строительства представляет собой эффективный способ защиты имущественных прав при наличии надлежащей доказательственной базы. Ключевое значение имеет подтверждение законности строительства, наличия прав на земельный участок и фактического существования объекта как недвижимого имущества. Судебная практика ориентирована на устранение формального подхода со стороны регистрирующих органов и обеспечение баланса между публичными интересами и правами правообладателей.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.