Как переходит право собственности по договору, по наследству и при реорганизации

Коротко: право собственности по договору переходит к покупателю в момент передачи вещи, а на недвижимость — с момента регистрации в ЕГРН (ст. 223 ГК РФ). У наследника оно возникает со дня открытия наследства, у правопреемника при реорганизации — в момент её завершения, независимо от даты регистрации.

Ниже — подробный разбор того, как работают производные способы приобретения права собственности: переход по сделке, по наследству и при реорганизации юридического лица, а также кто несёт риск случайной гибели имущества, пока право ещё не перешло.

Что относится к производным способам приобретения права собственности?

Гражданский кодекс различает первоначальные и производные способы приобретения права собственности. При первоначальных способах право возникает впервые и ни от кого не зависит: например, изготовление новой вещи для себя или приобретение права собственности по давности владения (статья 234 ГК РФ). При производных способах право переходит от одного лица (правопредшественника) к другому — по воле сторон или в силу закона, и объём прав нового собственника обычно определяется тем, что было у прежнего владельца, включая существующие обременения.

К производным способам пункт 2 статьи 218 ГК РФ относит:

• приобретение имущества на основании сделки об отчуждении — купли-продажи, мены, дарения или любой другой сделки такого рода (перечень открыт);
• внесение имущества в качестве вклада (взноса) в уставный или складочный капитал юридического лица;
• приватизацию государственного или муниципального имущества;
• наследование по закону или по завещанию;
• переход имущества к правопреемнику при реорганизации юридического лица.

Наследование и реорганизация объединены общим механизмом — универсальным правопреемством: к новому владельцу переходит не отдельная вещь, а весь комплекс прав и обязанностей правопредшественника целиком, включая долги. Остальные способы из списка — это, по сути, разновидности сделок об отчуждении имущества со своими особенностями.

С какого момента покупатель становится собственником имущества по договору?

Общее правило звучит просто: право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 ГК РФ). Это значит, что сам по себе факт подписания договора купли-продажи, мены или дарения движимой вещи собственником покупателя ещё не делает — пока вещь фактически не передана, право остаётся у продавца.

Для недвижимого имущества действует другое правило: право собственности возникает с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости, а не с момента подписания договора или передачи ключей (пункт 2 статьи 223, статьи 8.1 и 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). На практике это создаёт разрыв во времени: стороны подписали акт приёма-передачи квартиры, покупатель уже въехал и делает ремонт, но юридически собственником он станет только после того, как Росреестр внесёт запись о переходе права — обычно через несколько рабочих дней после подачи документов.

Что именно считается передачей вещи, определяет статья 224 ГК РФ:

• вручение вещи приобретателю — фактическое поступление её во владение покупателя или указанного им лица;
• сдача вещи перевозчику (первому из них, если перевозчиков несколько) или в организацию связи для пересылки, если продавец не обязан доставить вещь сам;
• передача «короткой рукой» — если вещь уже находится во владении приобретателя (например, у арендатора), она считается переданной ему с момента заключения договора об отчуждении;
• передача товарораспорядительного документа на вещь вместо неё самой (например, коносамента).

Договор может сдвинуть момент перехода права и в отношении движимого имущества. Например, стороны вправе договориться, что право собственности на товар сохраняется за продавцом до его полной оплаты покупателем (статья 491 ГК РФ) — так часто оформляют продажу оборудования или крупных партий товара в рассрочку. Пока оплата не поступила, покупатель владеет и пользуется вещью, но не вправе её продать, подарить или заложить, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из назначения и свойств товара.

Кто несёт риск случайной гибели имущества, пока право не перешло?

Общее правило статьи 211 ГК РФ гласит: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку до передачи вещи (а для недвижимости — до государственной регистрации) собственником по-прежнему считается продавец, именно на нём в этот период формально лежит и риск утраты имущества.

Отсюда практический нюанс с недвижимостью: если после подписания акта приёма-передачи, но до регистрации перехода права дом или квартира пострадали от пожара, залива или иного случайного события, вопрос о том, кто несёт убытки, разрешается с учётом того, что формальным собственником до регистрации остаётся продавец, и того, как стороны распределили риск в самом договоре. Чтобы не зависеть от сроков работы Росреестра, в договорах купли-продажи недвижимости часто отдельно указывают, что риск случайной гибели переходит к покупателю с момента подписания акта приёма-передачи, а не с момента регистрации — это не противоречит статье 211 ГК РФ, поскольку норма диспозитивна.

Для движимых вещей, отправленных перевозчику, риск, как правило, переходит к покупателю уже в момент сдачи вещи первому перевозчику (это и есть передача по статье 224 ГК РФ) — значит, если груз погиб в пути, убытки при отсутствии иного условия в договоре ложатся на покупателя, хотя вещь физически он ещё не получил.

Как переходит право собственности при взносе в уставный капитал и при приватизации?

Внесение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридического лица — тоже разновидность приобретения права собственности по сделке. Момент перехода определяется теми же общими правилами: движимое имущество становится собственностью организации с момента его передачи (статья 223 ГК РФ), но если на этот момент юридическое лицо ещё не зарегистрировано, право на имущество возникает у него не ранее даты собственной государственной регистрации. Недвижимое имущество переходит в собственность юридического лица с момента государственной регистрации права за ним — так же, как и при обычной купле-продаже.

Приватизация — передача государственного или муниципального имущества в собственность граждан и юридических лиц (статья 217 ГК РФ) — регулируется специальными законами о приватизации, но по своей правовой природе тоже сводится к сделке (например, договору передачи жилого помещения при приватизации квартиры) либо к реорганизации государственного или муниципального предприятия в акционерное общество. Поэтому момент возникновения права собственности здесь определяется по тем же общим правилам — регистрацией для недвижимости или передачей для остального имущества.

Когда наследник становится собственником имущества по наследству?

При наследовании (статья 1110 ГК РФ) имущество умершего переходит к его наследникам в порядке универсального правопреемства — то есть в неизменном виде и как единое целое, вместе с правами и обязанностями наследодателя, включая долги. Для возникновения права собственности у наследника нужны два условия: открытие наследства вследствие смерти наследодателя или объявления его умершим (статья 1113 ГК РФ) и принятие наследства самим наследником — либо подачей заявления нотариусу в течение шести месяцев, либо фактическими действиями по вступлению во владение имуществом (статья 1152, 1154 ГК РФ).

Ключевая практическая особенность — принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права, когда такое право подлежит регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Иными словами, наследник, принявший в наследство квартиру, юридически становится её собственником в день смерти наследодателя, даже если свидетельство о праве на наследство он получил только через несколько месяцев, а переход права в ЕГРН зарегистрировал ещё позже.

Это не значит, что регистрация не нужна вовсе: чтобы продать, подарить или заложить унаследованную недвижимость, наследнику всё равно придётся сначала получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство (обычно не ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства) и зарегистрировать переход права в Росреестре — без этого оформление наследства нельзя будет считать завершённым для целей дальнейших сделок. Стоит помнить и об обратной стороне универсального правопреемства: наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, но каждый — только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (статья 1175 ГК РФ).

Как имущество переходит к правопреемнику при реорганизации юридического лица?

При реорганизации юридического лица (статья 58 ГК РФ) также действует универсальное правопреемство, но порядок его оформления различается в зависимости от формы реорганизации. При слиянии и присоединении права и обязанности каждого участвующего лица переходят к правопреемнику в силу закона — целиком, без составления отдельного передаточного акта: закон не требует его с 2014 года именно для этих двух форм, поскольку правопреемник здесь один и распределять имущество между несколькими получателями не нужно.

Передаточный акт обязателен только при разделении и выделении (статья 58, 59 ГК РФ) — когда из одного юридического лица образуется несколько или когда из его состава выделяется новое лицо и имущество, права и обязанности нужно распределить между несколькими правопреемниками. Такой акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного лица в отношении всех кредиторов и должников, включая обязательства, которые стороны оспаривают. При преобразовании юридического лица из одной организационно-правовой формы в другую права и обязанности в отношении третьих лиц вообще не изменяются — меняется лишь организационно-правовая форма самого лица.

Момент, с которого правопреемник считается собственником имущества, тоже зависит от формы реорганизации: при слиянии, разделении, выделении и преобразовании — это момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при присоединении — момент внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности присоединённого лица (пункт 4 статьи 57 ГК РФ). Как и при наследовании, право на недвижимое имущество возникает у правопреемника в этот момент независимо от того, когда сведения о новом собственнике будут внесены в ЕГРН, — государственная регистрация здесь носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер. Подробнее о том, как это работает применительно к отдельным видам активов, разобрано в материале «Что такое реорганизация ООО»; отдельные правила при этом действуют для интеллектуальных прав — им посвящён разбор «Переход интеллектуальных прав при универсальном правопреемстве».

Практический пример: одно ООО присоединяется к другому, и всё имущество присоединённой компании, включая офисное здание, автоматически переходит к правопреемнику в момент исключения присоединённого ООО из ЕГРЮЛ. Но чтобы дальше продать это здание или передать его в залог, правопреемнику всё равно нужно сначала внести в ЕГРН запись о себе как о новом собственнике — регистрация в этом случае лишь подтверждает уже возникшее право, а не создаёт его заново.

Частые вопросы

Можно ли договором изменить момент перехода права собственности на движимое имущество?

Да, статья 223 ГК РФ прямо допускает, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Например, стороны вправе установить, что право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты товара покупателем (статья 491 ГК РФ) — это стандартное условие для продажи оборудования и товаров в рассрочку.

Кто отвечает за товар, погибший при перевозке до его вручения покупателю?

По общему правилу — покупатель, если договор не предусматривает иного. Сдача вещи перевозчику уже считается передачей по статье 224 ГК РФ, а значит, риск случайной гибели по статье 211 ГК РФ переходит к покупателю в этот момент, даже если фактически вещь он ещё не получил.

Может ли наследник продать унаследованную квартиру, если ещё не зарегистрировал право в Росреестре?

Нет. Право собственности у него уже возникло со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), но для регистрации сделки с покупателем в ЕГРН должна сначала появиться запись о самом наследнике как о собственнике — для этого нужно получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство и обратиться с ним в Росреестр.

Переходят ли к правопреемнику при реорганизации долги, о которых не было известно на момент реорганизации?

Да. Универсальное правопреемство означает переход всего комплекса прав и обязанностей, включая обязательства, которые на момент реорганизации оспариваются или прямо не упомянуты. При разделении и выделении порядок правопреемства по таким обязательствам должен быть прямо определён в передаточном акте (статья 59 ГК РФ).

Нужен ли передаточный акт при слиянии двух ООО?

Нет. Передаточный акт статья 58 ГК РФ требует только при разделении и выделении, когда имущество нужно распределить между несколькими правопреемниками. При слиянии и присоединении все права и обязанности переходят к правопреемнику в силу закона без отдельного акта.

Краткая сводка: производные способы приобретения права собственности

• Право собственности на движимое имущество по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором (ст. 223, 224 ГК РФ).
• Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН, а не с момента подписания договора или передачи ключей (ст. 8.1, 131, 223 ГК РФ).
• Риск случайной гибели или повреждения имущества несёт собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ) — договор может сдвинуть момент перехода риска отдельно от момента перехода права.
• Право собственности наследника возникает со дня открытия наследства независимо от времени фактического принятия и от момента государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), но для дальнейших сделок нужны свидетельство о праве на наследство и регистрация в ЕГРН.
• При слиянии и присоединении юридических лиц права и обязанности переходят к правопреемнику в силу закона; передаточный акт обязателен только при разделении и выделении (ст. 58, 59 ГК РФ).
• Государственная регистрация права наследника или правопреемника на недвижимость носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Таким образом, для большинства сделок с движимым имуществом действует простое правило — право переходит вместе с передачей вещи. Но для недвижимости, наследства и реорганизации закон устанавливает особые моменты перехода права и отдельно решает вопрос о том, кто несёт риск случайной гибели имущества, пока право ещё не перешло. Если в конкретной ситуации неясно, кто уже является собственником и на ком лежит риск утраты имущества, эти вопросы стоит решать заранее — в тексте договора или с участием адвоката, а не после того, как спор уже возник.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Адвокат по договорам