С какого момента возникает право собственности на земельный участок

Коротко: По общему правилу право собственности на земельный участок возникает не в день сделки и не в день оплаты, а в момент внесения записи в ЕГРН (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223 ГК РФ, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ). Исключения прямо названы в законе: наследство, реорганизация юридического лица, выплаченный пай, ранее возникшие права.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений из общего правила, порядка государственной регистрации и практических последствий, которые зависят от даты возникновения права на землю.

С какого момента человек становится собственником земельного участка?

Земельный участок — это недвижимая вещь, а права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ). Применительно к сделкам это правило повторено в пункте 2 статьи 223 ГК РФ: когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Земельное законодательство говорит о том же: права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ). Наконец, часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода и прекращения права на недвижимость.

Практический вывод из этих норм простой. Подписанный договор купли-продажи, расписка о передаче денег, акт приема-передачи участка и даже уплаченный за него налог сами по себе собственником Вас не делают: они лишь создают основание для регистрации. Пока запись в Едином государственном реестре недвижимости не внесена, собственником в отношениях с третьими лицами остается прежний правообладатель, и именно он значится в реестре. Зарегистрированное право, в свою очередь, может быть оспорено только в судебном порядке (статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Можно ли ссылаться на отсутствие записи в ЕГРН, если сделка уже состоялась?

Между самими сторонами сделки правило работает мягче. С момента, когда возникло основание для регистрации права, ни продавец, ни покупатель в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН соответствующей записи — на это прямо указано в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. То есть продавец, получивший деньги и передавший участок по акту, не может заявить покупателю: «Записи нет, значит, участок по-прежнему мой, и я распоряжусь им как хочу».

Если сторона уклоняется от подачи документов на регистрацию, вторая сторона не остается беззащитной: по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, а уклоняющаяся сторона возмещает вызванные задержкой убытки (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Такое решение суда и становится основанием для внесения записи в реестр.

Как подтвердить дату возникновения права на участок?

Дату государственной регистрации права видно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости — именно выпиской удостоверяется проведенная регистрация (статья 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В разделе о зарегистрированных правах указываются правообладатель, вид права, номер и дата государственной регистрации, а также документ-основание. Бумажные свидетельства о праве собственности не выдаются уже много лет, но ранее выданные свидетельства сохраняют значение документа, подтверждающего факт регистрации на указанную в них дату.

Для случаев, когда право возникло не из записи в реестре, дату подтверждают другие документы: свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя (наследство), документы о завершении реорганизации и передаточный акт (правопреемство), справка кооператива о полной выплате пая, вступившее в законную силу решение суда.

В каких случаях право возникает не с момента регистрации?

Оговорка «если иное не установлено законом» в пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ не декоративная. Перечень основных исключений обобщен в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010.

Наследство. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства — независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Наследник становится собственником участка задним числом: свидетельство о праве на наследство он получает, как правило, по истечении шести месяцев, регистрирует право еще позже, но юридически собственником считается со дня смерти наследодателя.

Реорганизация. При реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к правопреемникам (пункт 2 статьи 218 ГК РФ). Запись в ЕГРН здесь вносится позже и лишь фиксирует уже состоявшийся переход.

Паевой взнос. Член потребительского кооператива и другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие паевой взнос за предоставленное кооперативом имущество, приобретают на него право собственности (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Норма сформулирована для квартиры, дачи, гаража и иного помещения, поэтому к самому земельному участку она применяется не всегда — но для гаражных и жилищных объектов на участке это исключение работает.

Ранее возникшие права. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в ЕГРН; регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя (часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Это ключевая норма для участков, полученных в начале 1990-х годов по решениям сельских советов и администраций. Но как только такой участок продают, дарят или обременяют, ранее возникшее право сначала вносят в реестр — без этого зарегистрировать переход права нельзя (статья 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Приобретательная давность. Лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимостью как своей собственной в течение пятнадцати лет, приобретает на нее право собственности; при этом право на недвижимость возникает у давностного владельца с момента государственной регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ). На практике порядок такой: сначала суд признает право в силу приобретательной давности, затем решение суда предъявляется в Росреестр, и право возникает с даты записи. Подробнее об условиях и доказывании — в материале Приобретательная давность на недвижимое имущество.

Почему дата возникновения права так важна на практике?

Дата — это не формальность в выписке. От нее считаются деньги и сроки:

• Земельный налог. Плательщиками признаются лица, обладающие участком на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (статья 388 Налогового кодекса РФ). По общему правилу обязанность возникает с даты записи в ЕГРН, а по унаследованному участку налог исчисляется начиная со дня открытия наследства (статья 396 НК РФ).
• НДФЛ при продаже. Доход от продажи участка освобождается от налога, если он находился в собственности не менее минимального предельного срока владения: по общему правилу это пять лет, а в случаях, названных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением), — три года. Срок отсчитывается от даты государственной регистрации права, а по наследству — со дня открытия наследства.
• Бремя содержания. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ): взносы, содержание, соблюдение земельного законодательства.
• Риск случайной гибели и повреждения. Он также лежит на собственнике, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 ГК РФ). В договоре купли-продажи стороны часто привязывают риск к передаче участка по передаточному акту (статья 556 ГК РФ) — это допустимо и снимает споры за период между передачей и регистрацией.
• Исчисление сроков. От даты возникновения права считают сроки исковой давности по спорам о правах на участок, сроки для оспаривания сделок, а также период, в течение которого можно требовать возмещения расходов на содержание.

Как зарегистрировать право собственности на земельный участок?

Основания для государственной регистрации перечислены в статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. К ним относятся акты органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении участка, договоры и другие сделки, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, межевой план и иные документы, подтверждающие возникновение или переход права. Регистрация проводится по заявлению правообладателя или стороны сделки.

1. Соберите документ-основание (договор, решение о предоставлении участка, свидетельство о праве на наследство, решение суда) и правоустанавливающие документы прежнего владельца.
2. Убедитесь, что участок стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер; если участок только образуется, кадастровый учет и регистрация проводятся одновременно (статья 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
3. Уплатите государственную пошлину — ее размеры установлены главой 25.3 Налогового кодекса РФ и зависят от вида участка и статуса заявителя.
4. Подайте заявление и документы одним из способов, предусмотренных статьей 18 Федерального закона № 218-ФЗ: через многофункциональный центр, в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра или портал государственных услуг, по почте, а также через нотариуса, если сделка удостоверена нотариально.
5. Дождитесь окончания регистрации и получите выписку из ЕГРН (статья 28 Федерального закона № 218-ФЗ) — в ней и будет указана дата возникновения Вашего права.

Сроки регистрации установлены статьей 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и считаются в рабочих днях со дня приема заявления и документов:

Что делать, если регистрацию приостановили или в ней отказали?

Отказ никогда не бывает первым решением регистратора. Сначала регистрация приостанавливается по основаниям, перечисленным в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: не представлены необходимые документы, документ-основание не соответствует закону по форме или содержанию, с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, границы участка пересекают границы другого участка, имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, наложен арест или запрет на регистрационные действия.

Приостановление — это время на исправление. В решении регистратор обязан указать конкретные причины и норму, которой они соответствуют. В отказе откажут только тогда, когда в течение срока приостановления причины так и не были устранены (статья 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Поэтому порядок действий такой:

1. Получите и внимательно прочитайте уведомление о приостановлении — там перечислены все причины, а не только главная.
2. Устраните недостатки: донесите документы, исправьте договор, закажите новый межевой план, снимите обременение.
3. Представьте дополнительные документы через тот же канал подачи; повторно платить пошлину при устранении причин в пределах срока приостановления не требуется.
4. Если причины надуманны или спор касается самого права, обжалуйте решение — отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке (статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ). Когда спорит второй претендент на участок, правильный путь — иск о признании права собственности.

Как определить момент возникновения права в типовых ситуациях?

Купля-продажа. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом, подписанным сторонами (статья 550 ГК РФ), переход права собственности подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ), передача участка оформляется передаточным актом (статья 556 ГК РФ). Право у покупателя возникает в день внесения записи в ЕГРН, а не в день подписания договора или расчета.

Дарение. Сам договор дарения недвижимости государственной регистрации с 1 марта 2013 года не подлежит — регистрируется только переход права, и именно с даты записи одаряемый становится собственником. При этом договор дарения недвижимой вещи, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (статья 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ).

Предоставление участка государством или муниципалитетом. Основанием служит решение уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность бесплатно (статья 39.5 Земельного кодекса РФ) либо договор купли-продажи, в том числе без проведения торгов — например, собственнику расположенного на участке здания (статьи 39.3, 39.20 ЗК РФ). Право возникает с даты государственной регистрации на основании этого решения или договора.

«Дачная амнистия». Для участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, действует упрощенный порядок: право регистрируется на основании акта о предоставлении участка, выписки из похозяйственной книги или иного документа прежнего образца (статья 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Упрощенный порядок оформления садовых и жилых домов на таких участках продлен до 1 марта 2031 года. Что именно и как можно оформить по амнистии, разобрано в материале В чем суть дачной амнистии?.

Раздел участка и образование новых. При разделе исходный участок прекращает существование, а на образованные участки право собственности возникает с момента государственной регистрации; кадастровый учет и регистрация прав на образуемые участки проводятся одновременно (статьи 11.2, 11.4 Земельного кодекса РФ, статья 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). До внесения записей новых объектов права юридически не существует, даже если межевой план уже готов.

Частые вопросы

Продавец умер после подписания договора, но до регистрации. Что делать покупателю?

Обязательства продавца переходят к его наследникам, и подать документы на регистрацию они обязаны. Если наследники уклоняются или круг их не определен, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Решение суда становится основанием для внесения записи в ЕГРН (статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Дом на участке зарегистрирован, а сам участок — нет. Кому он принадлежит?

Регистрация дома права на землю не создает. Однако при переходе права собственности на здание к новому собственнику переходит и право на использование занятой зданием части участка на тех же условиях (статья 35 Земельного кодекса РФ), а собственник здания имеет исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду (статья 39.20 ЗК РФ). Право на участок все равно возникнет с момента отдельной записи в ЕГРН.

Нужно ли регистрировать участок, полученный по наследству, если продавать его не планируется?

Собственником наследник является со дня открытия наследства и без записи в реестре (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Но распорядиться участком — продать, подарить, заложить, разделить между наследниками — без государственной регистрации нельзя: переход права регистрируется только от лица, чье право уже внесено в реестр, а основанием для записи наследника служит свидетельство о праве на наследство (статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Можно ли оспорить дату, указанную в ЕГРН?

Зарегистрированное право оспаривается только в судебном порядке (статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если же речь идет об ошибке в самой записи — опечатке в дате или сведениях, — она исправляется как реестровая или техническая ошибка по правилам статьи 61 того же закона, без судебного спора о праве.

Краткая сводка: с какого момента возникает право собственности на земельный участок

• Общее правило: право собственности на участок возникает с момента внесения записи в ЕГРН (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223 ГК РФ, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ, часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• С момента появления основания для регистрации стороны сделки не вправе недобросовестно ссылаться друг перед другом на отсутствие записи (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
• Дата возникновения права подтверждается выпиской из ЕГРН (статья 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Исключения: наследство — со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ); реорганизация — с завершения реорганизации (пункт 2 статьи 218 ГК РФ); полностью выплаченный пай (пункт 4 статьи 218 ГК РФ); ранее возникшие права до Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ действительны без записи (часть 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ).
• Регистрация проводится по основаниям статьи 14, в сроки статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; приостановление и отказ — статьи 26 и 27 того же закона, отказ обжалуется в суд.
• От даты права зависят земельный налог (статьи 388, 396 НК РФ), минимальный срок владения для НДФЛ (статья 217.1 НК РФ), бремя содержания и риск гибели имущества (статьи 210, 211 ГК РФ).

Таким образом, собственником земельного участка Вы становитесь в день, когда сведения о Вашем праве внесены в ЕГРН, и именно эта дата определяет налоги, сроки владения и ответственность за участок. Исключения из общего правила закон называет прямо — наследство, реорганизация, выплаченный пай и права, возникшие до 1998 года; во всех остальных случаях затягивать с регистрацией опасно: до записи в реестре Вы владеете участком фактически, но не юридически.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы