Федеральные нормативные правовые акты

Жилищный кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 153 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги»

— ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»

— ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги»

— ст. 156 «Размер платы за жилое помещение»

Примечание. Положения ч. 1 ст. 156 (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 г. Об особенностях включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения см. также ч. 10 ст. 12 указанного Закона.

— ст. 156.1 «Плата за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования»

— ст. 157 «Размер платы за коммунальные услуги»

— ст. 157.1 «Ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги»

Дополнительные ссылки:

— ст. 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения»

— ст. 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»

— ст. 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме»

— ст. 46 «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»

— ст. 67 «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма»

— ст. 158 «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме»

— ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»

— ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом»

Гражданский кодекс РФ

— ст. 210 «Бремя содержания имущества»

— ст. 244 «Понятие и основания возникновения общей собственности»

— ст. 682 «Плата за жилое помещение»

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Нормативные акты города Москвы

Постановление Правительства Москвы от 10.09.2012 N 468-ПП «О порядке расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению на территории города Москвы»

Постановление Правительства Москвы от 04.06.1996 N 465 «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда»

Постановление Правительства Москвы от 11.01.1994 N 41 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам жилищных субсидий»

Постановление Правительства Москвы от 09.06.2016 N 321-ПП «Об утверждении Порядка осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы и Порядка осуществления контроля за соответствием деятельности Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы установленным требованиям»

Федеральная судебная практика

По делам об оспаривании тарифов на ремонт и содержание дома юридически значимым и подлежащим установлению является выяснение следующих вопросов: какой способ управления многоквартирным домом, в котором находится квартира, выбран собственниками помещений в этом доме; имеет ли выбранная управляющая организация право самостоятельно на основании заключенного договора определять тарифы при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений; если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, проводилось ли общее собрание собственников помещений, на котором был установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений; какие тарифы применялись при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, кем они утверждены, основания их применения и правильность расчетов.

(Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N 5-КГ14-92)

В ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

(Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10)

Практика Московского городского суда

Если собственники жилого помещения выбрали способ управления многоквартирным домом, создав ТСЖ, осуществление расчетов потребляемых коммунальных услуг должно осуществляться не только с учетом нормативных цен, тарифов и ставок, установленных Постановлением Правительства Москвы, но и с учетом смет, утвержденных общим собранием собственников жилых помещений.

(Определение Московского городского суда от 17.01.2014 N 4г/9-13641/2013)

Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 339112)

Обслуживание имущества (например, теплового пункта), расположенного в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, является обязанностью управляющей организации, а бремя содержания этого имущества возложено на собственников помещений в многоквартирном доме.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 N 33-6038)

Установка, эксплуатация и ремонт домофонов, кодовых замков, охранной сигнализации квартир и подъездов входит в состав работ, связанных с обслуживанием населения, содержанием зданий и прилегающих территорий, выполняемых по заявкам населения и подлежащих оплате за счет собственных средств проживающих. Таким образом, включение в Единый платежный документ платы по техническому обслуживанию домофона, не противоречит ст. 154 ЖК РФ.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2015 по делу N 33-6017)

Доводы истца о завышении тарифов ЖКХ несостоятельны, поскольку истцу принадлежат апартаменты, не относящиеся к категории жилых помещений, в связи с чем на них не распространяется порядок установления тарифов на оплату ЖКУ и иных работ и услуг путем утверждения их общим собранием или с использованием тарифов на ЖКУ, установленных органами исполнительной власти.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-31062/2015)

Коротко о важном

Исковые требования

Основное:

— о признании незаконным установления и утверждения размеров платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Дополнительные:

— о перерасчете платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги;

— о взыскании излишне уплаченных сумм за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Помимо перечисленных исковых требований от ответчика можно потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, если имела место переплата, возмещения причиненного морального вреда, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46317/14).

— Как следует из ст. 154 ЖК РФ, собственники и наниматели жилых помещений несут расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги, включая плату за пользование жилым помещением, плату за содержание жилого помещения (услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, водоснабжение, электроснабжение, отопление, водоотведение), а также на капитальный ремонт помещений.

— Выбор надлежащего ответчика по рассматриваемой категории споров зависит от того, кем именно утверждены оспариваемые размеры платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Согласно п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо непосредственно ресурсоснабжающей организацией договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях их использования при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и надлежащего исполнения таких договоров.

Как следует из ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Соответственно, в первых двух случаях размер платы устанавливается созданным товариществом (кооперативом). Они же и являются ответчиками по искам об оспаривании утвержденных ими размеров платы. А если такие объединения собственниками не созданы, размер платы определяется на общем собрании собственников в порядке, установленном ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ с учетом предложений управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Если решение о размере платы за содержание жилого помещения собственниками не принято, такой размер устанавливается органом местного самоуправления или органом государственной власти субъекта РФ и должен быть учтен при определении размера платы управляющей организацией, кооперативом или ТСЖ. На практике в большинстве случаев ответчиком является управляющая организация (управляющая компания), кооператив или ТСЖ, установившие размер платы.

— Если собственниками решение о размерах платы за жилые помещения и коммунальные платежи не принималось и размер платы был установлен управляющей организацией, кооперативом или ТСЖ, оспорить их можно в случае, когда они были определены без учета требований закона. В частности, Правительством Москвы регулярно принимаются постановления об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения. На данный момент действует Постановление Правительства Москвы от 15.12.2015 N 889-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения».

Кроме того, при утверждении ставок, цен, тарифов и т.д. на коммунальные услуги и содержание помещений должны соблюдаться нормы Постановления Правительства Москвы от 29.09.2009 N 1030-ПП «О регулировании цен (тарифов) в городе Москве» (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46317/14).

— Если взимание ответчиком платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения производится по установленным общим собранием собственников помещений размерам платы и фактические расходы ответчика подтверждаются документально (сметами расходов, договорами на техническое обслуживание, электро-, тепло- и водоснабжение, водоотведение, об оказании охранных услуг, домофонии, актами оказанных услуг, подтверждением оплаты — платежными поручениями об оплате) — в иске о перерасчете платы за жилое помещение, скорее всего, будет отказано.

— Лица, имеющие в собственности комнаты в коммунальных квартирах, обязаны производить оплату содержания и ремонта не только этих комнат, но и общего имущества. Исковые требования о признании взимания такой платы незаконной отклоняются судами, поскольку исключение законом сделано только для граждан, проживающих в общежитиях, — для них размер платы определяется исходя только из площади занимаемых комнат (например, Решение Московского городского суда от 22.04.2013 по делу N 3-37/2013).

— К исковым требованиям рассматриваемой категории споров применяется общий срок исковой давности, равный трем годам (ст. 196 ГК РФ). При этом следует помнить, что в силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.08.2015 по делу N 33-28994/2015, от 02.03.2015 по делу N 33-6015).

Рекомендации истцу

— Собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, обязан оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Отказ от вступления в ТСЖ либо от заключения договора с товариществом собственников жилья не освобождает его от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества. Таким образом, требовать перерасчета размеров платы на этом основании нецелесообразно (например, п. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно этим нормам плата за содержание и ремонт жилых помещений за площадь, занимаемую сверх установленных норм, начисляется по ценам за содержание и ремонт жилых помещений, установленным за площадь, занимаемую сверх установленных норм, для соответствующей категории дома, но не выше фактической стоимости услуг по управлению многоквартирным домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (фактическая стоимость).

В многоквартирных домах, собственники помещений в которых в установленном порядке не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, такая плата гражданам — собственникам жилых помещений, если они имеют более одного жилого помещения или не зарегистрированы в нем, а также нанимателям жилых помещений по договору найма жилого помещения коммерческого использования начисляется по ценам за содержание и ремонт жилых помещений за площадь, занимаемую сверх установленных норм, но не выше фактической стоимости. Аналогично взимается плата за содержание и ремонт жилых помещений с граждан, зарегистрированных по месту пребывания (временная регистрация).

Плата за содержание и ремонт жилых помещений с граждан — собственников жилых помещений в случае, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также с собственников жилых помещений — юридических лиц взимается исходя из фактических расходов на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (фактическая стоимость).

В перечисленных случаях применение повышенного тарифа не считается незаконным.

— При подаче искового заявления по данной категории споров государственная пошлина не уплачивается на основании пп. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ.

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обратите внимание! Анализ сложившейся судебной практики по данной категории споров показывает, что соответствующие исковые требования удовлетворяются судами достаточно редко. В связи с этим таблица содержит примеры судебных решений не только об удовлетворении исковых требований, но и об отказе в их удовлетворении.

Исковое заявление о признании размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги не соответствующими законодательству

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Исковое заявление о признании размеров платы

за жилое помещение и коммунальные услуги

не соответствующими законодательству

____________________________ (далее — Истец) является собственником жилого помещения (квартиры N ___) в многоквартирном доме, расположенном по адресу _______________________________.

На основании решения общего собрания собственников от «___» __________ ____ г. управление указанным многоквартирным домом возложено на ________________________________________________ (далее — Ответчик).

На основании __________________ от «___» __________ ____ г. Ответчиком установлены следующие размеры платы (тарифы) за жилое помещение и коммунальные услуги:

1. _____________________________
2. _____________________________
3. _____________________________

Истец вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно утвержденным тарифам, что подтверждается квитанциями об уплате.

По мнению Истца:

— Указанные тарифы являются завышенными и не соответствуют требованиям жилищного законодательства РФ.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Размеры цен, ставок и тарифов и требования по их утверждению и применению закреплены в Постановлении Правительства Москвы от 15.12.2015 N 889-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения» и Постановлении Правительства Москвы от 29.09.2009 N 1030-ПП «О регулировании цен (тарифов) в городе Москве».

Размеры платежей установлены Ответчиком без соблюдения требований закона.

— Общим собранием собственников помещений в доме размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не устанавливался. В связи с этим применению подлежит размер платы за содержание и ремонт помещений, установленный органом местного самоуправления.

Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Кроме того, действия Ответчика причинили Истцу нравственные страдания (моральный вред, размер которого Истец оценивает в __________________ руб.).

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 156, 158, 161 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 151, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

1. Признать незаконным установление и утверждение Ответчиком размеров платы за коммунальные услуги и содержание жилого помещения и установить размеры, соответствующие требованиям закона.
2. Обязать Ответчика произвести перерасчет платы за содержание жилых помещений за период с «___» __________ ____ г. по «___» __________ ____ г.
3. Обязать Ответчика произвести перерасчет платы за коммунальные услуги за период с «___» __________ ____ г. по «___» __________ ____ г.
4. Взыскать с Ответчика ______________________ руб. в качестве возмещения морального вреда.
5. Взыскать с Ответчика ______________________ руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами.
6. Взыскать с Ответчика ______________________ руб. в качестве штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Приложения:

1. Копии искового заявления (по числу лиц, участвующих в деле).
2. Доказательство несоответствия размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги жилищному законодательству: копия протокола об утверждении тарифов.
3. Доказательства того, что Истец вносил плату по установленным ответчиком размерам: копии квитанций.
4. Расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
5. Доверенность представителя от «___» __________ ___ г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).

«___» __________ ____ г.

    Истец (представитель):

    ________________/_________________________________________________/

       (подпись)                     (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46317/14

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46313/14

Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2014 по делу N 33-33675

Источник: «Электронный журнал «Помощник адвоката», 2016

Дата актуальности материала: 07.01.2017