УК не перекрывает стояк

Здравствуйте! Мы хотим в своей квартире на первом этаже поменять вентили на батареях в трёх комнатах. ТСЖ не открывает подвал и отказывается перекрыть общий стояк отопления на час работы, а без этого мы зальём собственную квартиру. Что нам делать?

Здравствуйте!

Коротко: стояк отопления и запорная арматура на нём — общее имущество дома (пункт 6 Правил содержания общего имущества, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), и распоряжается им управляющая организация или ТСЖ. Требуйте перекрытия письменной заявкой: ответ обязаны дать не более чем за 10 рабочих дней, а при отказе жалуйтесь в государственную жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ).

Ниже приведён подробный разбор: что относится к общему имуществу дома, какие обязанности закон возлагает на управляющую организацию и ТСЖ, входит ли перекрытие стояка в минимальный перечень работ, платная это услуга или нет, как правильно подать заявку, нужно ли согласовывать замену радиаторов и вентилей и куда обращаться, если дом остаётся без ответа.

Относится ли стояк отопления к общему имуществу дома?

Да. Состав общего имущества определён Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Согласно пункту 6 этих Правил в общее имущество входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии и другого оборудования на этих сетях. По пункту 5 тех же Правил к общему имуществу отнесены внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения — стояки и ответвления от них до первого отключающего устройства, а также сами эти отключающие устройства. Подвал и техническое подполье, где находятся инженерные коммуникации, тоже общее имущество собственников (пункт 2 Правил), поэтому доступ туда организован обслуживающей организацией, а не отдельным жильцом: самовольно вскрывать подвал и крутить общедомовую задвижку Вы не вправе, и это как раз тот случай, когда без исполнителя не обойтись.

Граница ответственности проходит по первому отключающему устройству на ответвлении от стояка. Верховный Суд РФ в решении от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 разъяснил, что к общему имуществу относятся те обогревающие элементы (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры; батарея внутри квартиры, на ответвлении к которой есть отключающее устройство, обслуживает только это помещение. Отсюда практический вывод для Вашей ситуации: сам вентиль на подводке к батарее — Ваша зона, а стояк, который нужно опорожнить и перекрыть, чтобы этот вентиль поменять, — общий. Подробнее о том, где заканчивается имущество собственника и начинается общедомовое, мы разбирали в материале Стояки и краны в квартире: где проходит граница ответственности УК и собственника.

Обязано ли ТСЖ обслуживать стояк и допускать собственника к работам?

Обязанность содержать общее имущество лежит на том, кто управляет домом. По статье 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества; управляющая организация отвечает перед собственниками за все услуги и работы, которые обеспечивают такое содержание. Если домом управляет товарищество собственников жилья, действует статья 138 Жилищного кодекса РФ: ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества и выполнять обязательства по договору. То есть отказ «мы подвал не открываем» правового основания под собой не имеет — вопрос лишь в том, когда и на каких условиях работы будут выполнены.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В него входят работы по содержанию систем отопления и водоснабжения: проверка исправности и работоспособности оборудования, техническое обслуживание и восстановление работоспособности запорной арматуры, промывка и опрессовка системы, контроль состояния трубопроводов. Отдельной строкой «перекрыть стояк по просьбе собственника ради замены его личного вентиля» в перечне нет — и именно поэтому такая операция обычно оформляется как дополнительная услуга. Но нужно различать две ситуации: если стояк перекрывается из-за неисправности самого общего имущества (течь стояка, неработающая задвижка), это содержание дома и отдельной платы быть не должно.

Перекрытие стояка — платная услуга или бесплатная?

Работы из минимального перечня по постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 уже оплачены Вами в составе платы за содержание жилого помещения (статья 154 Жилищного кодекса РФ), дополнительных денег за них требовать нельзя. Перекрытие и слив стояка по инициативе собственника ради работ с его личным оборудованием к таким работам не относится: это дополнительная услуга, и управляющая организация или ТСЖ вправе взять за неё плату. Размер платы законом не установлен — его определяет сама организация (в ТСЖ — решением общего собрания или правления в рамках сметы), поэтому конкретную сумму заранее назвать невозможно; узнавайте её в своей организации и просите обосновать расчёт. Незаконным будет не сам факт платы, а отказ выполнить работу вовсе или требование денег без документа: Вам должны выдать счёт или квитанцию, а по итогам — акт выполненных работ.

Как правильно подать заявку на перекрытие стояка?

Устная просьба по телефону в спорной ситуации ничего не даёт: доказать её потом нечем. Порядок работы с обращениями собственников установлен Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Действуйте письменно.

1. Составьте заявление на имя председателя правления ТСЖ (или руководителя управляющей организации): адрес квартиры, какие работы Вы планируете, просьба перекрыть стояк отопления на согласованное время, желаемые дата и время, контактный телефон.
2. Отдельным пунктом попросите сообщить стоимость услуги и порядок её оплаты, если организация считает работу платной.
3. Подайте заявление в двух экземплярах: на Вашем экземпляре требуйте отметку о принятии — входящий номер, дату, должность и подпись принявшего. Если принимать отказываются, направьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо через ГИС ЖКХ.
4. Продублируйте заявку в аварийно-диспетчерскую службу и попросите сообщить её регистрационный номер: регистрация заявок обязательна, и этот номер потом подтверждает Ваше обращение.
5. Дождитесь ответа. Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, отводят на ответ собственнику не более 10 рабочих дней со дня получения обращения.
6. Согласуйте дату и время работ. Плановое перекрытие стояка аварийной заявкой не является, поэтому конкретный день согласовывается с Вами, а на время отключения соседей по стояку организация должна их уведомить.
7. Сохраняйте все документы: экземпляр заявления с отметкой, почтовую квитанцию, опись, ответ организации. Это доказательная база для жалобы и суда.

Для сравнения: аварийные ситуации решаются гораздо быстрее. По пункту 13 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, локализация аварийных повреждений внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления производится не более чем за полчаса с момента регистрации заявки, ликвидация засоров системы водоотведения — в течение двух часов, а устранение аварийных повреждений — в срок не более 3 суток. Если при попытке самостоятельно снять вентиль Вас всё же зальёт, звоните именно в аварийно-диспетчерскую службу — эти сроки действуют круглосуточно.

Нужно ли согласовывать замену батарей и вентилей?

Это самый недооценённый момент. Простая замена вентиля на подводке к батарее на аналогичный обычно ничего не меняет в общедомовой системе. Но как только работы затрагивают само общее имущество или параметры системы, они превращаются в переустройство помещения, а оно по статьям 25 и 26 Жилищного кодекса РФ проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Риск не теоретический: при заливе или разбалансировке отопления в доме собственнику, который самовольно вмешался в общую систему, придётся отвечать за последствия.

• перенос радиатора на другое место, изменение схемы подключения, увеличение числа секций или мощности прибора — затрагивает общедомовую систему отопления и требует согласования;
• врезка в стояк дополнительной арматуры, установка приборов, влияющих на циркуляцию теплоносителя, — то же самое;
• замена изношенного участка самого стояка — это работа с общим имуществом, выполнять её должна управляющая организация или ТСЖ, а не Вы;
• замена радиатора или вентиля на аналогичный, без изменения схемы и параметров, — как правило, согласования не требует, но письменно уведомить организацию и согласовать отключение стояка всё равно необходимо.

Если планируемые работы шире простой замены, порядок оформления мы разбирали в материале Как согласовать перепланировку или переустройство квартиры?. Заранее уточните у ТСЖ, какие документы оно хочет видеть: иногда отказ открыть подвал объясняется не вредностью, а опасением, что жилец самовольно перекроит общую систему.

Куда жаловаться, если ТСЖ не отвечает и не перекрывает стояк?

Когда письменная заявка подана, срок ответа истёк, а работы не выполнены, у Вас появляется предмет для жалобы — и документы, её подтверждающие.

• Правление и общее собрание ТСЖ. Первый шаг внутри дома: письменное обращение к правлению, а при системном бездействии — постановка вопроса на общем собрании членов товарищества, вплоть до переизбрания правления (статьи 145 и 147 Жилищного кодекса РФ).
• Государственная жилищная инспекция. Основной адрес. Органы государственного жилищного надзора по статье 20 Жилищного кодекса РФ проверяют соблюдение требований к содержанию общего имущества, выдают предписания об устранении нарушений и возбуждают дела об административных правонарушениях; нарушение правил содержания и ремонта жилых домов образует состав по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
• Роспотребнадзор. Обращение имеет смысл, когда речь идёт о качестве оказываемых Вам услуг и нарушении прав потребителя (Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
• Прокуратура. Надзор за исполнением законов, в том числе при бездействии контролирующих органов (Федеральный закон от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»).
• Суд. Иск об обязании обеспечить доступ к общему имуществу и выполнить работы, а при причинении вреда — о возмещении убытков. При удовлетворении требований потребителя суд взыскивает также штраф и компенсацию морального вреда по статьям 13 и 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1.

Жалоба работает тем лучше, чем конкретнее изложены факты: дата и входящий номер заявки, что именно просили, какой получен ответ или что ответа не было, чем это Вам угрожает. Прикладывайте копии документов.

Кто возместит ущерб, если квартиру всё-таки зальёт?

Общее правило — вред возмещает тот, по чьей вине он причинён (статья 1064 Гражданского кодекса РФ), а потерпевший вправе требовать полного возмещения убытков (статья 15 Гражданского кодекса РФ). Если протечка произошла на общем имуществе — лопнул стояк, не сработала запорная арматура в подвале, — отвечает организация, обязанная содержать это имущество, то есть управляющая компания или ТСЖ; при этом их вина предполагается, пока они не докажут обратное. Если же собственник самовольно вмешался в общую систему и залил соседей, отвечать будет он. Первое действие после протечки — вызов аварийной службы и составление акта о заливе с указанием причины и перечня повреждений; акт составляет управляющая организация или ТСЖ, и без него доказывать размер ущерба намного сложнее. Порядок действий подробно описан в материале Залив квартиры по вине управляющей компании: порядок возмещения ущерба и уведомление наймодателя.

Частые вопросы

Можно ли перекрыть стояк самому, если подвал не заперт?

Не стоит. Подвал и запорная арматура на стояках — общее имущество (пункты 2 и 6 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), доступ к нему обеспечивает обслуживающая организация. Самовольное вмешательство лишает Вас защиты: при протечке или разбалансировке отопления в доме ущерб соседям придётся возмещать Вам по статье 1064 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли менять вентили и батареи в отопительный сезон?

Формального запрета нет, но зимой отключение стояка оставляет без тепла соседей по всей вертикали, поэтому организации соглашаются на него неохотно и ограничивают время работ. Плановые работы разумнее назначать на межотопительный период. В отопительный сезон настаивайте на письменном ответе с указанием причины отказа и предлагаемой даты — это и есть предмет дальнейшего спора.

Обязано ли ТСЖ предупреждать соседей об отключении стояка?

Да, информирование собственников о работах на общем имуществе входит в обязанности того, кто управляет домом (статьи 138 и 161 Жилищного кодекса РФ, Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416). Организовывать уведомление соседей и согласование времени — задача ТСЖ или управляющей организации, а не Ваша; Вы отвечаете только за работы в своей квартире.

Что делать, если ТСЖ требует оплату, а работу не выполняет?

Просите письменный расчёт стоимости и документ на оплату, оплачивайте только по счёту или квитанции и требуйте акт выполненных работ. Оплата без документов в споре не доказывается. Если деньги приняты, а стояк не перекрыт, это неисполнение обязательства: обращайтесь с жалобой в государственную жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ) и требуйте возврата уплаченного.

Краткая сводка: что делать, если стояк не перекрывают

• Стояк отопления, запорная арматура на нём и подвал — общее имущество дома (пункты 2, 5 и 6 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); самостоятельно им распоряжаться нельзя.
• Содержать общее имущество обязаны управляющая организация (статья 161 Жилищного кодекса РФ) или ТСЖ (статья 138 Жилищного кодекса РФ); отказ открыть подвал законного основания не имеет.
• Работы из минимального перечня по постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 оплачены платой за содержание жилья, а перекрытие стояка ради работ с личным оборудованием собственника — дополнительная услуга, тариф по которой устанавливает сама организация.
• Заявку подавайте письменно в двух экземплярах с отметкой о принятии: ответ обязаны дать не более чем за 10 рабочих дней (Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416); аварийные заявки исполняются в сроки, установленные пунктом 13 тех же Правил.
• Замена радиатора с изменением схемы, мощности или врезкой в стояк — переустройство, оно согласовывается в порядке статей 25 и 26 Жилищного кодекса РФ; радиатор с отключающим устройством на ответвлении обслуживает только квартиру (решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).
• При бездействии — жалоба в государственную жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ, ответственность по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях), затем Роспотребнадзор, прокуратура и суд; ущерб от залива возмещается по статьям 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, ТСЖ не вправе просто отмахнуться от Вашей просьбы: стояк — общее имущество, и обеспечить работы с ним обязано товарищество. Подайте письменную заявку с отметкой о принятии, попросите письменно назвать стоимость услуги и дату работ, дождитесь ответа в 10-дневный срок, а при отказе или молчании обращайтесь в государственную жилищную инспекцию, а затем, если потребуется, в суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?