Залив квартиры по вине управляющей компании: порядок возмещения ущерба и уведомление наймодателя

Добрый день. Квартира находится в соцнайме. Прорвало трубу с горячей водой. Установленно документально,что отвечает за это УК. Залило три комнаты,мебель в двух комнатах восстановлению не подлежит. Был составлен акт УК. Полы все повреждены,вскрыты, требуется полная замена полов. Замена мебели. УК предложила возместить ущерб в размере 350000 рублей ( выплачивать частями,по 50000 в месяц),которых не хватит в полном объеме. Какие наши дальнейшие действия и должны ли мы сообщить о ситуации наймодателю?

Здравствуйте!

Коротко: Если залив произошёл по вине управляющей компании, она обязана возместить весь ущерб — по статье 1064 Гражданского кодекса РФ и статье 14 Закона о защите прав потребителей, а не частями и не в заниженном размере; наймодателя о повреждении жилья наниматель обязан уведомить письменно.

Ниже — подробный порядок фиксации залива, расчёта суммы ущерба, взыскания её с управляющей компании и уведомления наймодателя.

Кто отвечает за ущерб от залива: управляющая компания, сосед или собственник?

Ответственность зависит от того, где именно произошла авария. Если причина — неисправность инженерных сетей и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (стояки, трубы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, коллективные приборы учёта), отвечает управляющая компания: она обязана содержать общее имущество в исправном состоянии в силу статьи 161 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Если же причина в неисправности сантехники или оборудования внутри чужой квартиры, отвечает собственник или наниматель этой квартиры на основании статьи 1064 Гражданского кодекса РФ. В описанной ситуации вина управляющей компании подтверждена актом осмотра, поэтому обязанность возместить ущерб лежит именно на ней. Подробнее о разграничении ответственности — в материале «Кто виноват в заливе: собственник, УК или ресурсоснабжающая организация?».

Как зафиксировать залив и составить акт?

Акт о заливе — главное доказательство вины и объёма повреждений; без него дальнейшее взыскание существенно затруднено. Порядок действий такой:

1. Сразу после залива вызвать аварийно-диспетчерскую службу управляющей компании и потребовать выезд на осмотр.
2. Провести совместный осмотр повреждённых помещений с представителем УК; если представитель не явился в разумный срок — составить акт комиссией с участием соседей или иных незаинтересованных свидетелей.
3. Указать в акте дату и время залива, его причину (если установлена), перечень повреждённых конструкций, отделки, мебели и техники, подписи участников осмотра.
4. Приложить к акту фото- и видеофиксацию повреждений, желательно с указанием даты съёмки.
5. Получить экземпляр акта на руки; если управляющая компания уклоняется от его выдачи — направить письменный запрос и сохранить доказательства обращения.

Как рассчитать сумму ущерба и провести независимую экспертизу?

Сумма, которую управляющая компания предлагает без расчёта, как правило, не отражает реальный размер убытков. Чтобы обосновать полную сумму возмещения:

1. Обратиться к независимому оценщику или судебному эксперту-строителю, специализирующемуся на оценке ущерба от залива.
2. Письменно (телеграммой или заказным письмом) уведомить управляющую компанию о дате и времени осмотра экспертом — это исключит последующие возражения о недостоверности отчёта.
3. Получить заключение с расчётом стоимости восстановительного ремонта, а также стоимости мебели и техники, не подлежащих восстановлению, с учётом износа.
4. Сохранить документы, подтверждающие стоимость экспертизы: эти расходы взыскиваются с виновной стороны в составе судебных издержек на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ и статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Как составить и подать досудебную претензию управляющей компании?

Досудебная претензия по спорам с исполнителем коммунальных услуг не является обязательным условием обращения в суд, но её соблюдение необходимо для последующего взыскания штрафа. В претензии указывают:

• реквизиты нанимателя и управляющей компании, номер и дату акта о заливе;
• перечень повреждённого имущества и сумму ущерба по отчёту оценщика;
• требование возместить ущерб в полном объёме в течение 10 дней со дня получения претензии (статья 22 Закона о защите прав потребителей);
• предупреждение о праве взыскать неустойку, судебные расходы, компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от присуждённой суммы (статьи 13, 15, 23 Закона о защите прав потребителей) при отказе добровольно удовлетворить требование;
• приложения — копии акта, отчёта оценщика, фото- и видеоматериалов.

Претензию нужно направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении — эти документы понадобятся в суде как подтверждение соблюдения досудебного порядка и как основание для начисления неустойки за просрочку.

Что делать, если управляющая компания предлагает выплатить ущерб частями и не в полном размере?

Соглашаться на предложенную сумму до проведения независимой оценки не стоит: рассрочка на несколько месяцев при явно заниженной сумме невыгодна и может быть истолкована как согласие с окончательным размером возмещения. Целесообразно:

• не подписывать акт или соглашение, в котором предложенная сумма указана как «полное возмещение ущерба», если она не подтверждена независимой оценкой;
• письменно сообщить управляющей компании, что предложенная сумма принимается только как частичная предоплата без отказа от права требовать доплату;
• параллельно организовать независимую оценку и направить претензию на разницу между реальным ущербом и предложенной суммой;
• при отказе доплатить оставшуюся часть — обращаться в суд с требованием о взыскании разницы, неустойки и штрафа.

Как взыскать ущерб через суд, если управляющая компания отказывается платить полностью?

Если досудебная претензия не удовлетворена или удовлетворена частично, требование о возмещении ущерба предъявляется в суд общей юрисдикции. При цене иска до 100 000 рублей дело рассматривает мировой судья, при большей сумме — районный суд (статьи 23, 24 Гражданского процессуального кодекса РФ). Иск можно подать по выбору потребителя — по месту жительства истца, по месту нахождения ответчика либо по месту причинения вреда (статья 17 Закона о защите прав потребителей), и государственная пошлина с потребителя не взимается. В исковое заявление включаются:

1. стоимость восстановительного ремонта и повреждённого имущества по отчёту оценщика;
2. расходы на проведение экспертизы и юридические услуги;
3. неустойка за просрочку удовлетворения требования потребителя (статья 23 Закона о защите прав потребителей);
4. компенсация морального вреда (статья 15 Закона о защите прав потребителей);
5. штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Суд оценивает акт о заливе, отчёт независимого оценщика, переписку с управляющей компанией и другие доказательства размера ущерба. Заявить требование о возмещении ущерба можно в течение общего срока исковой давности — три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 196 Гражданского кодекса РФ); как правило, это дата залива либо дата составления акта.

Нужно ли уведомлять наймодателя о заливе при социальном найме?

Да. По договору социального найма наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (статья 67 Жилищного кодекса РФ), поэтому о серьёзном повреждении квартиры — тем более произошедшем по вине третьего лица — наймодателя следует уведомить в разумный срок после получения акта о заливе. Подробнее о правах и обязанностях сторон такого договора — в материале «Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования». К уведомлению стоит приложить:

• письменное уведомление о факте и характере повреждений;
• копию акта управляющей компании о заливе;
• фото- и видеофиксацию повреждений;
• сведения о том, что вина установлена и ведётся работа по взысканию ущерба с управляющей компании.

Своевременное уведомление защищает нанимателя от возможных претензий наймодателя за ухудшение состояния жилья и подтверждает добросовестное исполнение обязанностей по договору социального найма.

Частые вопросы

Можно ли взыскать с управляющей компании компенсацию морального вреда?

Да, независимо от размера возмещённого материального ущерба потребитель вправе требовать компенсацию морального вреда, если доказан факт нарушения его прав управляющей компанией (статья 15 Закона о защите прав потребителей). Подробнее — в материале «Можно ли взыскать моральный вред в случае залива квартиры?».

Кто оплачивает независимую экспертизу ущерба?

Первоначально расходы несёт наниматель или собственник, заказавший оценку. При удовлетворении иска эти расходы взыскиваются с управляющей компании как судебные издержки на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ и статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Что делать, если представитель управляющей компании отказывается подписывать акт о заливе?

Акт можно составить комиссией с участием соседей или иных незаинтересованных лиц, указав в документе, что представитель УК от подписи отказался или не явился на осмотр. Такой акт сохраняет доказательственную силу.

Можно ли взыскать с управляющей компании неустойку и штраф?

Да, при отказе добровольно удовлетворить претензию взыскивается неустойка за просрочку (статья 23 Закона о защите прав потребителей) и штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Как долго можно требовать возмещения ущерба от залива?

Общий срок исковой давности — три года со дня, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права (статья 196 Гражданского кодекса РФ); обычно он отсчитывается с даты залива либо с даты составления акта.

Краткая сводка: возмещение ущерба от залива по вине управляющей компании

• Ущерб, причинённый заливом по вине управляющей компании, возмещается в полном объёме на основании статей 1064, 15 и 1082 Гражданского кодекса РФ и статьи 14 Закона о защите прав потребителей.
• За исправность общедомовых инженерных сетей отвечает управляющая компания (статья 161 Жилищного кодекса РФ, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
• Размер ущерба подтверждается независимой оценкой; расходы на неё взыскиваются с виновной стороны (статья 15 Гражданского кодекса РФ, статья 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Досудебная претензия с требованием возместить ущерб в течение 10 дней обязательна для последующего взыскания штрафа 50% (статьи 13, 22 Закона о защите прав потребителей).
• Наниматель по договору социального найма обязан письменно уведомить наймодателя о повреждении жилья (статья 67 Жилищного кодекса РФ).
• Срок исковой давности по требованию о возмещении ущерба — три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, соглашаться на частичную выплату без независимой оценки не следует: нужно зафиксировать залив актом, провести оценку ущерба, направить управляющей компании претензию с требованием полного возмещения, письменно уведомить наймодателя о повреждении жилья и при отказе или занижении суммы обращаться в суд с полным пакетом документов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Как собственнику помещений в многоквартирном доме взыскать убытки, понесённые по вине управляющей организации
• Залив помещения. Как гарантированно взыскать ущерб?