Уточненное исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой (образец)

в Промышленный районный суд г. Самары

443111, г. Самара, ул. Фадеева, д. 58А

Истец: К.В.Г., 

ДАТА года рождения, уроженец АДРЕС, паспорт СЕРИЯ НОМЕР, выдан МВД по АДРЕС ДАТА, код подразделения НОМЕР, зарегистрирован по адресу: АДРЕС

представитель истца — адвокат АБ “Антонов и партнеры” Антонов А.П., рег. № 63/2099 в реестре адвокатов 

Адрес для корреспонденции: 443080, г. Самара, проспект Карла Маркса, д. 192, оф. 614, тел. 8-987-928-31-80

адрес эл.почты: 2717371@gmail.com

Ответчик: В.С.В., ДАТА года рождения, паспорт СЕРИЯ НОМЕР ,выдан ОВД Железнодорожного района г. Самары, ДАТА, код подразделения НОМЕР, зарегистрирован по адресу: АДРЕС

третье лицо: Нотариус г. Самары  Б.С.В.

ИНДЕКС, ДАТА

УТОЧНЕННОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

В производстве Промышленного районного суда г. Самары находится гражданское дело №НОМЕР по иску К.В.Г. к В.С.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В настоящее время сторона Истца полагает необходимым уточнить исковые требования ввиду следующего.

Между К.Г.П. (тетя истца) и В.С.В. ДАТА года заключен договор купли-продажи жилого помещения (далее Договор) — квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. 

Согласно п.4 Договора, по соглашению сторон Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 500 000 рублей. Расчет между сторонами был произведен полностью в момент подписания договора.

Согласно выписки из ЕГРН от ДАТА, В.С.В. является собственником спорного жилого помещения с ДАТА, о чем имеется запись в реестре №НОМЕР.

ДАТА К.Г.П. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти I-ГИ №НОМЕР от ДАТА, выданным Отделом записи актов гражданского состояния города Петрозаводска Управления записи актов гражданского состояния Республики Карелия.

До момента смерти К.Г.П., ни истцу, ни его сестре, являющимися прямыми наследниками (племянники), не было известно об оспариваемой сделке. Ответчик является троюродным братом истца, соответственно двоюродным племянником умершей К.Г.П. При этом, скрыв факт заключения спорного договора от родственников, “убедил, уговорил” К.Г.П. на совершение данной сделки и заключение договора купли-продажи квартиры, принадлежащей К.Г.П. на праве собственности, и являющейся ее единственным жильем, и единственным недвижимым имуществом, находящимся в ее собственности за цену, значительно меньше рыночной на абсолютно невыгодных для продавца (К.Г.П.) условиях, по сути, оставив последнюю без жилья. 

Сторона Истца полагает, что спорный договор купли-продажи является мнимой сделкой в соответствии со статьей 170 ГК РФ, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Ответчику было известно, что истец и его сестра являются единственными прямыми наследниками К.Г.П., и возможно будут иметь намерения вступить в наследство после ее смерти. К.Г.П. заключила спорный договор купли-продажи на абсолютно невыгодных для себя условиях. Жилое помещение было продано Ответчику за 500 000 рублей, не смотря на то, что на момент продажи стоимость квадратного метра жилого помещения на первичном рынке в г. Самаре составляла порядка 56 000 рублей, что значительно превышает стоимость спорного жилого помещения, согласно цены договора.

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДАТА, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДАТА составляет 1 535 973,81 рублей. Стоимость продажи спорной квартиры, указанная в Договоре значительно занижена, а именно в три раза от кадастровой стоимости, и в четыре раза от рыночной.  

Кроме того, не имеется подтверждения передачи ответчиком денежных средств умершей К.Г.П. С момента заключения спорного договора до момента смерти на счета умершей не поступали денежные средства в размере 500 000 рублей, а на момент смерти в квартире К.Г.П. также отсутствовали денежные средства в указанном размере.

Также у истца имеются основания полагать, что у ответчика не имелось возможности приобрести спорную квартиру даже по цене договора, ответчику необходимо подтвердить факт наличия у себя денежных средств в размере 500 000 рублей на момент заключения спорного договора. 

У К.Г.П. на момент заключения спорного договора не имелось никакого недвижимого имущества в собственности, спорная квартира являлась ее единственным жильем, денежных средств на приобретение иного жилья у К.Г.П. также не имелось, что может быть подтверждено выписками по счетам, открытым на ее имя. 

Необходимо обратить внимание суда на следующие условия спорного договора купли-продажи, а именно: согласно п.7 Договора, в указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит; согласно п.8 Договора, Продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро-и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.

При этом спорный Договор не является одновременно актом приема -передачи, поскольку п. 8 Договора предусмотрено отдельное подписание сторонами передаточного акта. 

Фактически передаточный акт не составлялся, квартира и ключи Покупателю переданы не были, фактическое отчуждение квартиры не производилось, Продавец проживала в спорной квартире и была в ней зарегистрирована с ДАТА года до момента смерти. 

Право собственности у К.Г.П. на спорное жилое помещение возникло ДАТА в порядке приватизации. Данный факт подтверждается архивной выпиской из домовой книги (справка ф-40), а также документами, подтверждающими оплату коммунальных услуг самой К.Г.П. до момента ее смерти, то есть на протяжении более трех лет после заключения спорного договора. За К.Г.П. до момента смерти была сохранена регистрация в спорной квартире по месту жительства, что также свидетельствует о том, что фактически спорный договор исполнен не был.

На момент смерти в спорной квартире находились личные вещи К.Г.П., что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела стороной Ответчика.

Спорная квартира являлась единственным недвижимым имуществом К.Г.П., и необходимости ее продажи не имелось. Никаких договоров аренды, в том числе и безвозмездных, после заключения спорного договора между сторонами не заключалось. К.Г.П. продолжала проживать в спорной квартире до момента смерти. 

Истец обратился к нотариусу с заявлением об открытии наследственного дела после смерти К.Г.П. Нотариусом г. Самары Б.С.В. открыто наследственное дело №НОМЕР от ДАТА года. В настоящее время Истцу выданы свидетельства о праве на наследство после смерти К.Г.П.

Ниже структурировано представлены признаки мнимости спорной сделки.

1. Отсутствие фактического исполнения договора

Фактическая передача квартиры Покупателю не производилась. Согласно п. 8 Договора, Продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов. Однако передаточный акт не составлялся, квартира и ключи Покупателю переданы не были.

К.Г.П. проживала в спорной квартире и была в ней зарегистрирована с 1997 года до момента смерти. Она продолжала оплачивать коммунальные услуги самостоятельно на протяжении более трех лет после заключения спорного договора, что подтверждается документами об оплате коммунальных услуг.

На момент смерти в спорной квартире находились личные вещи К.Г.П., что свидетельствует о том, что фактически спорный договор исполнен не был. Ответчик в права владения и распоряжения спорной квартирой до момента смерти К.Г.П. не вступал.

2. Отсутствие экономического обоснования сделки

Стоимость продажи спорной квартиры значительно занижена. Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДАТА, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДАТА составляет 1 535 973,81 рублей.

На момент продажи стоимость квадратного метра жилого помещения на первичном рынке в г. Самаре составляла порядка 56 000 рублей. Стоимость продажи спорной квартиры, указанная в договоре, в три раза меньше кадастровой стоимости и в четыре раза меньше рыночной стоимости. Такое несоответствие рыночной стоимости без разумного экономического обоснования является признаком мнимости сделки.

3. Отсутствие доказательств передачи денежных средств.

Не имеется подтверждения передачи ответчиком денежных средств умершей К.Г.П. С момента заключения спорного договора до момента смерти на счета умершей не поступали денежные средства в размере 500 000 рублей. На момент смерти в квартире К.Г.П. также отсутствовали денежные средства в указанном размере.

У Стороны истца имеются основания полагать, что у Ответчика не имелось возможности приобрести спорную квартиру даже по цене договора. Доказательств наличия у Ответчика денежных средств в указанном в договоре размере последним не представлено.

4. Противоречие условий договора фактическим обстоятельствам.

Согласно п.7 Договора, в указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит. Однако, данное утверждение не соответствует действительности — К.Г.П. была зарегистрирована в спорной квартире и проживала в ней до момента смерти.

Спорная квартира являлась единственным недвижимым имуществом К.Г.П., и необходимости ее продажи не имелось. Денежных средств на приобретение иного жилья у К.Г.П. также не имелось.

5. Близкие родственные отношения между сторонами

Ответчик является троюродным братом истца, соответственно двоюродным племянником умершей К.Г.П. Характер отношений сторон сделки может свидетельствовать о том, что действительным собственником имущества остался прежний владелец, а у сторон не было цели создать реальные последствия заключения сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При заключении мнимой сделки у сторон отсутствует намерение создать правовые последствия, которые влекла бы за собой реальная сделка. Стороны такой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, однако создать реальные правовые последствия не стремятся.

В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 отмечено, что равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Верховный Суд подчеркивает, что при рассмотрении вопроса о признании или непризнании сделки мнимой важно обращать внимание не столько на формальные доказательства, сколько на совокупность всех фактических обстоятельств заключения сделки и ее последствий.

В данном случае, по мнению стороны Истца, совокупность всех обстоятельств свидетельствует о том, что спорный договор купли-продажи является мнимой сделкой:

• отсутствует фактическое исполнение договора;
• бывший собственник продолжал пользоваться отчужденным имуществом;
• приобретатель не осуществлял полномочия собственника;
• отсутствует экономическое обоснование сделки;
• не доказана передача денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Учитывая изложенное, по мнению стороны Истца, имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности Ответчика на спорную квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Мнимая сделка является ничтожной и может быть оспорена в течение трех лет.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В соответствии с ч.1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч.1 ст. 12 ГПК РФ).

В соответствии с п.п.3,4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п.2 ст.10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 N 305-ЭС16-2411).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, мнимость сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

При этом мнимые сделки совершаются для создания ложного представления о ее совершении. Стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерение устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения, поэтому основным признаком такой сделки является отсутствие воли сторон на возникновение действительных правоотношений.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение на момент заключения сделки реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Пунктами 7 и 8 Постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 названной статьи).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 названной статьи).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Из положений статьи 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Спорная сделка по мнению стороны Истца является мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Вопреки доводам Ответчика действия сторон после заключения договора купли-продажи свидетельствуют о том, что договор не был фактически исполнен сторонами сделки, отсутствовал переход имущества от продавца к покупателю, у К.Г.П. отсутствовала воля на отчуждение единственного жилого помещения, а у Ответчика не было намерения на приобретение спорного жилого помещения в собственность, по основаниям, указанным в своих пояснениях, в связи с этим применению подлежат положения пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Стороны сделки фактически не исполняли и не желали ее условия и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки стороной Истца представлены значительные доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих сделке по купли-продажи недвижимого имущества. При этом действительно стороны осуществили для вида ее формальное исполнение, в том числе и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца — К.Г.П. прекратить принадлежащее ей право собственности на квартиру и получение денежных средств от покупателя, а покупатель — Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о действительном намерении приобрести право собственности на квартиру и доподлинное подтверждение передачи К.Г.П. денежных средств за приобретенную квартиру. 

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, как защищать ему свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (пункт 3 части 2 статьи 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 3 статьи 196 ГПК РФ). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении тех ответчиков и тех требований, которые указаны истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе.

Сторона Истца полагает, что признание договора купли-продажи от ДАТА недействительной сделкой в силу установления факта ее мнимости и применения последствий недействительности сделки в виде прекращении записей о праве собственности Ответчика восстановит нарушенное право Истца, как наследника, для включения незаконно выбывшей из собственности наследодателя квартиры в наследственную массу.

В силу положений пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, в случае признания судом спорной сделки по заключению договора купли-продажи от ДАТА, заключенная между умершей К.Г.П. и Ответчиком должны быть применены последствия ее недействительности путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей: о прекращении права собственности Ответчика на спорное жилое помещение, и внесения сведений о восстановлении записи о праве собственности умершей К.Г.П., как законного собственника жилого помещения и последующего включения спорного жилого помещения в наследственную массу, открывшегося после его смерти наследства.

На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством,

ПРОШУ СУД:

Признать договор купли-продажи квартиры от ДАТА недействительным как мнимую сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Применить последствия недействительности сделки в виде внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС за В.С.В.

Представитель Истца,

адвокат                                                                                                   Антонов А.П.

---

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (И)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.