В каких случаях могут выселить из жилого помещения?

Адвокат Антонов А.П.

Коротко: Из жилого помещения выселяют только по решению суда — например, за долг по квартплате от 6 месяцев, систематическое нарушение прав соседей, порчу жилья, снос дома, ипотеку или прекращение семейных отношений с собственником; жильё детей и льготных категорий граждан закон защищает особо.

Ниже приведён подробный разбор оснований выселения из жилого помещения, судебного порядка и того, что можно сделать, чтобы его избежать.

В каком порядке выселяют из жилого помещения?

Ни собственник, ни наймодатель, ни управляющая организация не вправе выселить жильца самостоятельно, без обращения в суд, — принудительное освобождение помещения всегда проходит через судебное решение и, если оно не исполняется добровольно, через судебных приставов. Большинству оснований предшествует письменное предупреждение: наймодатель предупреждает нанимателя о необходимости устранить нарушение, орган местного самоуправления — собственника, допускающего порчу жилья или незаконную перепланировку. Только если нарушение не устранено в предоставленный срок, наступает следующий шаг — иск в суд. Исключение — фактический выезд нанимателя на другое постоянное место жительства: в этом случае договор социального найма закон считает расторгнутым уже со дня выезда, а суд лишь подтверждает утрату права пользования (п. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Решение суда о выселении вступает в законную силу не сразу: у ответчика есть месяц на подачу апелляционной жалобы с момента изготовления мотивированного решения (ст. 321 ГПК РФ), и пока решение не вступило в силу, никто не вправе выселить жильца принудительно. После вступления решения в силу истец получает исполнительный лист и передаёт его судебному приставу, который возбуждает исполнительное производство и предоставляет должнику пять дней на добровольное освобождение помещения (ч. 12 ст. 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Если по истечении этого срока жильё не освобождено, пристав производит принудительное выселение с составлением акта, а при необходимости — с описью и передачей имущества должника на ответственное хранение.

За что могут выселить нанимателя по договору социального найма?

Для нанимателя жилья по договору социального найма закон предусматривает несколько самостоятельных оснований — от нарушения прав соседей до долгого отсутствия в квартире. Подробнее о выселении из-за нарушения прав соседей и порчи жилья — в материале «Адвокат по жилищным спорам: выселение из жилого помещения вследствие систематического нарушения прав соседей либо использования жилого помещения не по назначению».

Разница между этими основаниями принципиальна для линии защиты. За систематическое нарушение прав соседей, использование жилья не по назначению или его разрушение закон допускает выселение вовсе без предоставления другого помещения — это крайняя мера для злостных нарушителей, которая применяется, только если наниматель проигнорировал письменное предупреждение наймодателя (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). А при долге за ЖКУ суд обязан предоставить нанимателю другое, пусть и меньшее по площади жильё — по норме, установленной для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ). Доказать уважительность причин образовавшегося долга на практике проще, чем оспорить факт систематического нарушения, зафиксированный актами управляющей организации, участкового или жалобами соседей, — поэтому при долговых основаниях у нанимателя обычно больше шансов сохранить жильё или получить отсрочку.

Подробнее о выселении без предоставления другого жилья из муниципальной квартиры — в материале «Выселение из муниципального дома без предоставления другого жилья: анализ правовых оснований и защита ваших прав».

Когда выселяют собственника жилого помещения?

Право собственности защищено сильнее, чем право пользования по найму, но и оно не абсолютно: закон допускает принудительное прекращение права собственности на жильё в нескольких ситуациях.

Отдельно стоит помнить про единственное пригодное для проживания жильё: по общему правилу оно защищено от взыскания по долгам (ст. 446 ГПК РФ), однако это правило не действует, если жильё находится в ипотеке или ином залоге, — тогда взыскание и последующее выселение возможны даже в отношении единственной квартиры. Подробнее — в материале «Единственное жильё в ипотеке: поправки о его защите при банкротстве физлица».

У большинства оснований для выселения собственника есть общая черта: закону важна вина самого собственника или добровольный характер сделки, а не сам факт наступления неблагоприятного события. Например, при сносе аварийного дома или включении дома в программу комплексного развития территории собственнику в любом случае полагается либо равноценное возмещение, либо другое жильё — выселение «в никуда», без компенсации, для этих оснований не предусмотрено. А вот продажа помещения с публичных торгов за систематическую порчу жилья или неустранённую самовольную перепланировку — это уже санкция за виновное поведение, применяемая по иску уполномоченного органа и только после того, как собственник проигнорировал предупреждение и разумный срок на устранение нарушения.

Могут ли выселить бывших членов семьи собственника и детей?

Переход права собственности и прекращение семейных отношений с собственником — самостоятельные основания для выселения бывших членов его семьи. По общему правилу такие лица (супруг после развода, родители, взрослые дети) утрачивают право пользования жильём и обязаны освободить его добровольно, а при отказе — выселяются по решению суда без предоставления другого жилья (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума ВС РФ № 14). Из этого правила есть прямое исключение: несовершеннолетние дети собственника наравне с бывшими членами семьи не выселяются — закон защищает их жилищные права отдельно (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Похожая гарантия действует и при комплексном развитии территории: если в изымаемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, собственнику не могут навязать денежное возмещение — только другое жильё (ч. 3, 4, 7, 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Даже для бывших членов семьи закон оставляет суду пространство для манёвра: если у бывшего члена семьи собственника нет оснований пользоваться другим жилым помещением и его имущественное положение не позволяет его приобрести или арендовать, суд вправе сохранить за ним право пользования жильём на определённый срок — своего рода отсрочку выселения. Более того, если собственник по решению суда обязан содержать бывшего супруга или другого бывшего члена семьи (например, платить алименты), суд может обязать собственника обеспечить его иным жилым помещением взамен утраченного права пользования (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Отдельное основание касается лишения родительских прав: если суд признал совместное проживание лишённого родительских прав гражданина с ребёнком, в отношении которого он лишён этих прав, невозможным, такой гражданин выселяется по требованию законного представителя ребёнка, органа опеки и попечительства или прокурора — без предоставления другого жилья, если только законом субъекта РФ не предусмотрено предоставление жилья по норме общежития (ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Как не допустить выселения или снизить его последствия?

1. Ответить на предупреждение наймодателя или органа местного самоуправления в установленный срок и устранить нарушение — отремонтировать помещение или прекратить нарушать права соседей: до обращения в суд закон даёт на это время (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; ст. 29 ЖК РФ).
2. Погасить задолженность по квартплате и коммунальным услугам до вынесения решения суда: при доказанной уважительности причин просрочки (болезнь, задержка зарплаты, несовершеннолетние дети или инвалиды в семье) либо при погашении долга суд обычно отказывает в выселении (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
3. При включении дома в программу комплексного развития территории — не пропустить 45-дневный срок на заключение договора и заранее согласовать условия возмещения или получения другого жилья (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
4. Оспорить решение о признании дома аварийным, если есть основания сомневаться в его законности, например в нарушении процедуры работы межведомственной комиссии.
5. Просить суд об отсрочке или рассрочке исполнения решения о выселении, если для этого есть уважительные причины (ст. 203 ГПК РФ).
6. Бывшему члену семьи собственника — заявить в суде о сохранении права пользования жильём на определённый срок, если нет средств снять или купить другое жильё: суд вправе предоставить такую отсрочку с учётом имущественного положения ответчика (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
7. Обратиться к адвокату по жилищным спорам на ранней стадии — до подачи иска нарушение проще устранить, а условия возмещения или отсрочки — согласовать, чем оспаривать уже вынесенное решение суда о выселении.

Частые вопросы

Можно ли выселить человека без обращения в суд?

Нет, принудительное выселение всегда происходит по решению суда, вступившему в законную силу, и, если жилец не съезжает добровольно, — с участием судебных приставов в рамках исполнительного производства. Единственное исключение: если наниматель фактически выехал на другое постоянное место жительства, договор социального найма закон считает расторгнутым уже со дня выезда, а суд лишь подтверждает это по иску заинтересованных лиц (п. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Защищено ли единственное жильё от выселения за долги?

От взыскания по обычным долгам — да, единственное пригодное для проживания жильё гражданина исключено из перечня имущества, на которое можно обратить взыскание (ст. 446 ГПК РФ). Но если жильё находится в ипотеке или ином залоге, залогодержатель вправе обратить на него взыскание через суд, а затем добиться выселения всех проживающих (п. 3 ст. 349 ГК РФ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Что будет с несовершеннолетними детьми при выселении?

Дети находятся под особой защитой: несовершеннолетние дети собственника, в отличие от других бывших членов его семьи, не утрачивают право пользования жильём автоматически (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а при комплексном развитии территории семьям с несовершеннолетними положено предоставление другого жилья вместо денежного возмещения (ч. 3, 4, 7, 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Что означает 45-дневный срок при комплексном развитии территории?

Это срок, в течение которого собственник должен заключить договор о переходе права собственности на изымаемое помещение после получения его проекта. Если 45 дней истекли, а договор не заключён, в суд обращается не собственник, а лицо, реализующее программу комплексного развития территории, — с требованием о понуждении к заключению договора и передаче помещения в его собственность (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Может ли наниматель избежать выселения за долги по квартплате?

Да, если докажет уважительность причин просрочки — например, длительную задержку зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей или инвалидов, — либо погасит долг до вынесения решения суда (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Краткая сводка: основания и порядок выселения из жилого помещения

• Выселение возможно только по решению суда, кроме фактического выезда нанимателя на другое место жительства, когда договор соцнайма считается расторгнутым автоматически (п. 3 ст. 83 ЖК РФ).
• Нанимателя по соцнайму выселяют за систематическое нарушение прав соседей, порчу жилья, долг за ЖКУ от 6 месяцев подряд или прекращение договора найма специализированного помещения (ст. ст. 90, 91, 102, 103 ЖК РФ).
• Собственника — при сносе/аварийности дома, включении в программу КРТ, неустранённой самовольной перепланировке, обращении взыскания на заложенное жильё или переходе права собственности к другому лицу (ст. ст. 29, 32, 32.1 ЖК РФ; ст. ст. 292, 293 ГК РФ).
• При комплексном развитии территории договор о передаче жилья нужно заключить в течение 45 дней с момента получения его проекта, иначе в суд обратится сторона, реализующая КРТ (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
• Единственное жильё защищено от взыскания по обычным долгам, но не по ипотечным (ст. 446 ГПК РФ; п. 3 ст. 349 ГК РФ).
• Несовершеннолетние дети и отдельные льготные категории граждан при выселении получают дополнительные гарантии — от сохранения права пользования жильём до обязательного предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31, ч. 3, 4, 7, 21 ст. 32.1, ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Признание утратившим право пользования жилым помещением