Выселение из муниципального дома без предоставления другого жилья: анализ правовых оснований и защита ваших прав

Здравствуйте. Собираются выселять по суду из муниципального дома. Так как жилье становилось ветхим начали делать посильный ремонт в муниципальном доме примерно в 2008 году. Ремонт затянулся по причине финансового положения. И все это время я, естественно, там не проживал, но постоянно там находимся с родителями, особенно летом так как огород. Могут ли меня выселить без предоставления другого жилья, учитывая, что я раньше не участвовал в приватизации и это мое единственное место регистрации?

Здравствуйте!

Коротко: выселение из муниципального жилья без предоставления другого возможно только в исключительных случаях, прямо названных в статье 91 Жилищного кодекса РФ, и лишь после письменного предупреждения наймодателя. Затянувшийся ремонт и вызванное им отсутствие в доме к таким случаям не относятся.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов защиты по иску о выселении.

Когда наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма через суд?

Прежде всего необходимо выяснить правовые основания, по которым подан иск о выселении: от них зависит и способ защиты, и то, обязаны ли Вам предоставить другое жилье. Согласно части 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке только в строго определенных случаях. Перечень закрытый, расширительному толкованию он не подлежит, и любое иное недовольство наймодателя — например, тем, что ремонт затянулся, — самостоятельным основанием для расторжения договора не является.

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев подряд;
• разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем либо другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
• использование жилого помещения не по назначению.

Отдельно от этого перечня стоит часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ: при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Именно на эту норму обычно опираются иски к тем, кто долго не жил в квартире или доме. Но выезд в смысле части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ — это не любое отсутствие, а добровольная и постоянная смена места жительства с отказом от прав на прежнее помещение. Разъяснения по применению этой нормы даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Какими способами выселяют из муниципального жилья?

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, регулируется статьей 84 Жилищного кодекса РФ и возможно тремя способами: с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений. Третий вариант — самый жесткий и потому самый узкий: он применяется лишь в исключительных случаях, названных в статье 91 Жилищного кодекса РФ. Сопоставление оснований и последствий выглядит так.

Обратите внимание: даже долг за коммунальные услуги, о котором чаще всего вспоминают наймодатели, не влечет выселения «в никуда» — по статье 90 Жилищного кодекса РФ суд вправе выселить только с предоставлением другого помещения по нормам общежития, и лишь при отсутствии уважительных причин неоплаты. Подробнее об этом мы писали в материале Выселение из муниципального жилья: когда обязаны предоставить другое помещение.

В каких случаях выселяют без предоставления другого жилья?

Статья 91 Жилищного кодекса РФ описывает две группы случаев. Первая — виновное поведение нанимателя или членов его семьи: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жильем, ведущее к его разрушению. Вторая — выселение граждан, лишенных родительских прав, если суд признал их совместное проживание с детьми невозможным. Ни один из этих случаев не описывает ситуацию «человек делал ремонт и потому редко бывал дома».

Крайне важен порядок. По части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан предварительно предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение помещения — назначить разумный срок для ремонта. Обращение в суд возможно только после того, как в назначенный срок нарушения не устранены. Отсутствие такого предупреждения или несоразмерно короткий срок на устранение — весомый аргумент для отказа в иске. Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 02.07.2009 № 14 подчеркнул исключительный характер этой меры: выселение без предоставления другого жилья допустимо, когда нарушения носят систематический характер, продолжаются после предупреждения и подтверждены доказательствами, а более мягкие меры воздействия результата не дали.

Из этого следует практический вывод: бремя доказывания лежит на истце. Именно наймодатель обязан доказать и сам факт нарушения, и его систематичность, и то, что предупреждение было сделано и получено. Ссылки на ветхость дома, на затянувшийся ремонт или на то, что жилье «простаивает», к основаниям статьи 91 Жилищного кодекса РФ не относятся.

Может ли длительное отсутствие из-за ремонта стать основанием для выселения?

Само по себе — нет. Согласно статье 71 Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Договор считается расторгнутым только при выезде в другое место жительства (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ), то есть при добровольном и постоянном оставлении помещения.

Разрешая такие споры, суды по разъяснениям пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 выясняют целый ряд обстоятельств: носит ли отсутствие временный характер или постоянный, был ли выезд добровольным или вынужденным (конфликт в семье, невозможность проживания в аварийном помещении, ремонт), приобрел ли человек право пользования другим жильем в новом месте, исполняет ли он обязанности по договору — вносит ли плату за жилье и коммунальные услуги, поддерживает ли помещение. В Вашем случае отсутствие вызвано объективной причиной — проведением ремонта ветхого жилья — и не означало смены места жительства. Регулярное присутствие на участке, особенно в летний период для ведения огорода, дополнительно подтверждает, что от пользования помещением Вы не отказывались.

Значение имеет и то, кто мешал пользоваться жильем. Если наймодатель или другие лица препятствовали вселению, а Вы пытались попасть в дом, отсутствие признается вынужденным. Напротив, вывоз всех вещей, длительная неуплата и обустройство постоянного быта в другом месте суд может расценить как выезд. О том, по каким доказательствам суды разграничивают эти ситуации, читайте в материале Признание утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма: основания и судебная практика.

Что дают неучастие в приватизации и единственная регистрация?

Здесь важно различать две ситуации. Пока дом остается муниципальным и не приватизирован, Ваше право проживания вытекает не из отказа от приватизации, а из самого договора социального найма: члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования помещением (статья 69 Жилищного кодекса РФ), и это право сохраняется при временном отсутствии (статья 71 Жилищного кодекса РФ). Прекратить его можно только по основаниям, названным в статьях 83 и 91 Жилищного кодекса РФ.

Если же жилье будет приватизировано другими членами семьи, а Вы от участия в приватизации откажетесь, вступает в действие статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: за лицом, имевшим на момент приватизации равное право пользования помещением, право пользования сохраняется и после перехода жилья в собственность. Это серьезная гарантия, но и она не абсолютна: если такой человек добровольно выехал в другое место жительства и перестал исполнять обязанности по содержанию жилья, суд может признать его утратившим право пользования. Разбор этой позиции — в материале Сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в её приватизации.

Что касается единственного места регистрации, то сама по себе регистрация по месту жительства прав на жилье не порождает и не прекращает: по статье 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения жилищных прав. Но как доказательство она работает: отсутствие у Вас иного жилья и иной регистрации подтверждает, что другого места жительства Вы не приобретали, а значит, о выезде по части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ речи не идет. Этот довод обязательно нужно заявить в возражениях на иск.

Что изменится, если дом признают аварийным?

Статус дома нужно проверить обязательно — он меняет весь расклад. Если дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу, применяется статья 86 Жилищного кодекса РФ: орган, принявший решение о сносе, обязан предоставить нанимателям другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Требования к такому жилью установлены статьей 89 Жилищного кодекса РФ: помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому и находиться в границах того же населенного пункта. Выселение «в никуда» при сносе невозможно в принципе.

Если же дом аварийным не признан, затянувшийся ремонт сам по себе основанием для выселения не является. Более того, обязанность капитального ремонта жилого помещения и общего имущества лежит на наймодателе, а текущий ремонт — на нанимателе. Поэтому доводы о том, что жилье пришло в негодность, во многих спорах оборачиваются против самого наймодателя. Порядок действий при переселении подробно разобран в материале Как переселиться из аварийного жилья?.

Как защищаться в суде по иску о выселении?

Защита строится вокруг двух вопросов: на каком основании заявлен иск и доказал ли истец обстоятельства, которые обязан доказать. Рекомендуем действовать в такой последовательности.

1. Внимательно изучить исковое заявление и определить, на каких именно основаниях требуют Вашего выселения и на какие нормы ссылается истец: часть 3 статьи 83, статья 90 или статья 91 Жилищного кодекса РФ. От этого зависит и предмет доказывания, и то, обязаны ли предоставить другое жилье.
2. Подготовить доказательства уважительности причин длительного отсутствия: документы о проведении ремонтных работ (чеки на строительные материалы, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ), фото- и видеофиксацию состояния жилья и хода ремонта, переписку с наймодателем о необходимости ремонта и обращения в его адрес.
3. Подтвердить отсутствие оснований, предусмотренных частью 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ. Если задолженности по коммунальным платежам нет, получить справки об отсутствии долга и квитанции об оплате. Если задолженность есть, выяснить, превышает ли она шесть месяцев подряд и имеются ли уважительные причины неоплаты (болезнь, потеря работы, тяжелое материальное положение).
4. Проверить, направлялось ли предупреждение об устранении нарушений и назначался ли разумный срок, как того требует часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ. Если предупреждения не было, заявить об этом суду: несоблюдение досудебного порядка лишает иск о выселении без предоставления жилья основания.
5. Заявить ходатайство о вызове свидетелей — соседей, родственников, подрядчиков, — которые подтвердят Ваше регулярное присутствие в доме и на участке, ведение огорода, проведение ремонтных работ. Свидетельские показания в таких спорах нередко становятся решающими.
6. Подчеркнуть в возражениях на иск, что спорное жилье — Ваше единственное место жительства и регистрации, другого помещения Вы не приобретали, от прав на дом не отказывались, а отсутствие носило временный и вынужденный характер (статья 71 Жилищного кодекса РФ).
7. Запросить сведения о статусе дома: признавался ли он аварийным, включен ли в программу переселения. При положительном ответе настаивать на применении статей 86 и 89 Жилищного кодекса РФ — то есть на предоставлении равнозначного благоустроенного жилья.
8. Если суд все же сочтет требования обоснованными, добиваться выселения с предоставлением другого жилого помещения: выселение без предоставления жилья возможно только при исключительных основаниях статьи 91 Жилищного кодекса РФ, которые должны быть убедительно доказаны истцом.

В случае несогласия с решением суда его можно обжаловать: апелляционная жалоба подается в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ), кассационная — в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу (статья 376.1 Гражданского процессуального кодекса РФ). Пропущенный по уважительной причине срок суд вправе восстановить.

Частые вопросы

Кто должен доказывать, что я выехал из дома насовсем?

Доказывать обстоятельства, на которые он ссылается, обязан истец, то есть наймодатель. По части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ и разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 он должен подтвердить добровольность и постоянный характер выезда, приобретение права пользования другим жильем и отказ от исполнения обязанностей по договору. Сомнения толкуются в пользу сохранения жилищного права.

Нужно ли платить за коммунальные услуги, если я в доме не живу?

Да. Временное отсутствие не освобождает от обязанностей по договору социального найма (статья 71 Жилищного кодекса РФ), в том числе от платы за жилье и содержание. Более того, регулярная оплата — одно из ключевых доказательств того, что от прав на помещение Вы не отказывались. При долге свыше шести месяцев подряд появляется самостоятельное основание для иска по статье 90 Жилищного кодекса РФ.

Могут ли выселить одного члена семьи, оставив остальных?

Да, требование может быть заявлено выборочно: например, о признании утратившим право пользования только того, кто, по мнению истца, выехал. Но и оценивается тогда поведение именно этого человека — причины отсутствия, участие в расходах, наличие другого жилья. Права остальных членов семьи, пользующихся помещением по статье 69 Жилищного кодекса РФ, при этом не затрагиваются.

Что делать, если наймодатель не пускает в дом?

Фиксировать препятствия: письменные обращения к наймодателю, обращения в полицию, показания свидетелей. Такое отсутствие признается вынужденным и не может считаться выездом по части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ. Одновременно можно заявить встречное требование о вселении и об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, опираясь на статьи 69 и 71 Жилищного кодекса РФ.

Влияет ли на исход то, что дом ветхий, а ремонт делал я за свой счет?

Влияет, и в Вашу пользу. Вложения в поддержание жилья подтверждают интерес к нему и исполнение обязанностей нанимателя, что прямо противоположно отказу от прав по части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ. Документы о работах и материалах стоит собрать и приобщить к делу; при этом обязанность капитального ремонта по договору социального найма остается за наймодателем.

Краткая сводка: что определяет исход спора о выселении

• Перечень оснований для расторжения договора социального найма по требованию наймодателя закрытый — часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ.
• Выселение без предоставления другого жилья — исключение, допустимое только по статье 91 Жилищного кодекса РФ и только после предупреждения с разумным сроком на устранение нарушений.
• Временное отсутствие прав на жилье не прекращает — статья 71 Жилищного кодекса РФ; расторжение договора по части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ требует доказанного добровольного и постоянного выезда (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, пункт 32).
• Долг по коммунальным услугам свыше шести месяцев без уважительных причин влечет выселение с предоставлением жилья по нормам общежития — статья 90 Жилищного кодекса РФ, а не выселение «в никуда».
• При сносе аварийного дома наймодатель обязан предоставить равнозначное благоустроенное жилье — статьи 86 и 89 Жилищного кодекса РФ.
• Отсутствие другого жилья и другой регистрации — доказательство, а не самостоятельное право: регистрация не ограничивает и не создает жилищных прав (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1), а при будущей приватизации отказавшегося от нее защищает статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Таким образом, с учетом временного и вынужденного характера Вашего отсутствия, единственного места регистрации и отсутствия оснований, перечисленных в статье 91 Жилищного кодекса РФ, шансы на выселение без предоставления другого жилья крайне невелики при грамотной правовой защите и сборе необходимых доказательств.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Судебное представительство