Адвокат по жилищным спорам: выселение из жилого помещения вследствие систематического нарушения прав соседей либо использования жилого помещения не по назначению

Коротко: Выселить соседа за постоянный шум, притон, склад в квартире или разрушение жилья можно только через суд и только после письменного или устного предупреждения. Нанимателя муниципального жилья выселяют по статье 91 Жилищного кодекса РФ, а жильё собственника продают с публичных торгов по статье 287.7 Гражданского кодекса РФ.

Ниже приведен подробный разбор оснований выселения, разницы между нанимателем и собственником, порядка действий соседа и того, что придется доказывать в суде.

За что закон разрешает выселить человека из квартиры?

Статья 40 Конституции РФ гарантирует каждому право на жилище и запрещает произвольное лишение жилища. «Произвольное» означает — вне оснований и порядка, прямо названных в законе. Поэтому перечень поводов для выселения закрытый, а решение принимает только суд. Применительно к конфликтам с соседями закон называет три самостоятельных повода, и они одинаково сформулированы и для нанимателя (часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ), и для собственника (статья 287.7 Гражданского кодекса РФ), и для того, кто живет в квартире по соглашению с собственником или по решению суда (часть 2 статьи 35 Жилищного кодекса РФ).

• Использование жилья не по назначению. Квартира или дом используются не для проживания: под офис, склад, мастерскую, хостел, приют для животных. Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ прямо запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства и гостиницы. При этом работать дома разрешено: часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускает профессиональную и предпринимательскую деятельность проживающих, если она не нарушает права соседей и требования к жилому помещению.
• Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Это неоднократные повторяющиеся действия: громкая музыка и ремонт в ночное время, нарушение правил содержания животных, антисанитария, курение в подъезде, скандалы и хулиганские выходки в отношении соседей. Часть 4 статьи 17 и часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ обязывают пользоваться жильем с соблюдением прав соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических требований, а также Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр.
• Бесхозяйственное обращение с жильем, ведущее к его разрушению. Постоянные действия, повреждающие или уничтожающие конструктивные элементы и оборудование: выломанные окна и двери, разобранные полы и стены, снятые радиаторы, самовольная перепланировка с угрозой несущим конструкциям, приведшая помещение в негодность.

Разовая ссора, единственная вечеринка или пара шумных дней ни одним из этих оснований не являются. Закон требует именно систематичности — повторяющегося виновного поведения, которое не прекращается после сделанного нарушителю предупреждения.

Чем отличается выселение нанимателя от продажи жилья собственника?

Это два разных механизма, которые часто путают. От того, кем приходится нарушитель занимаемой квартире — нанимателем муниципального жилья или ее собственником, — зависит и норма права, и кто обязан предупредить нарушителя, и чем закончится дело. Ошибка в выборе механизма — самая частая причина отказа в иске.

Как выселяют нанимателя по договору социального найма?

По части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ нанимателя и проживающих с ним членов семьи выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если они используют квартиру не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. Обязательное условие — наймодатель заранее предупредил нарушителей и назначил разумный срок для устранения нарушений, а если жилье разрушается — срок для ремонта.

Ключевые ориентиры для судов дал Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». В пункте 39 этого постановления разъяснено, что выселение по части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ — крайняя мера ответственности, которая допустима лишь при доказанной систематичности противоправных виновных действий и лишь тогда, когда нарушители, несмотря на предупреждение наймодателя, сделанное в любой форме — устной или письменной, — нарушения не устранили. Пункт 40 того же постановления касается части 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ: граждан, лишенных родительских прав, выселяют, если суд придет к выводу о невозможности их совместного проживания с детьми, а обратиться с таким иском вправе органы опеки и попечительства, опекун или приемные родители ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает форму предупреждения, поэтому в суд можно представить любые доказательства и самого нарушения, и того, что нарушителя предупреждали: письмо наймодателя с отметкой о вручении или почтовой описью, акт обхода с подписями жильцов, ответ администрации на коллективное обращение соседей. Практический совет один: письменное предупреждение доказывать несравнимо легче устного, поэтому добивайтесь именно письменного документа от наймодателя. Смежные ситуации разобраны в материале Социальный наём жилья: права нанимателя и какие услуги предоставляются бесплатно.

Что грозит собственнику, который годами мешает соседям?

Собственника из его квартиры «просто выселить» нельзя — у него прекращают право собственности через продажу жилья с публичных торгов. Раньше это регулировала статья 293 Гражданского кодекса РФ, но она утратила силу с 1 сентября 2022 года в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ. Сейчас правило действует в статье 287.7 Гражданского кодекса РФ, и оно распространяется как на жилые помещения (с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством), так и на нежилые помещения и машино-места. Если Вы ссылаетесь в претензии или в иске на прежнюю статью 293 Гражданского кодекса РФ, документ придется переписывать.

Механизм статьи 287.7 Гражданского кодекса РФ выглядит так:

1. Уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления устанавливает, что собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение.
2. Орган предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение помещения — назначает соразмерный срок для ремонта.
3. Если после предупреждения собственник продолжает нарушать права соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит ремонт, тот же орган обращается в суд.
4. Суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов. Вырученные деньги выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Отсюда практический вывод для соседей: подать иск о продаже квартиры нарушителя с торгов самостоятельно Вы не можете — это полномочие органа, сделавшего предупреждение. Задача соседей — добиться, чтобы такое предупреждение было вынесено, и снабдить орган доказательствами. Зато соседи и без выселения вправе требовать прекращения самих нарушений — по статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже не связанных с лишением владения, а ущерб от залива, пожара или разрушенных конструкций взыскивается по статье 1064 Гражданского кодекса РФ. Другие способы защиты собраны в материале Адвокат по жилищным спорам: устранение препятствий в пользовании жилым помещением.

Куда жаловаться на соседа и как фиксировать нарушения?

Суд оценивает не эмоции, а документы. Дела о выселении разваливаются чаще всего не потому, что сосед «недостаточно плохо себя вел», а потому, что нарушения нигде не зафиксированы. Разумный порядок действий такой:

1. Участковый уполномоченный полиции. Вызывайте по каждому эпизоду ночного шума, драки, скандала, антисанитарии. Каждый вызов регистрируется, а по итогам появляется материал проверки, постановление по делу об административном правонарушении или мотивированный отказ. Мелкое хулиганство в отношении соседей квалифицируется по статье 20.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, порча жилого помещения и самовольная перепланировка — по статье 7.21 того же кодекса.
2. Управляющая организация или ТСЖ. Просите составить акт осмотра с подписями представителя организации и соседей: что именно нарушено, когда, какие последствия. Акт — самое понятное суду доказательство разрушения жилья, антисанитарии и захламления.
3. Государственная жилищная инспекция. Жилищный надзор по статье 20 Жилищного кодекса РФ проверяет использование и содержание жилых помещений, самовольные переустройство и перепланировку. Ответ инспекции и ее предписание нарушителю ложатся в основу иска.
4. Орган местного самоуправления. Это ключевой адресат по двум причинам: он же наймодатель, если квартира муниципальная (тогда он выносит предупреждение по статье 91 Жилищного кодекса РФ), и он же орган, который предупреждает собственника и идет в суд по статье 287.7 Гражданского кодекса РФ. Обращение лучше делать коллективным, от нескольких квартир.
5. Территориальный орган Роспотребнадзора. Компетентен по санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилью: шум с превышением допустимых уровней, антисанитария, насекомые и грызуны. Нарушение санитарных требований к эксплуатации жилых помещений влечет ответственность по статье 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Инструментальные замеры шума проводит аккредитованная лаборатория, и их протокол в суде весит больше показаний.
6. Прокуратура. Обращение имеет смысл, когда предыдущие адресаты бездействуют: прокурор вправе внести представление и понудить орган к действиям.

Параллельно собирайте собственную доказательственную базу. В нее входят: копии всех обращений с отметками о принятии и полученные ответы; талоны-уведомления о вызовах полиции; постановления по делам об административных правонарушениях; акты управляющей организации и жилищной инспекции; протоколы замеров шума; фото и видео с датой; заключение о стоимости восстановительного ремонта, если жилью или общему имуществу причинен вред; письменные объяснения соседей, которые готовы выступить свидетелями. Ведите простой журнал: дата, время, что происходило, кто вызывался, чем закончилось.

Кто вправе подать иск и что нужно доказать в суде?

По части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ иск о выселении нанимателя вправе предъявить наймодатель и другие заинтересованные лица — к ним относятся и соседи, чьи права нарушаются. По части 2 статьи 35 Жилищного кодекса РФ иск подает собственник жилого помещения. По статье 287.7 Гражданского кодекса РФ в суд обращается орган, вынесший предупреждение собственнику. Дела о выселении рассматривает районный суд по месту нахождения жилого помещения (статья 24 Гражданского процессуального кодекса РФ), и по части 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вступает в такое дело для дачи заключения.

Предмет доказывания по иску о выселении складывается из следующего:

• правовой статус помещения и нарушителя: муниципальное жилье и договор социального найма либо частная собственность, состав проживающих;
• сам факт нарушения — использование не по назначению, нарушение прав соседей или разрушение жилья;
• систематичность: несколько эпизодов, разнесенных во времени и подтвержденных документами, а не одно происшествие;
• виновность конкретного человека, а не абстрактной «квартиры»: выселяют поименно, поэтому по каждому ответчику нужны свои доказательства;
• предупреждение и его результат: нарушителя предупредили, разумный срок дали, нарушения продолжились;
• исчерпанность иных мер: административные наказания, предписания и претензии эффекта не дали.

Именно связка «нарушение — предупреждение — продолжение нарушения» решает исход дела. Иск, поданный без предупреждения нарушителя, суд отклоняет как преждевременный, и подавать его заново придется после соблюдения этой процедуры.

Частые вопросы

Сколько эпизодов нужно, чтобы нарушения признали систематическими?

Закон точного числа не называет. Пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 говорит о систематичности противоправных виновных действий, продолжающихся после предупреждения. На практике суды смотрят на документально подтвержденные эпизоды за длительный период — как правило, за несколько месяцев или лет, зафиксированные разными органами, а не на единичный конфликт.

Можно ли лишить жилья собственника, если квартира у него единственная?

Статья 287.7 Гражданского кодекса РФ исключения для единственного жилья не содержит: запрет обращать взыскание на единственное жилье (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ) касается долгов, а не бесхозяйственного содержания помещения. Но суды применяют эту меру редко и как крайнюю, требуя доказательств, что нарушения продолжались после предупреждения органа.

Сосед превратил квартиру в посуточную гостиницу — это основание для выселения?

Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ прямо запрещает размещать в жилых помещениях гостиницы. Это и есть использование не по назначению — то самое основание, что в части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ и статье 287.7 Гражданского кодекса РФ. Начинать стоит с обращений в жилищную инспекцию и орган местного самоуправления и с иска об устранении нарушений по статье 304 Гражданского кодекса РФ.

Кто оплатит ремонт, если сосед залил или разрушил мою квартиру?

Возмещение вреда — самостоятельное требование по статье 1064 Гражданского кодекса РФ, и рассматривается оно независимо от спора о выселении. Понадобятся акт о заливе или повреждении, заключение о стоимости восстановительного ремонта и доказательства вины соседа. Такое требование можно заявить и одновременно с иском о выселении, и отдельно.

Выселят ли вместе с нарушителем его несовершеннолетних детей?

Ответственность по статье 91 Жилищного кодекса РФ персональная: выселяют того, чья вина в систематических нарушениях доказана. Права детей суд оценивает отдельно, а по части 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ ситуация вообще обратная — выселяют родителя, лишенного родительских прав, чтобы ребенок остался жить в квартире.

Краткая сводка: что важно запомнить

• Право на жилище гарантировано статьей 40 Конституции РФ: лишить жилья можно только по основаниям и в порядке, установленным законом, и только по решению суда.
• Основания одни и те же — использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, бесхозяйственное обращение с разрушением жилья (статьи 17, 30, 35, 91 Жилищного кодекса РФ, статья 287.7 Гражданского кодекса РФ).
• Наниматель по договору социального найма выселяется по части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилья — после предупреждения наймодателя; выселение является крайней мерой (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Жилье собственника продается с публичных торгов по статье 287.7 Гражданского кодекса РФ по иску органа, который вынес предупреждение; прежняя статья 293 Гражданского кодекса РФ утратила силу с 1 сентября 2022 года (Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ).
• Гражданин, лишенный родительских прав, выселяется по части 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ, если суд признает совместное проживание с ребенком невозможным (пункт 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Исход дела решают документы: вызовы полиции, акты управляющей организации, предписания жилищной инспекции по статье 20 Жилищного кодекса РФ, протоколы замеров шума, постановления по статьям 6.4, 7.21, 20.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях и доказательство того, что нарушителя предупреждали.

Таким образом, выселение за нарушение прав соседей или использование жилья не по назначению — это не быстрый способ избавиться от неудобного жильца, а результат последовательной работы: фиксация каждого эпизода, обращения к участковому, в управляющую организацию, жилищную инспекцию и орган местного самоуправления, обязательное предупреждение нарушителя и только затем суд. От статуса нарушителя зависит и норма, и истец: наниматель выселяется по статье 91 Жилищного кодекса РФ, жилье собственника продается с торгов по статье 287.7 Гражданского кодекса РФ.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Жилищные вопросы