Вид разрешённого использования здания: что изменилось для собственников с 2026 года

Коротко: С 1 марта 2026 года действует Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ: правила установления и изменения видов разрешённого использования перенесены в новую главу II.1 Земельного кодекса РФ, а для участков под правомерно возведёнными зданиями допускается вид использования, отличающийся от правил землепользования и застройки. Для собственника здания это означает: проверить, какой вид использования здания и участка записан в ЕГРН и соответствуют ли они фактическому использованию.

Ниже приведен подробный разбор: зачем собственнику здания нужен правильный вид разрешённого использования, что изменилось с 2026 года, как выбрать или изменить вид использования и чем грозит расхождение.

Почему вид разрешённого использования здания так важен?

Вид разрешённого использования (ВРИ) определяет, для чего законно можно использовать земельный участок и расположенное на нём здание. Статья 37 Градостроительного кодекса РФ делит виды использования земельных участков и объектов капитального строительства на основные, условно разрешённые и вспомогательные и связывает их с градостроительным регламентом территориальной зоны. На практике от ВРИ зависят сразу несколько денежных вопросов. Во-первых, налог: здания, чьё назначение, разрешённое использование или наименование предусматривает размещение офисов, торговых объектов или объектов общественного питания, могут быть включены в региональный перечень и облагаться налогом на имущество от кадастровой стоимости (статья 378.2 НК РФ). Во-вторых, кадастровая стоимость самого участка и здания, от которой считаются налоги и арендная плата. В-третьих, риск штрафа за использование участка не в соответствии с разрешённым использованием по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ. Наконец, ВРИ влияет на возможность реконструкции, получения разрешений и продажи объекта.

Что изменилось с 1 марта 2026 года?

Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2026 года, перенёс основное регулирование видов разрешённого использования земельных участков в Земельный кодекс РФ, дополнив его главой II.1. Виды разрешённого использования земельных участков определяются по классификатору, утверждаемому федеральным органом исполнительной власти, а порядок их установления и изменения в зависимости от категории земель теперь описан в самом Кодексе. Из статьи 30 ГрК РФ исключено требование о том, чтобы правила землепользования и застройки содержали положения о порядке изменения видов разрешённого использования: это регулирование больше не зависит от местных правил. Для участков, предназначенных для эксплуатации правомерно возведённых объектов капитального строительства, закон допускает установление вида разрешённого использования, отличающегося от предусмотренного правилами землепользования и застройки, — это снимает часть проблем у собственников зданий, построенных до принятия действующих правил. Разъяснения о том, как определяется, устанавливается и выбирается вид разрешённого использования здания, Росреестр дал в письме от 21.04.2026 № 13-00288/26.

Как собственнику выбрать или изменить вид использования здания?

Основные и вспомогательные виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом зоны, правообладатель по общему правилу выбирает самостоятельно, без специальных разрешений (статья 37 ГрК РФ). Условно разрешённый вид требует отдельного разрешения, которое выдаётся после общественных обсуждений или публичных слушаний (статья 39 ГрК РФ). Изменение вида использования должно соответствовать не только регламенту, но и техническим регламентам: например, перевод склада под торговый центр требует оценки пожарной безопасности, парковок, санитарных норм. После выбора нового вида сведения нужно внести в Единый государственный реестр недвижимости: пока в ЕГРН записан прежний вид, для налоговых органов, арендаторов и покупателей действует именно он.

1. Получить выписку из ЕГРН на здание и участок: вид разрешённого использования, назначение здания, кадастровую стоимость.
2. Проверить градостроительный регламент территориальной зоны в действующих правилах землепользования и застройки и сопоставить с фактическим использованием.
3. Если вид использования здания не совпадает с видом использования участка — определить, какой из них нужно привести в соответствие и можно ли это сделать с учётом правил, введённых Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ.
4. Оценить налоговые последствия: смена вида использования на офисный или торговый может привести к включению здания в перечень по статье 378.2 НК РФ, а смена на производственный или складской — к исключению из него.
5. Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН и проверить, пересчитана ли после этого кадастровая стоимость.

Частые вопросы

Грозит ли штраф, если здание используется не по виду разрешённого использования?

Использование земельного участка не в соответствии с его разрешённым использованием образует состав правонарушения по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ. Кроме штрафа, расхождение влечёт риски при продаже, кредитовании под залог и реконструкции объекта.

Может ли смена вида использования уменьшить налог на имущество?

Да, если после смены здание перестаёт отвечать критериям торгово-офисного объекта по статье 378.2 НК РФ и исключается из регионального перечня. Однако смена должна соответствовать фактическому использованию: формальное переименование при сохранении офисов налоговые органы и суды не признают.

Нужно ли менять вид использования участка, если здание построено до принятия правил землепользования?

Не обязательно. Правомерно возведённое здание можно использовать по прежнему назначению, а с 1 марта 2026 года для участков под такими объектами допускается вид использования, отличающийся от правил землепользования и застройки. Конкретное решение зависит от документов на здание и регламента зоны.

Кто решает споры о виде разрешённого использования?

Отказы органов власти и Росреестра обжалуются в суд: организации и предприниматели — в арбитражный суд, граждане — в суд общей юрисдикции по правилам административного судопроизводства.

Краткая сводка: ВРИ здания с 2026 года

• С 1 марта 2026 года действует Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, регулирование ВРИ участков перенесено в главу II.1 Земельного кодекса РФ.
• Требование о порядке изменения ВРИ в правилах землепользования и застройки исключено из статьи 30 ГрК РФ.
• Для участков под правомерно возведёнными зданиями допускается ВРИ, отличающийся от правил землепользования и застройки.
• Основные и вспомогательные виды выбираются правообладателем самостоятельно, условно разрешённые — по разрешению (ст. 37, 39 ГрК РФ).
• Вид использования влияет на налог на имущество (ст. 378.2 НК РФ) и на ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Таким образом, реформа 2026 года сделала правила о видах разрешённого использования единообразнее и дала собственникам старых зданий больше гибкости. Но выгоды получит только тот, кто сверит сведения ЕГРН с фактическим использованием здания и участка и вовремя приведёт их в порядок — с учётом налоговых последствий.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Услуги в области недвижимости и строительства
• Земельные дела
• Юридическая помощь бизнесу