Возврат дома, купленного на маткапитал: как исправить последствия сомнительной сделки

Здравствуйте, у нас такая проблема мы купили дом на материнский капитал и продали его без документов, не дожидаясь, пока ребенку младшему исполнится 18 лет. Мы продавали дом через адвоката, и он забрал у нас документы на дом и сказал, вы не переживайте я все сделаю сам, и начал переоформлять. За ним очень много числится махинаций. Мы бы хотели вернуть дом обратно. Как и что нам делать? 

Здравствуйте!

Коротко: дом, купленный с использованием материнского капитала, должен быть оформлен в общую собственность родителей и всех детей (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Продажа такого дома без выделения долей детям и без предварительного разрешения органа опеки оспаривается в суде: сделку признают недействительной и возвращают жильё, а при подделке документов посредником добавляется уголовное дело по статье 159 УК РФ.

Ниже приведён подробный разбор: почему сделка уязвима, по каким основаниям её оспаривают, что делать, если дом уже перепродан, в какие сроки нужно успеть и чем при возврате рискует сама семья.

Почему дом, купленный на материнский капитал, нельзя было продавать в обычном порядке?

Материнский капитал — это не подарок семье в свободное распоряжение, а целевые бюджетные средства. Закон прямо связывает их использование с возникновением у детей права собственности: жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению — часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Порядок распоряжения средствами установлен Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Возраст детей здесь ни при чём: ждать восемнадцатилетия младшего ребёнка закон не требует и не разрешает распорядиться домом «пока доли не выделены» — обязанность выделить доли возникает независимо от того, продаёте Вы дом или нет.

Размер долей определяется не «поровну на всю квартиру», а исходя из равенства долей родителей и детей на сами средства материнского капитала, потраченные на покупку, а не на все деньги, за счёт которых жильё приобреталось. Эта позиция закреплена в пункте 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016. То есть даже небольшая по площади доля ребёнка — это полноценное право собственности, распорядиться которым родители самостоятельно не могут.

Если доли детям уже были выделены, продажа возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства: пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ распространяет на родителей правила статьи 37 Гражданского кодекса РФ, а порядок выдачи разрешения установлен статьёй 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению (часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если доли выделены не были, ситуация для покупателя не становится лучше: право детей на доли существует в силу закона, и суд его защищает.

Отдельно стоит помнить о позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в постановлении от 08.06.2010 № 13-П: презумпция добросовестности родителей не освобождает государство от обязанности обеспечить судебную защиту жилищных прав ребёнка во всех случаях, когда сделка совершена вопреки его интересам, даже если формально ребёнок не состоит под опекой и не признан оставшимся без родительского попечения. Именно на эту позицию опираются суды, когда «разворачивают» продажу семейного жилья.

По каким основаниям такую сделку можно признать недействительной?

Универсального основания «продали дом с маткапиталом — значит недействительно» в законе нет: юрист выбирает то основание, которое подтверждается документами. Чем точнее выбрано основание, тем короче процесс и тем меньше риск отказа по пропуску срока. На практике по таким делам работают следующие конструкции Гражданского кодекса РФ:

• Пункт 2 статьи 168 ГК РФ — сделка нарушает требования закона и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (детей, за которыми закон закрепил доли). Такая сделка ничтожна, суд применяет последствия недействительности по статье 167 ГК РФ.
• Статья 173.1 ГК РФ — сделка совершена без согласия органа, необходимость которого установлена законом. Это основной инструмент, когда доли детям выделены, а разрешения органа опеки нет. Сделка оспорима, то есть требуется отдельное решение суда.
• Статья 170 ГК РФ — мнимая сделка (совершена лишь для вида, дом остался за семьёй или деньги не передавались) либо притворная (договором купли-продажи прикрыли иную сделку, например заём под залог жилья).
• Статья 179 ГК РФ — сделка под влиянием обмана или существенного заблуждения относительно её природы, если Вас убедили подписать «просто документы для оформления», а фактически подписан был договор отчуждения.
• Статья 183 ГК РФ — договор подписан лицом без полномочий либо с превышением полномочий по доверенности. Если Вы доверенность на продажу не выдавали или она была отозвана, сделка не создаёт для Вас последствий.

Общие правила о недействительности разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: там, в частности, объяснено, когда нарушение закона влечёт ничтожность, а когда оспоримость, и как соотносятся иск о признании сделки недействительной и иск об истребовании имущества. Требование о выделении долей детям заявляется в том же процессе — иначе решение о возврате дома окажется неисполнимым по существу.

Что делать, если документы забрал посредник и переоформил дом сам?

Ситуация, когда представитель забирает оригиналы правоустанавливающих документов, обещает «всё сделать сам» и после этого право собственности переходит к незнакомым людям, — это не гражданский спор о цене, а повод для заявления о преступлении. Завладение чужим имуществом путём обмана или злоупотребления доверием квалифицируется по статье 159 УК РФ; разъяснения о том, когда действия посредника образуют мошенничество, а когда — иной состав, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 № 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате». Если при этом деньги материнского капитала обналичивались через фиктивную сделку, риск уголовной оценки возникает и в отношении самих родителей — по статье 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат), поэтому позицию по делу лучше выстраивать вместе с адвокатом до подачи любых заявлений.

Заявление о преступлении подаётся в отдел полиции по месту нахождения дома в порядке статьи 141 УПК РФ; Вам обязаны выдать талон-уведомление о приёме. Решение по заявлению принимается в срок, установленный статьёй 144 УПК РФ — по общему правилу трое суток с возможностью продления. Возбуждённое уголовное дело даёт важный практический эффект: следователь вправе ходатайствовать перед судом о наложении ареста на имущество по статье 115 УПК РФ, и дальнейшая перепродажа дома блокируется. Если доверенность на посредника выдавалась, её нужно немедленно отменить по правилам статей 188 и 189 Гражданского кодекса РФ: нотариально удостоверенная доверенность отменяется у нотариуса, сведения об отмене вносятся в реестр нотариальных действий и становятся публично доступными, после чего ссылаться на неё добросовестно уже нельзя.

Отдельно имеет смысл сообщить о произошедшем в адвокатскую палату субъекта Российской Федерации, если посредник действительно имеет статус адвоката: дисциплинарное производство не вернёт дом, но фиксирует обстоятельства и может дать дополнительные доказательства. Уведомить стоит и территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования РФ — распорядитель средств материнского капитала заинтересован в том, чтобы целевые деньги не были выведены, и его позиция в суде усиливает Вашу.

Можно ли вернуть дом, если его уже перепродали другому человеку?

Да, но требование меняется: к последнему владельцу предъявляется не иск о недействительности первого договора, а виндикационный иск — об истребовании имущества из чужого незаконного владения по статьям 301 и 302 Гражданского кодекса РФ. Такой подход закреплён в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник защищается именно виндикацией, а не реституцией по цепочке сделок.

Исход зависит от двух обстоятельств. Первое — добросовестность приобретателя: знал ли он или должен был знать, что продавец не вправе отчуждать дом. Запись в ЕГРН о том, что жильё куплено с использованием материнского капитала, покупателя не защищает автоматически, если из документов было видно участие детей или явная порочность цепочки сделок. Второе, и решающее, — выбыло ли имущество из владения помимо воли собственника. По статье 302 ГК РФ имущество, выбывшее помимо воли, истребуется даже у добросовестного приобретателя. Именно поэтому подделка подписи или порочная доверенность в Вашей ситуации играют ключевую роль: они превращают спор в тот случай, когда возврат жилья возможен независимо от добросовестности покупателя. Ориентиры по применению этих правил к жилым помещениям приведены в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014.

С чего начать: порядок действий

Действовать нужно быстро и параллельно по двум линиям — гражданской и уголовной. Каждая перепродажа удлиняет цепочку и усложняет возврат.

1. Установите, кто сейчас собственник. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте и выписку о переходе прав (статья 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Учтите: после вступления в силу Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ персональные данные правообладателя-физического лица третьим лицам в общедоступной выписке не раскрываются — полные сведения получают через нотариуса, по запросу суда или следователя.
2. Соберите доказательства. Договор купли-продажи и расписки, если они у Вас остались, переписка и сообщения с посредником, сертификат на материнский капитал, справка территориального органа Фонда пенсионного и социального страхования РФ о перечислении средств на покупку дома, копия доверенности, документы об оплате.
3. Подайте заявление в полицию по статье 141 УПК РФ, если договор Вы лично не подписывали или подписывали под обманом. Просите об аресте имущества в порядке статьи 115 УПК РФ.
4. Подайте иск в районный суд по месту нахождения дома (исключительная подсудность по статье 30 ГПК РФ): о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности по статье 167 ГК РФ либо об истребовании дома по статьям 301 и 302 ГК РФ, а также о признании за детьми права собственности на доли по части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ.
5. Одновременно с иском заявите об обеспечительных мерах — запрете регистрационных действий с домом (статьи 139 и 140 ГПК РФ). Это делается в первый же день процесса, иначе дом успеют перепродать снова.
6. Обратитесь в прокуратуру и орган опеки. Прокурор вправе обратиться в суд в защиту прав несовершеннолетних (статья 45 ГПК РФ), а орган опеки привлекается к участию в деле и даёт заключение по вопросу, затрагивающему интересы детей (статья 47 ГПК РФ).

В какие сроки нужно успеть обратиться в суд?

Сроки исковой давности по недействительным сделкам установлены статьёй 181 Гражданского кодекса РФ и различаются в зависимости от того, ничтожна сделка или оспорима. Для виндикационного иска действует общий трёхлетний срок по статье 196 ГК РФ, а его течение начинается со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике (статья 200 ГК РФ).

Последняя строка особенно важна для Вашей ситуации: даже если родители пропустят срок, у ребёнка, чьи права нарушены, остаётся самостоятельная возможность защиты. Но рассчитывать на это как на основной сценарий нельзя — дом за годы может уйти в третьи руки, быть перестроен или снесён, и тогда вместо возврата жилья речь пойдёт только о деньгах.

Чем рискует сама семья при возврате дома?

Возврат жилья — не одностороннее действие. По статье 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное: Вам вернут дом, а Вы обязаны вернуть покупателю полученные по договору деньги. Если реальная сумма расчёта была выше указанной в договоре, доказывать это придётся Вам — расписками, банковскими выписками, перепиской. Если деньги забрал посредник, требование о возврате переадресуется ему, в том числе в виде гражданского иска в уголовном деле (статья 44 УПК РФ), но взыскать реально удастся лишь то, что у него есть.

Второй риск — судьба самих средств материнского капитала. Если в результате разбирательства выяснится, что целевое назначение средств не достигнуто, территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования РФ вправе требовать их возврата как неосновательного обогащения по статье 1102 Гражданского кодекса РФ. Третий риск — уголовно-правовой: сознательное участие в схеме обналичивания капитала оценивается по статье 159.2 УК РФ. Поэтому в заявлениях и объяснениях важно последовательно и правдиво описывать роль посредника и собственное заблуждение, не подгоняя факты, — противоречия в объяснениях в дальнейшем работают против семьи.

Частые вопросы

Нужно ли платить государственную пошлину за иск о возврате дома?

Иск об истребовании дома и о признании права собственности относится к имущественным и облагается пошлиной, размер которой считается от цены иска по статье 333.19 Налогового кодекса РФ. Суд вправе с учётом имущественного положения истца уменьшить размер пошлины (пункт 2 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ) либо отсрочить или рассрочить её уплату (статья 333.41 Налогового кодекса РФ). Требования прокурора, поданные в защиту прав детей, пошлиной не облагаются.

Можно ли вместо возврата дома получить денежную компенсацию?

Да, если возврат дома в натуре невозможен — жильё снесено, существенно перестроено или переход прав к добросовестному приобретателю признан законным. Тогда вместо истребования заявляется требование о возмещении убытков по статьям 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ либо о взыскании стоимости имущества с лица, неосновательно обогатившегося за счёт семьи (статья 1105 ГК РФ).

Что будет, если орган опеки откажет в разрешении на продажу?

Отказ органа опеки не лишает права распорядиться жильём совсем: он оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства (глава 22 Кодекса административного судопроизводства РФ). Практика исходит из того, что разрешение выдаётся, если детям одновременно предоставляется равноценное или лучшее жильё, а их доли не уменьшаются, — это следует из пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ и статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ.

Кто может подать иск в интересах детей, если родители бездействуют?

Обратиться в суд вправе прокурор в защиту прав несовершеннолетних (статья 45 ГПК РФ), а также орган опеки и попечительства. Кроме того, сам ребёнок, достигший четырнадцати лет, может обратиться в суд за защитой своих прав самостоятельно (пункт 2 статьи 56 Семейного кодекса РФ). Территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования РФ участвует в деле как заинтересованное лицо.

Краткая сводка: как вернуть дом, проданный без выделения долей детям

• Право детей на доли в доме возникает в силу закона — часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ; размер долей считается от средств материнского капитала (пункт 13 Обзора, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
• Продажа без выделения долей посягает на права третьих лиц и ничтожна по пункту 2 статьи 168 ГК РФ; продажа при выделенных долях без разрешения опеки оспорима по статье 173.1 ГК РФ.
• Если дом уже перепродан, требование заявляется по статьям 301 и 302 ГК РФ; выбытие помимо воли собственника позволяет истребовать жильё даже у добросовестного приобретателя (постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
• Действия посредника, завладевшего документами и переоформившего дом, оцениваются по статье 159 УК РФ с учётом постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 № 48; арест имущества накладывается по статье 115 УПК РФ.
• Сроки: три года по ничтожной сделке и год по оспоримой (статья 181 ГК РФ), три года по виндикации (статьи 196 и 200 ГК РФ). Обеспечительные меры (статьи 139 и 140 ГПК РФ) заявляются вместе с иском.
• При возврате дома семья обязана вернуть покупателю полученные деньги (статья 167 ГК РФ), а нецелевое использование капитала может обернуться требованием о возврате средств (статья 1102 ГК РФ) и оценкой по статье 159.2 УК РФ.

Таким образом, шанс вернуть дом у Вас есть, и он тем выше, чем быстрее Вы начнёте действовать: закажите выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав, отмените доверенность на посредника, подайте заявление о преступлении по статье 141 УПК РФ и одновременно — иск о недействительности сделки либо об истребовании дома с ходатайством о запрете регистрационных действий. Права детей на доли, закреплённые частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, — Ваш главный аргумент: суды защищают их даже тогда, когда сами родители допустили нарушение. Но каждая новая перепродажа дома уменьшает шансы, поэтому откладывать обращение к адвокату не стоит.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным вопросам: оспаривание сделок купли-продажи недвижимости
• Оспаривание сделки по продаже общего имущества без согласия супруга: оспоримость, ничтожность и срок исковой давности
• Адвокат по мошенничеству