Выселение супруга из ипотечной квартиры: как защитить свои права

Добрый день. Взяла квартиру по ипотеке, позже вышла замуж, родился ребёнок, все вместе прописались в новую квартиру. Спустя 5 лет с мужем разошлись, ипотеку ещё выплачиваю, он выписываться не хочет, так как живёт за городом. Как его выписать?

Здравствуйте!

Коротко: если квартира куплена Вами до брака, она остаётся Вашей личной собственностью и разделу не подлежит; бывший муж, утративший статус члена семьи собственника, выселяется только через суд по статье 31 Жилищного кодекса РФ — независимо от того, выплачена ли ипотека полностью.

Ниже — подробный разбор того, кому принадлежит ипотечная квартира в Вашей ситуации, как проходит выселение бывшего супруга и что меняется, если ипотека оформлена уже в браке или супруг записан созаёмщиком по кредиту.

Кому принадлежит ипотечная квартира, купленная до брака?

Как я понял из вопроса, Вы взяли квартиру в ипотеку до брака, затем вышли замуж, у Вас родился ребёнок, и вся семья прописалась в этой квартире. После развода бывший муж живёт отдельно, но сохраняет регистрацию в квартире и отказывается выписываться добровольно.

Квартира, купленная в ипотеку до регистрации брака, — Ваша личная собственность: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, разделу при разводе не подлежит (статья 36 Семейного кодекса РФ). То, что часть ипотеки выплачивалась уже в период брака, само по себе этот статус не меняет: обязательство перед банком и заложенная квартира возникли до брака, а последующие платежи лишь погашают уже существующий долг.

Если муж во время брака помогал вносить платежи по ипотеке, он вправе требовать от Вас компенсации фактически внесённых сумм — но только при документальном подтверждении (выписки по счетам, платёжные поручения, банковские квитанции). Само по себе участие в платежах не создаёт у него права собственности на квартиру и не превращает её в общее имущество супругов.

Совсем другая ситуация — когда ипотечный кредит и сама квартира оформлены уже в браке: тогда по общему правилу это совместная собственность супругов (статья 34 Семейного кодекса РФ), а при разводе делится и сама квартира, и остаток долга по кредиту (статьи 38 и 39 Семейного кодекса РФ). Разбор именно такой ситуации — покупка в ипотеку до брака, но фактическое погашение кредита уже в браке за счёт общих средств, — в материале «Раздел имущества, купленного до брака в кредит, оплаченном в браке». В Вашем случае этого не происходит именно потому, что ипотека и сама квартира возникли до регистрации брака.

Меняется ли право супруга на жильё до и после развода?

Пока брак не расторгнут, супруг, проживающий в квартире вместе с собственником, пользуется ею как член его семьи (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) — оспорить это право нельзя просто потому, что отношения испортились или один из супругов стал жить отдельно. Право пользования прекращается именно с прекращением семейных отношений — по общему правилу это момент регистрации расторжения брака (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ). Поэтому обращаться в суд с иском о признании бывшего мужа утратившим право пользования жилым помещением имеет смысл только после развода, а не до него.

Можно ли выселить супруга из ипотечной квартиры до полного погашения кредита?

Да, можно — то, что ипотека ещё не выплачена, само по себе не мешает выселению не-собственника. Непогашенный кредит влияет на отношения с банком (кому принадлежит квартира в залоге, кто отвечает по долгу), но не на жилищные права членов семьи собственника. Выселить человека без его согласия можно только через суд: подаётся исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и о выселении, в котором указывается, что ответчик фактически не проживает в квартире.

Но здесь встаёт вопрос: а вправе ли Вы это утверждать? Если по документам он жил там с Вами, а затем просто переехал, суд может расценить это как временное отсутствие, а не как утрату права на жильё, и отнестись к иску критически.

Тем не менее суды обычно принимают во внимание конкретные обстоятельства: если бывший муж фактически выехал, создал новую семью или длительное время живёт отдельно, это расценивается как утрата права пользования, а не как временное отсутствие. Дополнительно суд вправе — по заявлению самого ответчика — сохранить за ним право пользования на определённый срок, если у него нет другого жилья и обеспечить себя им он не может по объективным причинам (материальное положение, возраст, состояние здоровья); эти критерии перечислены в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». То, что бывший муж, по Вашим словам, живёт за городом, само по себе не говорит об отсутствии у него другого жилья, — этот вопрос суд будет выяснять отдельно.

Нужно ли согласие банка на раздел ипотечной квартиры?

Если речь идёт именно о совместно нажитой ипотечной квартире (кредит оформлен в браке), раздел долей между супругами по решению суда сам по себе согласия банка не требует — права банка как залогодержателя при этом не нарушаются, квартира остаётся в залоге в прежнем объёме. Согласие банка становится обязательным, когда стороны хотят изменить именно кредитные отношения: переоформить ипотеку целиком на одного из супругов, вывести второго из числа созаёмщиков или продать заложенную квартиру третьему лицу до погашения долга (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

На практике банки соглашаются на переоформление кредита неохотно и только после проверки платёжеспособности того супруга, на кого предлагается оставить долг. Устные договорённости между бывшими супругами банк не связывают: пока кредитный договор не изменён с его согласия, оба супруга-созаёмщика продолжают отвечать по нему солидарно — так, как это предусмотрено первоначальным договором.

Кто платит по ипотечному кредиту после развода?

Развод сам по себе не меняет условия кредитного договора с банком. Если оба супруга указаны созаёмщиками, они остаются обязанными перед банком солидарно и после расторжения брака, пока договор не изменён: перевод долга на одного из них возможен только с согласия банка (статья 391 Гражданского кодекса РФ). Обратите внимание: статус созаёмщика — это отдельная история от прав на саму квартиру. Банки нередко требуют включить супруга в кредитный договор созаёмщиком для подтверждения дохода семьи, даже если квартира оформляется только на одного из супругов; это не даёт созаёмщику ни доли в квартире, ни права там проживать — его обязанность ограничена ответственностью перед банком по кредиту. То, как супруги распределят платежи между собой «изнутри», — отдельный вопрос: при разделе имущества суд может учесть общие долги супругов и распределить их пропорционально присуждённым долям (статья 39 Семейного кодекса РФ), но перед банком такое внутреннее соглашение силы не имеет.

В Вашей ситуации, поскольку ипотека и квартира — Ваша личная собственность, обязанность платить по кредиту лежит на Вас, а не на бывшем муже, даже если в период брака он в чём-то помогал. Требовать компенсации фактически внесённых им сумм он может, но эта компенсация не превращает его в созаёмщика или совладельца квартиры. Похожая ситуация — защита прав супруга, который платил ипотеку, — разобрана в материале «Раздел имущества при разводе: как защитить права жены, платившей ипотеку».

Что будет с ребёнком и его правом проживания в квартире?

Место жительства несовершеннолетнего ребёнка при раздельном проживании родителей определяется их соглашением, а при споре — судом, исходя из интересов ребёнка (статья 65 Семейного кодекса РФ); ребёнок до 14 лет по общему правилу считается проживающим по месту жительства того из родителей, с кем он фактически живёт (статья 20 Гражданского кодекса РФ). Само по себе выселение бывшего супруга из личной квартиры собственника прав ребёнка не нарушает: если ребёнок остаётся проживать с Вами, вопрос о его регистрации и проживании в квартире с выселением второго родителя не связан — ребёнок не теряет право пользования жильём, в котором фактически живёт с родителем-собственником.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Продажа заложенной квартиры до полного погашения кредита возможна только с согласия банка-залогодержателя (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»): либо квартира продаётся с одновременным закрытием ипотеки за счёт вырученных средств, а остаток делится между бывшими супругами, либо покупатель принимает на себя обременение с согласия банка. Учтите также, что статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, защищающая единственное пригодное для проживания жильё от взыскания по долгам, прямо не распространяется на жильё, находящееся в ипотеке: банк как залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если она единственная, если заёмщики систематически нарушают график платежей. Это дополнительный довод в пользу того, чтобы вопрос с ипотекой при разводе решать сразу — соглашением или через суд, — а не оставлять как есть.

Какие доказательства нужны и как проходит выселение бывшего супруга?

Вам нужно собрать документы и сведения, подтверждающие, что муж фактически не проживает в квартире. Например:

• Показания свидетелей о том, что в квартире с ребёнком проживаете Вы, а бывший муж там давно не появляется
• Квитанции за коммунальные услуги и показания счётчиков, из которых видно фактическое потребление одним человеком (если так)
• Сведения о регистрации бывшего мужа по другому адресу или о заключённом им договоре найма жилья в другом месте
• Документы о фактическом проживании в другом месте — справка с нового места жительства, показания соседей по новому адресу

Порядок действий, если муж отказывается выписываться добровольно, обычно такой:

1. Предложить решить вопрос без суда: снятие с регистрационного учёта по заявлению самого гражданина оформляется быстрее и дешевле для обеих сторон — порядок и куда обращаться описаны в материале «Снятие с регистрационного учёта».
2. Если добровольно решить вопрос не удаётся — подготовить и подать в районный суд по месту нахождения квартиры исковое заявление о признании бывшего супруга утратившим право пользования жилым помещением и о выселении, приложив доказательства фактического непроживания.
3. Участвовать в судебном разбирательстве: дело рассматривается в срок до двух месяцев со дня поступления заявления в суд (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ), но может занять больше времени, если ответчик оспаривает иск или суд предоставляет ему отсрочку для поиска другого жилья.
4. После вступления решения суда в законную силу — обратиться с ним в подразделение по вопросам миграции МВД России для снятия бывшего мужа с регистрационного учёта; если он отказывается освободить квартиру добровольно, выселение проводят судебные приставы в порядке принудительного исполнения (статья 35 Жилищного кодекса РФ, статья 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Частые вопросы

Обязательно ли обращаться в суд, или можно выписать мужа через паспортный стол?

Нет, без согласия самого зарегистрированного лица подразделение МВД по вопросам миграции снять его с регистрационного учёта не может. Основанием для снятия с регистрации по месту жительства без согласия гражданина служит только вступившее в силу решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением.

Что если бывший муж согласен выписаться сам?

Тогда обращение в суд не требуется: он подаёт заявление о снятии с регистрационного учёта самостоятельно в подразделение по вопросам миграции МВД России или через МФЦ, и вопрос закрывается без судебного разбирательства.

Сколько времени занимает выселение через суд?

Общий срок рассмотрения гражданского дела судом первой инстанции — два месяца со дня поступления заявления в суд (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ), но на практике он зависит от загруженности конкретного суда и от того, оспаривает ли ответчик иск; если суд предоставляет ответчику отсрочку для поиска другого жилья, процесс может растянуться дольше этого срока.

Может ли бывший муж претендовать на долю в личной квартире, если платил часть ипотеки?

Права собственности на квартиру сам по себе факт участия в платежах не даёт: квартира, купленная до брака, остаётся личной собственностью. Бывший супруг вправе требовать от Вас компенсации документально подтверждённых сумм, которые он вносил в счёт ипотеки, но не долю в самой квартире.

Что делать, если банк отказывается давать согласие на изменение ипотечного договора после развода?

Отказ банка нужно получить в письменном виде и учитывать при определении дальнейшей стратегии: без согласия банка нельзя ни вывести созаёмщика из кредитного договора, ни продать заложенную квартиру третьему лицу с переводом долга. В этом случае решение обычно ищут в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами — определении порядка внутренних расчётов, — не трогая сами отношения с банком.

Краткая сводка: выселение супруга из ипотечной квартиры

• Квартира и ипотека, оформленные до брака, — личная собственность и разделу не подлежат (статья 36 СК РФ); созаёмщик по кредиту, не будучи собственником, права на долю не получает
• Квартира и ипотека, оформленные в браке, — совместная собственность, делится вместе с долгом по кредиту (статьи 34, 38, 39 СК РФ)
• Непогашенная ипотека не мешает выселению бывшего супруга — не-собственника: он утрачивает право пользования жильём как бывший член семьи (статьи 31, 35 ЖК РФ)
• Суд вправе сохранить за бывшим супругом право пользования на определённый срок, если у него нет другого жилья (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14)
• Изменение кредитного договора — вывод созаёмщика, перевод долга, продажа заложенной квартиры — требует согласия банка (статья 37 Закона об ипотеке, статья 391 ГК РФ)
• Единственное жильё, находящееся в ипотеке, не защищено от взыскания банка-залогодержателя (статья 446 ГПК РФ); снятие с регистрационного учёта без согласия гражданина возможно только по решению суда

Предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры». Нужно посмотреть все документы: где официально прописан бывший муж сейчас, с кем по факту живёт ребёнок, какие у Вас есть доказательства того, что он не проживает в квартире. После этого мы сможем составить стратегию судебного иска и подготовить все необходимые документы. В некоторых случаях выселение проходит достаточно быстро, если есть убедительные доказательства того, что бывший супруг реально не живёт в квартире.

Таким образом, ипотечная квартира, купленная до брака, при разводе не делится и остаётся личной собственностью, а бывший супруг — независимо от статуса созаёмщика по кредиту — выселяется из неё через суд как утративший статус члена семьи, независимо от того, погашена ли ипотека. Если же ипотека оформлена в браке, квартира и долг по ней делятся между супругами, а любые изменения условий кредитного договора возможны только с согласия банка.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Семейные дела
• Жилищные вопросы
• Выселение из квартиры